Imagina que você tem um cofrinho gigante e quer pagar uma casa de R$ 1.000.000 aos pouquinhos. A parcela é o valor que você coloca no cofrinho todo mês, até terminar de pagar. Agora, vamos entender quanto isso dá e como a CAIXA faz essa conta — Vamos?
Como a CAIXA monta a sua parcela
Primeiro, a parcela tem duas partes principais:
- Dinheiro que vai direto para pagar a casa (a “mordida” no valor da dívida).
- Juros, que é o “aluguel” do dinheiro que o banco te empresta.
Depois, entram os seguros:
- MIP: um seguro para te proteger se acontecer algo grave com o comprador.
- DFI: um seguro para proteger o imóvel (ex.: incêndio, vendaval).
Por fim, existe a TR, que é um pequeno “ajuste” que o banco usa para atualizar a dívida. Hoje, ela é baixa, mas existe; portanto, ela soma um pouquinho ao longo do tempo.
Em outras palavras: parcela = pagar a casa + juros + seguros (+ um ajuste da TR, quando a linha usa TR).
Dois jeitos de montar as parcelas (SAC x Price)
Agora, pense em duas escadas diferentes:
- SAC: a escada desce. No começo, a parcela é mais alta; depois, ela vai caindo mês a mês.
- Price: a escada é reta. A parcela fica parecida do começo ao fim (varia pouquinho por causa de seguros e TR).
Assim, quem pode apertar mais no início costuma gostar do SAC, porque economiza juros no total. Por outro lado, quem precisa previsibilidade no bolso costuma preferir o Price.
Afinal, quanto fica a parcela de R$ 1 milhão?
Abaixo estão valores aproximados para 2025, só para você ter uma noção clara. Lembre-se: o seu perfil pode mudar um pouco esses números.
Linha de mercado (SBPE + TR)
- Price: por volta de R$ 8.960 por mês (sem seguros). Com seguros, fica um pouco acima disso.
- SAC: a primeira parcela fica perto de R$ 11.108 (sem seguros) e vai diminuindo com o tempo. Com seguros, começa um pouco maior.
FGTS: dá para baixar a parcela?
Sim! Você pode usar o FGTS para:
- Dar de entrada,
- Diminuir o prazo (e as próximas parcelas),
- Ajudar a pagar algumas parcelas por um tempo.
Portanto, se a sua taxa de juros for maior do que o que você ganha investindo, amortizar (usar o FGTS para abater) costuma valer a pena. Caso contrário, talvez seja melhor guardar o FGTS para outra estratégia.
Um guia completo para iniciantes:
Descubra Como Arrematar Imóveis da CAIXA com Descontos e Lucrar na Revenda
Dicas simples para pagar menos e dormir tranquilo
- Compare SAC e Price: assim, você escolhe o formato que cabe no seu bolso agora e depois.
- Simule no site da CAIXA: afinal, lá sai o valor certinho com seguros e CET.
- Use o FGTS com sabedoria: por exemplo, para diminuir o prazo e economizar juros.
- Aumente a entrada se puder: logo, a dívida fica menor e a parcela baixa.
- Lembre dos seguros: embora pequenos, eles deixam a parcela um pouco maior no começo.
Qual escolher: SAC ou Price?
- Quer começar pagando menos por mês e ter previsibilidade? Então, Price.
- Consegue começar mais alto para economizar no total? Nesse caso, SAC.
Consequentemente, não existe “certo ou errado”; existe o que funciona melhor para você.
Resumão
- R$ 1 milhão | Price (mercado): cerca de R$ 8.960 sem seguros.
- R$ 1 milhão | SAC (mercado): 1ª perto de R$ 11.108, depois cai.
- R$ 1 milhão | Price (MCMV Classe Média): por volta de R$ 8.268 sem seguros.
- R$ 1 milhão | SAC (MCMV Classe Média): 1ª por volta de R$ 10.355, depois cai.
- Com seguros e TR, as parcelas ficam um pouco acima desses exemplos.
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Sou Léo Oliveira, corretor de imóveis há mais de 12 anos e engenheiro civil há mais de 5 anos, especialista em leilões da CAIXA, financiamento habitacional e imóveis para investimento (Imobiliária Shelter – CRECI/SP 32.240J).
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