Comprar um imóvel é um passo enorme — e, portanto, entender quanto fica a parcela é decisivo.
A seguir, você verá valores estimados de parcela para um financiamento de R$ 350.000 na CAIXA. Em diferentes cenários, prazos e sistemas de amortização (SAC e Price). Além disso, vou explicar, em linguagem simples, como cada variável mexe no seu bolso.
Aviso rápido: os números abaixo são simulações sem seguros e despesas acessórias (MIP/DFI, taxa de administração, tarifa de avaliação etc.). As taxas mudam ao longo do tempo e variam por perfil (renda, relacionamento, FGTS, programa MCMV, região e tipo de imóvel). Use-os como referência inicial.
Em resumo
- Financiamento de R$ 350 mil
- Price – 360 meses – 12% a.a.: ~ R$ 3.436/mês
- Price – 360 meses – 11% a.a.: ~ R$ 3.197/mês
- Price – 420 meses – 12% a.a.: ~ R$ 3.385/mês
- SAC – 360 meses – 12% a.a. (parcela inicial): ~ R$ 4.293 (depois cai mês a mês)
- SAC – 360 meses – 11% a.a. (parcela inicial): ~ R$ 4.029 (depois cai mês a mês)
Tradução rápida:
- Price: parcela fixa (mais previsível), porém, no total, paga mais juros.
- SAC: parcela começa maior e vai diminuindo; no fim, tende a pagar menos juros.
Como chegamos nesses valores
Antes de mais nada, convém lembrar que a CAIXA oferece linhas com taxa prefixada, TR + juros e Poupança CAIXA + juros. Como referência didática, simulei com taxas nominais de 11% a.a. e 12% a.a., que têm sido observadas no mercado tradicional (SBPE) em 2025. Em seguida, apliquei os prazos mais usados: 360 e 420 meses. Por fim, calculei:
- Price (parcela constante): fórmula financeira padrão de PMT para juros compostos.
- SAC (amortização constante): amortização = R$ 350.000 / 360 = R$ 972,22 por mês; a parcela inicial é amortização + juros do 1º mês.
Como resultado, você consegue comparar cenários de forma objetiva.
Comparativo rápido
| Cenário | Sistema | Prazo | Taxa | Parcela (inicial ou fixa) |
|---|---|---|---|---|
| R$ 350.000 | Price | 360 | 12% a.a. | ~ R$ 3.436 (fixa) |
| R$ 350.000 | Price | 360 | 11% a.a. | ~ R$ 3.197 (fixa) |
| R$ 350.000 | Price | 420 | 12% a.a. | ~ R$ 3.385 (fixa) |
| R$ 350.000 | SAC | 360 | 12% a.a. | ~ R$ 4.293 (parcela inicial) |
| R$ 350.000 | SAC | 360 | 11% a.a. | ~ R$ 4.029 (parcela inicial) |
Observação: em SAC, como a amortização é constante, os juros caem a cada mês e, logo, a parcela diminui. Por exemplo, alguns anos depois, a prestação fica bem menor do que a inicial.
Quando escolher Price e quando escolher SAC
- Prefiro previsibilidade: então, Price tende a ser mais confortável, pois a parcela fica igual do começo ao fim. Além disso, ajuda quem precisa comprovar renda com parcela estável.
- Quero pagar menos juros totais: nesse caso, SAC costuma ser mais vantajoso, uma vez que a dívida desacelera mais rápido. Contudo, exige fôlego para enfrentar as parcelas iniciais mais altas.
- Vou usar FGTS futuramente: tanto faz o sistema; entretanto, em SAC o benefício de abater saldo costuma ser percebido mais rápido na parcela.
Itens que aumentam a parcela (e muita gente esquece)
Embora os exemplos acima considerem apenas principal + juros, a parcela real inclui outros componentes. Assim sendo, verifique (e antecipe-se):
- MIP/DFI (seguros de vida e de danos ao imóvel)
- Taxa de administração e tarifas (avaliação, serviços cartorários)
- TR (se a sua linha for TR + juros)
- Variação da Poupança (se a sua linha for Poupança CAIXA + juros)
- Recursos do FGTS (podem reduzir entrada ou abatimentos periódicos na prestação)
Em outras palavras: a proposta final do banco pode ficar acima dos valores-base mostrados aqui.
E se o imóvel custar mais que R$ 350 mil?
Primeiramente, veja quanto a CAIXA está financiando de fato (LTV). Em geral, é comum a faixa de até 80% do valor do imóvel — porém, isso pode variar por política interna, programa e perfil. Portanto, se o banco financiar, por exemplo, R$ 280 mil (80% de R$ 350 mil), as parcelas serão proporcionais a esse valor menor.
Dicas práticas para pagar menos
- Aumente a entrada (sempre que possível): assim, você reduz o principal e, consequentemente, os juros totais.
- Compare linhas (TR, Poupança, Prefixada e MCMV): muitas vezes, pequenas diferenças de taxa geram grande impacto na prestação.
- Considere o prazo com calma: prazos longos tornam a parcela menor, contudo encarecem o custo total.
- Use o FGTS estrategicamente: por exemplo, para abater saldo a cada 2 anos (ou 12 em caso de desemprego, conforme regras), diminuindo a prestação.
- Renegocie quando puder: se as taxas do mercado caírem, vale reavaliar portabilidade.
Perguntas frequentes (FAQ)
1) Posso financiar 100% do imóvel?
Em regra, não. Normalmente há entrada. Eventualmente, programas específicos podem flexibilizar, mas são exceções.
2) Posso escolher entre SAC e Price?
Geralmente, sim. Todavia, algumas linhas ou programas restringem o sistema.
Um guia completo para iniciantes:
Descubra Como Arrematar Imóveis da CAIXA com Descontos e Lucrar na Revenda
3) Minha renda aprova a parcela?
A CAIXA costuma exigir que a prestação não ultrapasse uma fração da renda familiar (comprometimento). Portanto, quanto menor a parcela, maiores as suas chances de aprovação.
4) Dá para usar FGTS?
Condições e limites existem; ainda assim, para imóveis dentro do SFH e conforme as regras vigentes, o FGTS pode ajudar muito na entrada e na redução periódica das parcelas.
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Para finalizar, vale reforçar: a parcela de R$ 350 mil pela CAIXA depende principalmente da taxa, do prazo e do sistema (SAC/Price). Assim, como ponto de partida, espere algo em torno de R$ 3,2 mil a R$ 3,4 mil ao mês em Price (360 meses, 11% a 12% a.a., sem seguros). Por outro lado, no SAC, a parcela inicial fica maior (cerca de R$ 4 mil a R$ 4,3 mil), porém vai caindo com o tempo.
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