Comprar um imóvel da CAIXA é, ao mesmo tempo, uma excelente oportunidade e um processo que exige atenção aos detalhes. Afinal, registro e ITBI andam juntos no pós-arrematação e, portanto, determinam quando você passa a ser, de fato, proprietário no papel.
Assim, neste guia objetivo e prático, explico prazos, valores, fórmulas de cálculo e custos típicos — com exemplos reais e fontes oficiais — para que você cumpra cada etapa sem dor de cabeça. Em outras palavras, ao final, você saberá o que pagar, quando pagar e como registrar.
Por que registro e ITBI vêm primeiro no pós-arrematação?
Antes de mais nada, é importante entender a ordem lógica: o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) é o ato que transfere juridicamente a propriedade. Logo, por consequência, sem registro não há transmissão e, portanto, não há fato gerador completo do ITBI. Além disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou que o fato gerador do ITBI é a efetiva transferência, a qual se dá com o registro; ao mesmo tempo, reforçou que, em hasta/leilão, a base de cálculo acompanha a realidade econômica da transação.
Em paralelo, no fluxo da CAIXA, após a homologação/arrematação e o pagamento do boleto inicial, o passo seguinte inclui assinar a escritura/contrato e, em seguida, registrá-los no cartório e providenciar a troca de titularidade na Prefeitura. Assim sendo, o próprio material oficial orienta: pagar o boleto em até 2 dias úteis e seguir para a confecção da escritura/registro (à vista) ou assinatura e registro do contrato (quando há financiamento).
Dica prática: na CAIXA, a imobiliária credenciada acompanha você até o registro e a troca de titularidade, o que, decerto, reduz idas e vindas.
O que é o ITBI e quando ele é exigido?
Em resumo, o ITBI é um imposto municipal devido nas transmissões onerosas de imóveis entre vivos. Portanto, a emissão da guia, o prazo de pagamento e a alíquota variam conforme a cidade. Ainda assim, há padrões: em muitas capitais, a alíquota gira entre 2% e 3%, e o pagamento precisa ocorrer antes de levar o título ao cartório — justamente porque o cartório exige a comprovação do recolhimento para registrar. Em Belo Horizonte, por exemplo, a alíquota é 3%, e o município é claro: o pagamento integral do ITBI deve preceder o registro.
Do mesmo modo, no Rio de Janeiro, a própria prefeitura orienta que o formulário/guia de ITBI deve ser providenciado antes de levar o título a registro, com prazos operacionais para disponibilização e certificação do pagamento.
Base de cálculo: qual valor usar após a arrematação?
Embora cada município tenha rotinas distintas, a regra jurídica de fundo foi definida pelo STJ no Tema Repetitivo 1.113:
(i) a base do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado;
(ii) não se vincula à base do IPTU, que nem sequer pode ser usada como piso; e
(iii) o município não pode impor previamente um “valor de referência” unilateral sem instaurar processo administrativo específico. Portanto, o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, salvo revisão formal. Em leilões, a jurisprudência reforça que o valor de arrematação é a base adequada, porque expressa o valor econômico real da transmissão. Superior Tribunal de Justiça+2Superior Tribunal de Justiça+2
Em consequência, se o seu imóvel foi arrematado por R$ 300.000, a base tende a ser esse montante — salvo regras municipais específicas deferidas via procedimento regular. Assim, se a alíquota local for 3%, o ITBI estimado será de R$ 9.000 (cálculo simples abaixo).
Fórmula de cálculo do ITBI (com exemplos práticos)
De forma simples, use:
ITBI = Base de Cálculo × Alíquota Municipal
Um guia completo para iniciantes:
Descubra Como Arrematar Imóveis da CAIXA com Descontos e Lucrar na Revenda
- Base de Cálculo: valor da transação/arrematação (em condições normais de mercado), conforme Tema 1.113 do STJ.
- Alíquota Municipal: definida pela legislação da sua cidade (exemplos abaixo).
Exemplos típicos (meramente ilustrativos)
- Arrematação à vista – BH (3%)
- Valor de arrematação: R$ 300.000
- ITBI = R$ 300.000 × 3% = R$ 9.000
- Observação: pagamento deve preceder o registro no CRI.
- Arrematação com financiamento – Curitiba (2,7%)
- Valor de arrematação: R$ 420.000
- ITBI = R$ 420.000 × 2,7% = R$ 11.340
- Observação: a alíquota oficial é de 2,7%; verifique prazos e eventuais programas de regularização vigentes.
- Licitação/Aquisição – Porto Alegre (3%)
- Valor de compra: R$ 550.000
- ITBI = R$ 550.000 × 3% = R$ 16.500
- Observação: existem hipóteses pontuais com alíquotas distintas (ex.: contratos antigos de gaveta em regularização).
Importante: algumas cidades oferecem programas temporários de redução do ITBI para regularização de contratos antigos (os “de gaveta”); portanto, consulte sempre a página oficial da sua prefeitura para evitar pagar a mais.
Prazos: quando emitir, pagar e registrar?
Primeiro lugar, o edital/resultado da disputa e o fluxo da CAIXA trazem prazos curtos para o pagamento do boleto inicial (normalmente 2 dias úteis), pois, a partir daí, a agência/correspondente libera a escritura/contrato. Em seguida, você parte para ITBI e registro.
Em segundo lugar, como o ITBI é municipal, cada prefeitura define prazo da guia e validade. No Rio, por exemplo, a guia fica disponível em cerca de 2 dias úteis após a solicitação e a certidão de pagamento costuma sair em até 10 dias úteis; ademais, a prefeitura deixa claro que a documentação fazendária deve estar pronta antes do registro.
Em terceiro lugar, o registro em cartório depende de você levar a escritura/contrato + guia de ITBI paga (dentre outros documentos). Ademais, cartórios listam a cópia da guia e a certidão de pagamento do ITBI como itens obrigatórios, justamente para viabilizar o registro.
Atenção a três pontos que fazem diferença no bolso
1) Base de cálculo correta
Conforme o STJ, não aceite, sem questionar, “valor de referência” automático como base do ITBI: a base é o valor de mercado/da transação, com presunção em favor do contribuinte, ressalvada revisão mediante processo administrativo. Assim, leve a decisão repetitiva (Tema 1.113) caso haja divergência. Superior Tribunal de Justiça+1
2) Prazos municipais e validade da guia
Em muitas capitais, a guia expira em 30 dias; no Rio, por exemplo, existem prazos de 2 dias úteis para disponibilidade da guia e prazos adicionais para a certidão de pagamento. Desse modo, organize a assinatura/registro dentro da janela de validade. Carioca Rio+1
3) FGTS não paga ITBI
É vedado usar FGTS para quitar taxas, impostos e demais despesas (ex.: ITBI, emolumentos, laudêmio). Em outras palavras, prepare recursos próprios para esses itens.
E quanto aos débitos antigos do imóvel?
Em princípio, as regras da CAIXA delimitam o que é ou não ressarcível e quem paga o quê (impostos, condomínio, etc.), conforme as condições do anúncio e do edital. Contudo, não são aceitos pedidos de ressarcimento por pagamentos realizados sem autorização prévia da área competente; portanto, não quite espontaneamente débitos antigos sem alinhar com o corretor/CAIXA.
Observação: verifique sempre a lei/decreto municipal vigente no momento da sua compra, pois, às vezes, há mudanças de alíquotas ou benefícios temporários.
Faça o certo, na ordem certa!
Em conclusão, registro e ITBI formam o coração do pós-arrematação: emita e pague o ITBI, leve tudo ao cartório e registre para, então, ser dono no papel. Além disso, respeite prazos (CAIXA, prefeitura e cartório), use a base correta (valor de transação/arrematação) e reserve orçamento para emolumentos. Assim sendo, você evita retrabalho, multas e perda de prazos.
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Léo Oliveira é corretor de imóveis e engenheiro civil, especialista em leilões da CAIXA, financiamento habitacional e imóveis para investimento. Atua pela Imobiliária Shelter – CRECI/SP 32.240J.
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