Você quer comprar um imóvel e precisa saber quanto fica a parcela de R$ 400 mil pela CAIXA. Pois bem: neste guia 2025, eu vou te mostrar, passo a passo, como essa conta funciona na prática, em diferentes modalidades, prazos e sistemas de amortização.
Além disso, vou explicar como FGTS, seguros e taxas interferem no valor final. Por fim, você verá simulações realistas para 360 e 420 meses, tanto no SAC quanto na Tabela Price, respeitando o que a própria CAIXA divulga sobre linhas indexadas à Poupança, TR e IPCA.
Conforme você verá, as condições variam por perfil; portanto, ao término, indico como simular oficialmente e otimizar o seu caso.
Dica rápida: para encontrar imóveis CAIXA com filtros, mapas e atualização constante, acesse agora o portal da Hub Invest Imóveis. Lá, você busca imóveis CAIXA de forma simples: www.hubinvestimoveis.com.br.
Antes de calcular: quais linhas existem e como os juros funcionam?
A princípio, a CAIXA oferece crédito imobiliário com diferentes indexadores e formatos: TR, IPCA, Poupança CAIXA e Taxa Fixa. Ademais, há variações por programa (SBPE, Minha Casa Minha Vida – inclusive “Classe Média”), prazo e relacionamento. Em resumo, os juros podem ser:
- Prefixados (Taxa Fixa);
- Atrelados à Poupança (parte fixa + remuneração da poupança);
- Indexados à TR;
- Indexados ao IPCA.
Conforme a página oficial de Habitação, a CAIXA permite escolher entre as modalidades acima, de acordo com o seu perfil e com as regras vigentes.
E a linha “Poupança CAIXA”, como é composta?
Em termos simples, a Poupança CAIXA combina uma taxa fixa anual (ex.: 2,8% a 3,5% a.a.) + a remuneração da poupança (que, com Selic acima de 8,5% a.a., rende 0,5% a.m. + TR, isto é, algo próximo de 6,17% a.a., além da TR). Assim, o juro efetivo costuma ficar na casa de 9% a.a. (variável conforme o fixo do seu contrato e a TR).
E o Minha Casa Minha Vida “Classe Média”?
Atualmente, o MCMV – Classe Média trabalha com taxa nominal de 10% a.a. e prazo de até 420 meses. Portanto, quem se enquadra nessa linha pode usar essa taxa como referência para simulações de parcela.
Observação: taxas e limites de financiamento evoluem com a política de crédito. Inclusive, a CAIXA voltou a financiar até 80% do valor do imóvel em SAC, após ajustes regulatórios recentes.
Como a parcela é calculada (SAC x Price) e por que isso importa
Em síntese, você pode amortizar sua dívida por SAC ou Price.
- SAC (Sistema de Amortização Constante): a amortização mensal é fixa. Logo, a parcela começa mais alta e vai caindo ao longo do tempo, porque os juros incidem sobre um saldo devedor que diminui mais rápido.
- Price (Tabela Price): a parcela é constante. Entretanto, no início, você paga mais juros e menos amortização; depois, o jogo vira gradualmente.
No SAC, quem busca aprovação mais folgada na análise de renda pode sentir a parcela inicial “pesar” um pouco mais; porém, a prestação cai mês a mês. Já na Price, a prestação cabe melhor logo de saída, mas, no total, você paga mais juros ao longo dos anos.
Um guia completo para iniciantes:
Descubra Como Arrematar Imóveis da CAIXA com Descontos e Lucrar na Revenda
Nota importante: a parcela total geralmente inclui seguros obrigatórios (MIP/DFI) e taxas operacionais; portanto, os valores abaixo referem-se ao componente principal + juros para fins didáticos. Ao contratar, o CET e a discriminação de seguros e tarifas virão no seu documento.
Cenário-base para as simulações de R$ 400 mil
Para responder objetivamente à pergunta “quanto fica a parcela de 400 mil”, vamos considerar:
- Valor financiado: R$ 400.000
- Prazos: 360 meses (30 anos) e 420 meses (35 anos)
- Sistemas: SAC e Price
- Duas referências de taxa:
- Poupança CAIXA com aprox. 9,17% a.a. (exemplo didático: 2,8% fixo + 6,17% da poupança; TR próxima de zero para simplificar a conta)
- MCMV Classe Média com 10% a.a. nominal (para quem se enquadra)
Importante: as taxas variam por perfil, renda, relacionamento, uso de FGTS e produto. Assim sendo, trate os números como estimativas pedagógicas e sempre valide no Simulador Habitacional CAIXA.
Cálculos de referência (360 meses)
1) Linha Poupança CAIXA (~9,17% a.a.)
- Taxa mensal aproximada: 0,0917 / 12 = 0,7642% a.m.
- Tabela Price (prestação constante):
≈ R$ 3.267,54/mês para 360 meses.
(Fórmula PMT aplicada ao principal de R$ 400.000 com i ≈ 0,7642% a.m.) - SAC (parcela decrescente):
Amortização fixa = 400.000 / 360 = R$ 1.111,11.
Primeira parcela ≈ R$ 1.111,11 + R$ 3.056,67 = R$ 4.167,78;
parcelas seguintes caem gradualmente à medida que o saldo reduz.
Por consequência, quem escolhe SAC pagará mais no começo, porém verá alívio contínuo. Já quem opta por Price terá previsibilidade mensal na troca de uma carga maior de juros no acumulado.
2) MCMV Classe Média (10% a.a.)
- Taxa mensal: 10% / 12 = 0,8333% a.m.
- Tabela Price:
≈ R$ 3.510,29/mês (prestação constante). - SAC:
Amortização fixa = 400.000 / 360 = R$ 1.111,11.
Primeira parcela ≈ R$ 1.111,11 + R$ 3.333,33 = R$ 4.444,44;
depois, as prestações caem mês a mês.
(Os cálculos acima resultam de aplicação direta das fórmulas financeiras; as taxas foram convertidas para base mensal e aplicadas para n = 360.)
Cálculos de referência (420 meses)
Como resultado do prazo maior, a parcela cai em relação aos 360 meses, embora o custo total suba. De modo geral:
1) Linha Poupança CAIXA (~9,17% a.a.)
- Price (420 meses): a prestação tende a ficar um pouco abaixo dos R$ 3.200,00–R$ 3.250,00
- SAC (420 meses): amortização fixa = 400.000 / 420 = R$ 952,38;
primeira parcela ≈ R$ 952,38 + R$ 3.056,67 = R$ 4.009,05;
caindo gradualmente, mês a mês.
2) MCMV Classe Média (10% a.a.)
- Price (420 meses): a prestação tende a ficar próxima de R$ 3.350,00
- SAC (420 meses): amortização fixa = R$ 952,38;
primeira parcela ≈ R$ 952,38 + R$ 3.333,33 = R$ 4.285,71;
com redução progressiva.
Em tese, prazos de 420 meses aumentam o total de juros. Entretanto, podem melhorar a aprovação por reduzir o comprometimento mensal. Em contrapartida, prazos mais curtos reduzem o custo total, embora elevem a parcela.
Onde a TR, o IPCA e a Poupança entram na história?
- TR + Juros: o saldo devedor é corrigido pela TR e incidem juros fixos contratados. Em períodos de TR baixa, o efeito é discreto; todavia, quando ela sobe, o saldo cresce mais.
- IPCA + Juros: o saldo é atualizado pela inflação; logo, em cenários de IPCA alto, as parcelas e o saldo tendem a subir ao longo do tempo. Em compensação, as taxas fixas (spread) costumam ser menores do que as de TR.
- Poupança CAIXA: a taxa acompanha a regra de rendimento da caderneta, somada a uma parcela fixa definida no contrato. Assim, quando a Selic muda, a parte “poupança” pode alterar o custo da operação. Caixa Econômica Federal
Portanto, não existe “a melhor linha” universalmente; existe a melhor linha para o seu perfil e para o cenário macro do momento.
Percentual financiável, renda e aprovação: o que mudou em 2025?
Até aqui, você viu como prêmio de risco, indexador e prazo mexem na parcela. Contudo, limites de financiamento e regras do programa também contam. Em 2025, a CAIXA voltou a financiar até 80% do valor do imóvel no SAC, após ajustes no funding do sistema. Em síntese, isso facilita a entrada, embora a composição de garantias, a avaliação do imóvel e a análise de crédito continuem determinantes.
Além disso, novas diretrizes do governo e do BC sobre recursos da poupança destinados ao SFH vêm ampliando gradualmente a disponibilidade de crédito até 2027, o que tende a reduzir gargalos de funding e a organizar as condições de juros de mercado.
E o FGTS pode reduzir a minha parcela?
Sim, desde que você e o imóvel se enquadrem nas regras. De acordo com o Manual FGTS – Utilização na Moradia Própria, o FGTS pode ser utilizado para aquisição, amortização/liquidação e até para pagar parte das prestações, observados requisitos do trabalhador, do imóvel e do financiamento, além de limites de tempo e percentual por operação. Em outras palavras, você pode:
- Abater o saldo devedor de tempos em tempos;
- Reduzir a prestação por período determinado;
- Usar na entrada, quando elegível.
Observação: usar FGTS não cobre taxas, impostos e despesas cartorárias; por conseguinte, faça seu planejamento de caixa para ITBI, emolumentos, laudos e seguro, entre outros.
Passo a passo: como simular oficialmente na CAIXA
Felizmente, a CAIXA disponibiliza o Simulador Habitacional. Assim sendo, você consegue testar valor do imóvel, valor financiado, prazo, linha, sistema de amortização e uso de FGTS para visualizar taxas indicativas e prestações com seguros. Depois, você pode prosseguir com o cadastro e a aprovação de crédito.
Quer acelerar sua busca pelo imóvel certo? Então, acesse o portal da Hub Invest Imóveis e encontre imóveis CAIXA com curadoria e filtros práticos: www.hubinvestimoveis.com.br.
“Quanto fica a parcela de 400 mil?” — respostas rápidas por cenário
Para efeito didático (sem seguros/taxas embutidas), considere R$ 400.000 financiados:
- Linha Poupança CAIXA (~9,17% a.a.)
- Price (360 meses): ≈ R$ 3.267,54
- SAC (360 meses): 1ª prestação ≈ R$ 4.167,78, com queda mensal
- Price (420 meses): ≈ R$ 3.2 mil (ordem de grandeza)
- SAC (420 meses): 1ª ≈ R$ 4.009,05, decrescente
- MCMV Classe Média (10% a.a.)
- Price (360 meses): ≈ R$ 3.510,29
- SAC (360 meses): 1ª ≈ R$ 4.444,44, decrescente
- Price (420 meses): ≈ R$ 3.35 mil (ordem de grandeza)
- SAC (420 meses): 1ª ≈ R$ 4.285,71, decrescente
Em conclusão, as prestações reais no seu contrato incluirão seguros e tarifas e podem se deslocar levemente por causa de TR, Poupança ou IPCA. Logo, simule no site da CAIXA e peça auxílio para interpretar o CET.
Boas práticas para pagar menos ao longo do tempo
- Compare linhas e prazos: em geral, prazos maiores reduzem a parcela, porém elevam o custo total.
- Avalie o sistema: SAC favorece queda de parcela e redução de juros ao longo do tempo; Price dá previsibilidade de caixa.
- Use o FGTS com estratégia: amortizações periódicas e abatimento de prestações podem economizar milhares.
- Reveja seguros e relacionamento: pacotes e débito automático às vezes melhoram condições.
- Fique atento a normativos: regras e funding do SFH mudam; assim, recalcule quando houver novidades.
- Planeje a entrada: quando possível, aumente a entrada para reduzir a base financiada.
Como escolher o imóvel certo dentro dos canais da CAIXA
De acordo com a cartilha oficial, você pode buscar e fazer propostas diretamente no portal de imóveis CAIXA, tanto em Compra Direta (antiga “Venda Direta Online”) quanto em Venda Online com disputa e cronômetro. Além disso, a própria CAIXA paga a intermediação/assessoramento de imobiliárias credenciadas, o que simplifica o processo para o cliente.
Contudo, navegar por milhares de anúncios pode ser trabalhoso. Por isso, acesse www.hubinvestimoveis.com.br e use nossos filtros para estado, cidade, bairro, tipo e valor. Assim, você cruza preço, desconto e potencial de forma rápida e objetiva!
Assista também este nosso conteúdo em nosso canal do YouTube
Clique no vídeo abaixo
Checklist final para você decidir com segurança
- Defina o orçamento: qual parcela cabe hoje sem comprometer sua reserva?
- Escolha o indexador: TR, IPCA, Poupança ou Fixa — qual faz mais sentido para o momento macro?
- Opte pelo sistema: SAC para cair no tempo ou Price para previsibilidade.
- Use o Simulador CAIXA e confira CET/seguros.
- Considere o FGTS para entrada, amortização e/ou pagamento parcial de prestações.
- Verifique limites de financiamento e prazos (até 420 meses em várias linhas).
- Selecione o imóvel com calma e avalie documentos; em imóveis CAIXA, siga o passo a passo do portal oficial.
Conclusão: então, quanto fica a parcela de 400 mil?
Em síntese, para R$ 400 mil, você verá parcelas na casa dos R$ 3,2 mil a R$ 3,5 mil em Price para 30–35 anos, conforme a linha e a taxa. Em SAC, as primeiras prestações podem ultrapassar R$ 4 mil, embora caiam mês a mês. Ainda assim, o valor exato dependerá de seguros, TR/Poupança/IPCA, relacionamento, renda e FGTS. Portanto, simule na CAIXA e use nosso acompanhamento especializado para montar a melhor estratégia.
Encontre seu imóvel CAIXA com curadoria inteligente
Acesse www.hubinvestimoveis.com.br e descubra o jeito mais fácil e prático de achar imóveis CAIXA, sempre atualizados, com filtros poderosos e comparação rápida. Além disso, fale com a nossa equipe para otimizar entrada, FGTS e cronograma.
Parágrafo institucional
O Blog Hub Invest Imóveis é o seu espaço para entender tudo sobre financiamento, construção, obras e leilões. Continue navegando pelos nossos artigos ou fale agora com o Léo da Imobiliária Shelter para tirar dúvidas ou montar uma estratégia personalizada para comprar seu imóvel.
