Se você está pensando em comprar um imóvel e quer saber quanto fica a parcela de R$ 250 mil pela Caixa, este guia explica, de forma prática, como estimar o valor conforme taxa, prazo, sistema de amortização (SAC ou Price), seguros (MIP/DFI) e uso de FGTS.
Ao final, você terá cenários prontos para comparar e decidir o que cabe no seu bolso — e, sobretudo, um passo a passo para simular oficialmente na Caixa.
Entenda de forma direta ao ponto
Antes de tudo, vale separar a parcela “técnica” (juros + amortização) das despesas obrigatórias do contrato (seguros e tarifa), que variam por idade, perfil e imóvel. Assim, você entende a base do cálculo e evita surpresas.
Além disso, a Caixa oferece diferentes modalidades de correção (TR, IPCA, poupança ou taxa fixa), prazos de até 35 anos e a possibilidade de usar FGTS, quando elegível. Portanto, o caminho é: estimar a parcela “pura” e, depois, acrescentar seguros e tarifa, que apenas o simulador oficial mostra com precisão.
Como a Caixa calcula sua prestação
Modalidade de correção
A escolha entre TR, IPCA, poupança ou taxa fixa influencia a evolução do saldo devedor e das parcelas ao longo do tempo. Em outras palavras, a correção define como seu contrato “se comporta” mês a mês.
Sistema de amortização: SAC ou Price
- SAC: parcelas começam maiores e caem ao longo do tempo; no total, costuma gerar menos juros.
- Price: parcelas iguais do início ao fim; tipicamente começam mais baixas que no SAC, porém custam mais juros no acumulado.
Prazos e limites usuais
Em linhas gerais, o prazo pode chegar a até 35 anos, enquanto o percentual financiado pode ser até 90% do valor do imóvel, a depender da modalidade e da análise de crédito.
Seguros e custos embutidos
- MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel) são obrigatórios e variam conforme faixa etária e valor do bem.
- Como esses itens mudam bastante de pessoa para pessoa, o ideal é confiar nos valores do simulador oficial para ver a sua realidade.
Uso do FGTS
Sim, o FGTS pode entrar na compra, desde que você e o imóvel cumpram as regras (valor de avaliação dentro do limite da região, não possuir outro imóvel na mesma localidade, tempo de trabalho com FGTS, entre outras). Logo, se você é elegível, vale simular com e sem FGTS.
Cenários práticos: R$ 250.000 financiados pela Caixa
A seguir, você confere cenários didáticos com três taxas mensais exemplificativas (0,90% a.m.; 1,00% a.m.; 1,10% a.m.) e prazo de 360 meses (30 anos). Essas taxas não são oferta e variam conforme produto, perfil e mercado — o objetivo é apenas mostrar a ordem de grandeza. Para taxas vigentes e condições oficiais, utilize o simulador da Caixa.
Importante: os valores abaixo não incluem MIP/DFI nem eventuais tarifas. Como eles variam por idade e imóvel, só o simulador informará seu número final.
Tabela SAC – Parcela inicial mais alta, depois ela cai
A lógica do SAC é simples: amortização fixa + juros sobre o saldo.
Um guia completo para iniciantes:
Descubra Como Arrematar Imóveis da CAIXA com Descontos e Lucrar na Revenda
- Amortização fixa: R$ 250.000 / 360 = R$ 694,44 ao mês.
- Juros do 1º mês = taxa mensal × saldo devedor.
Parcela do 1º mês (aprox.):
- 0,90% a.m. → Juros = 0,009 × 250.000 = R$ 2.250 → R$ 2.944,44
- 1,00% a.m. → Juros = 0,01 × 250.000 = R$ 2.500 → R$ 3.194,44
- 1,10% a.m. → Juros = 0,011 × 250.000 = R$ 2.750 → R$ 3.444,44
Como a amortização é constante, a parcela diminui mês a mês; no acumulado, o SAC tende a pagar menos juros que a Price.
Tabela Price – Parcela constante (linear)
Usando a fórmula padrão da Tabela Price, para R$ 250.000 em 360 meses:
- 0,90% a.m. → R$ 2.343,10 mensais (constantes)
- 1,00% a.m. → R$ 2.571,53 mensais (constantes)
- 1,10% a.m. → R$ 2.804,63 mensais (constantes)
Aqui, embora a prestação inicial seja menor que no SAC, o custo total tende a ser maior, pois a amortização começa mais lenta.
“Tá, mas… qual escolher: SAC ou Price?”
- Se você quer parcela inicial menor e previsibilidade (mesmo valor todo mês), a Price pode encaixar melhor. Entretanto, esteja ciente do custo total maior.
- Se você suporta parcela inicial maior, busca reduzir juros totais e planeja amortizar ao longo do caminho (com FGTS, por exemplo), o SAC tende a ser mais eficiente.
Dica prática: para quem pretende amortizar com frequência (FGTS ou recursos próprios), o SAC costuma entregar o melhor resultado financeiro no tempo. Compare sempre o CET (custo total), não apenas a parcela do mês.
E os seguros (MIP/DFI)? Eles fazem diferença!
Muita gente esquece dos seguros obrigatórios:
- MIP protege o financiamento em caso de morte ou invalidez permanente do devedor;
- DFI protege o imóvel contra danos físicos, como incêndio.
Na prática, os valores são tabelados por faixa etária e dependem do valor do bem. Portanto, para considerar isso no orçamento, faça sua simulação oficial e veja a prestação total (parcela + seguros + tarifa).
Posso usar FGTS para baixar a parcela?
Sim. O FGTS pode ajudar de três formas principais:
- Entrada (reduz o valor financiado);
- Amortização do saldo devedor durante o contrato;
- Abatimento de parte da prestação por tempo limitado, quando elegível.
Logo, se houver saldo disponível e você estiver dentro das regras, vale simular todos os cenários (com e sem FGTS).
Qual taxa considerar como “base” hoje?
As taxas mudam conforme mercado, produto e perfil. A Caixa trabalha com diferentes linhas (TR, IPCA, fixa e poupança), cada uma com critérios próprios. Em resumo: não existe uma única taxa “da Caixa”; ela é personalizada e aparece no simulador ou após a análise de crédito.
Para referência, você pode usar médias de mercado divulgadas por órgãos oficiais apenas como balizador. Contudo, quem define sua taxa efetiva é a proposta simulada e, depois, o contrato.
Passo a passo para descobrir sua parcela real (R$ 250 mil)
- Defina o prazo (ex.: 360 meses) e escolha SAC ou Price.
- Acesse o Simulador Habitacional CAIXA e preencha dados do imóvel e do comprador.
- Compare modalidades (TR, IPCA, fixa ou poupança) e taxas exibidas.
- Observe a prestação total (inclui seguros e tarifa).
- Repita a simulação com FGTS (entrada e/ou amortização) para ver o impacto na parcela.
- Salve as simulações e compare com outras instituições, se desejar.
Dúvidas frequentes (respostas objetivas)
“Existe parcela mínima para aprovar?”
A Caixa avalia capacidade de pagamento (renda, compromissos, score). Não há “parcela padrão”. Simule e avance para a pré-análise.
“Posso financiar 100%?”
A regra geral fala em até 90% (para alguns imoveis com regras e condições especificas) do valor, mas depende da modalidade e análise. Planeje entrada para melhorar as chances.
“Seguro é opcional?”
Em crédito habitacional, MIP e DFI são obrigatórios; o custo varia por idade e valor segurado.
“Consigo reduzir a parcela ao longo do tempo?”
- Em SAC, a parcela já cai naturalmente;
- Em qualquer sistema, amortizações (com FGTS ou recursos próprios) ajudam a reduzir saldo e juros futuros.
Estratégia de especialista: como pagar menos no longo prazo
- Compare SAC x Price e foque no CET/custo total (não apenas na parcela).
- Se tiver FGTS, planeje amortizações periódicas (a cada 12–24 meses) — isso encurta prazo ou reduz parcela, conforme sua escolha.
- Evite alongar o prazo além do necessário; prazos longos “barateiam” a parcela, mas encarecem o custo total.
- Monte um fundo de reserva para não atrasar prestações.
- Sempre que o mercado mudar, reavalie portabilidade e condições.
Resumo visual dos cenários didáticos (R$ 250 mil | 360 meses | sem seguros)
SAC — parcela do 1º mês (depois cai):
- 0,90% a.m.: R$ 2.944,44
- 1,00% a.m.: R$ 3.194,44
- 1,10% a.m.: R$ 3.444,44
Price — parcela constante:
- 0,90% a.m.: R$ 2.343,10
- 1,00% a.m.: R$ 2.571,53
- 1,10% a.m.: R$ 2.804,63
Para ver sua parcela real (com seguros e condições do seu perfil), utilize o Simulador Habitacional CAIXA.
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Quanto fica a parcela de R$ 250 mil pela Caixa?
Depende, principalmente, de taxa, prazo, SAC/Price, seguros e uso de FGTS. Nos exemplos didáticos (360 meses), vimos parcelas iniciais SAC entre ~R$ 2,9 mil e R$ 3,4 mil e Price entre ~R$ 2,3 mil e R$ 2,8 mil (antes de seguros). Na prática, contudo, o simulador oficial mostrará sua prestação total — e é nele que você deve bater o martelo.
Próximo passo: escolha alguns imóveis no nosso portal, simule seus cenários na Caixa e, se quiser estratégia personalizada, fale com a nossa equipe.
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