Resumo rápido: a parcela de um financiamento de R$ 800.000 na CAIXA varia conforme taxa, prazo, sistema de amortização (SAC ou Price), indexador (TR/IPCA/Poupança), seguros (MIP/DFI) e CET.
Em cenários típicos do mercado, só a parte “principal + juros” pode ficar, a título ilustrativo, entre R$ 7.200 e R$ 8.000/mês em 30 anos; no SAC, a primeira parcela costuma ser maior (por volta de R$ 9.200), mas cai mês a mês. Além disso, seguros e custos do CET somam um valor adicional que muda caso a caso. Portanto, a simulação oficial da CAIXA é indispensável.
Por que a parcela “não é uma só”
Em primeiro lugar, a pergunta “quanto fica a parcela?” parece simples; contudo, a resposta depende de vários fatores que mudam o valor mês a mês. Afinal, a CAIXA oferece índices diferentes (TR, Poupança, IPCA, CDI fora do SFH), prazos variados e dois sistemas principais de amortização (SAC e Price). Além disso, entram no cálculo seguros obrigatórios (MIP/DFI) e o Custo Efetivo Total (CET). De modo que, a prestação efetivamente cobrada não é apenas juros + amortização. Por isso, antes de fechar, simule oficialmente e compare o CET.
O que compõe a sua prestação (e por que ela muda)
De acordo com as regras de financiamento, a parcela de juros e amortização é calculada em função do saldo devedor atualizado pela TR ou pelo IPCA, da taxa contratada, do sistema de amortização e do prazo. Logo, a mesma dívida pode resultar em valores diferentes dependendo das escolhas de indexador e sistema. Por consequência, seguros habitacionais (MIP/DFI) e demais encargos do CET também influenciam o valor mensal.
- CET (Custo Efetivo Total): além da taxa, o CET inclui tarifas, tributos, seguros e demais despesas. Portanto, compare propostas sempre pelo CET.
- Seguros MIP e DFI: em regra, o seguro habitacional cobre morte e invalidez permanente (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI), assegurando o contrato e o patrimônio. Em síntese, são itens obrigatórios que entram na parcela.
Taxas e limites em 2025: o que te afeta
Atualmente, a CAIXA mantém linhas com recursos SBPE e modalidades indexadas à TR no SFH; eventualmente, para imóveis acima do teto do SFH, há modalidade atrelada ao CDI. As taxas “a partir de” variam com perfil, relacionamento e produto. Assim sendo, trate os números adiante como cenários educacionais e sempre confirme no simulador da CAIXA.
Importante: o teto do SFH foi elevado, e um financiamento de R$ 800 mil segue dentro do SFH. Desse modo, você tem acesso às condições típicas do sistema (limite de LTV, uso de FGTS conforme regras, etc.).
Dica rápida: mesmo dentro do SFH, a taxa final depende do produto (TR, Poupança, IPCA), do perfil e do prazo. Portanto, simule e compare.
SAC x Price: qual muda mais a sua parcela?
Em linhas gerais, você pode encontrar dois sistemas:
- SAC (Amortização Constante): a amortização é fixa; por consequência, os juros caem ao longo do tempo e a parcela é decrescente. Em contrapartida, a primeira prestação costuma ser mais alta.
- Price (Prestação Constante): a parcela tende a ser mais estável; todavia, o custo total de juros ao final, geralmente, é maior que no SAC, no mesmo prazo e taxa.
Logo depois, você pode optar conforme sua capacidade de pagamento e planejamento.
Cenários práticos (didáticos) para R$ 800.000
Atenção: os cálculos a seguir são educacionais e não substituem a simulação oficial. Para simplificar, consideramos:
- 90% das parcelas correspondem apenas a juros + amortização;
- TR neutra no mês (varia com o tempo);
- Sem considerar seguros e CET, que aumentam a parcela (veja seção de CET/seguros).
Use-os como referência inicial, e então rode a simulação no site da CAIXA.
1) Price, taxa anual de referência 10,99% a.a. + TR, 360 meses (30 anos)
- Taxa mensal aproximada: 0,876% (equivalente a 10,99% a.a., sem TR).
- Parcela estimada (juros+amortização): ~R$ 7.326/mês.
- Observação: com TR e CET/seguros, a parcela efetiva será maior.
2) Price, taxa anual 12,00% a.a., 360 meses
- Taxa mensal aproximada: 0,949% (equivalente a 12% a.a.).
- Parcela estimada (juros+amortização): ~R$ 7.853/mês.
3) Price, 10,99% a.a., 420 meses (35 anos)
- Parcela estimada (juros+amortização): ~R$ 7.194/mês.
- Assim sendo, prazo maior reduz a parcela mensal, mas aumenta o custo total de juros.
4) SAC, 10,99% a.a., 360 meses
- Amortização fixa: R$ 800.000 / 360 = R$ 2.222/mês.
- Juros 1º mês (aprox.): 0,876% × 800.000 = R$ 7.008.
- Parcela 1: ~R$ 9.230; parcela final aproxima-se da amortização (cai ao longo do contrato).
- Logo, SAC exige fôlego inicial maior, porém reduz o valor mensal ao longo do tempo e costuma baratear o total.
Conclusão parcial: No Price, a parcela “base” (sem seguros/CET) fica por volta de R$ 7,2k a R$ 7,9k em 30 anos nos exemplos. No SAC, a primeira parcela aproxima R$ 9,2k e depois decresce. Portanto, escolha conforme previsibilidade de renda e tolerância a pagamentos iniciais mais altos.
E quanto aumentam seguros e CET?
Como se viu, seguros e CET não são desprezíveis. O seguro habitacional (MIP/DFI) e o CET são obrigatoriamente informados e representam o custo real da operação. Portanto, compare propostas sempre pelo CET anual informado no quadro de resumo do contrato. Inegavelmente, isso evita surpresas.
Um guia completo para iniciantes:
Descubra Como Arrematar Imóveis da CAIXA com Descontos e Lucrar na Revenda
Regra de bolso (educacional): em operações de R$ 800 mil, é comum que os seguros + tarifas adicionem algumas centenas de reais por mês, a depender de idade do proponente, valor e localização do imóvel, administradora do seguro e política interna do banco. Em conclusão, simule e verifique o CET antes de contratar.
Como o FGTS pode diminuir a sua parcela
Felizmente, o FGTS pode ser usado para amortizar, liquidar ou pagar parte da prestação do financiamento habitacional, dentro das regras vigentes. Conforme o Manual FGTS – Utilização na Moradia Própria, existe a modalidade específica para pagamento de parte das prestações, com requisitos e limites definidos. Desse modo, em cenários de pressão no orçamento, é possível reduzir temporariamente as parcelas com uso do saldo FGTS.
Além disso, é possível combinar entrada com FGTS na aquisição, diminuindo o valor financiado e, logo após, a parcela. Analogamente, a cartilha pública de aquisição reforça a importância de verificar as condições de pagamento e usar o portal oficial para prosseguir com a proposta.
Passo a passo para simular certo (e não se enrolar)
- Escolha o indexador e produto (TR, Poupança, IPCA ou CDI quando aplicável). Depois, selecione prazo e sistema (SAC/Price).
- Simule no site oficial (use o Simulador Habitacional CAIXA). Logo depois, salve os cenários.
- Compare pelo CET, não só pela prestação do mês 1. Em outras palavras, avalie o custo total.
- Inclua seguros MIP/DFI e confira coberturas. Eventualmente, o perfil etário e o valor do imóvel mudam o preço do seguro.
- Verifique limites do SFH e LTV, pois isso define taxas e condições.
- Considere usar FGTS para entrada e, posteriormente, para abatimento de prestações, conforme a norma.
Checklist prático para baixar a parcela
- Prazo maior → parcela menor, todavia juros totais maiores.
- SAC → parcela inicial mais alta, porém queda progressiva e menor custo total.
- Entrada maior → financiamento menor e prestação mais leve.
- Relacione sua renda e capacidade de pagamento com folga para seguros e CET.
- Use FGTS quando possível (aquisição, amortização ou parte da prestação).
- Acompanhe as regras novas do SFH e re-simule; por exemplo, o teto atualizado impacta produtos e taxas.
Perguntas rápidas (FAQ)
1) Posso financiar R$ 800 mil pelo SFH?
Sim. O valor se enquadra; entretanto, a cota financiável e a taxa variam conforme perfil/produto. Logo, simule.
2) A prestação “fixa” é de verdade fixa?
No Price, a prestação tende a ser constante, contudo, indexadores como TR podem reajustar o saldo e alterar o valor ao longo dos anos. No SAC, a parcela cai mês a mês.
3) Quanto pesam MIP/DFI?
Depende de idade, valor e regras da apólice. De qualquer modo, entram no CET e devem ser informados no contrato.
4) A CAIXA cobra intermediação do corretor para venda online?
Não. Em vendas online, os serviços de intermediação/assessoramento são pagos pela CAIXA ao credenciado, sem custo para o comprador.
5) Onde encontro os imóveis CAIXA e faço a proposta?
Diretamente no Portal Imóveis CAIXA, que centraliza a busca e o envio de proposta.
Amarre as pontas: estimativa x decisão
Em síntese, para R$ 800.000, espere uma prestação “base” (juros + amortização) por volta de R$ 7,2 mil a R$ 8,0 mil em 30 anos no Price, enquanto no SAC a primeira tende a começar alta (~R$ 9,2 mil) e cair gradualmente. Posteriormente, inclua seguros e CET para ter o valor final. Portanto, não feche sem rodar a simulação oficial, analisar o CET e planejar o uso do FGTS.
Encontre o imóvel certo (e simule do jeito certo)
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