A princípio, quem procura Imóveis da Caixa quer duas coisas: segurança e desconto. Assim sendo, neste guia prático e atualizado para 2026, você vai descobrir, passo a passo, como achar oportunidades com até 70% abaixo do valor de avaliação, sem depender do leilão tradicional.
Além disso, você vai entender a diferença entre Venda Online e Compra Direta, aprender a filtrar imóveis de forma inteligente, usar financiamento e FGTS quando possível e, sobretudo, evitar armadilhas comuns. Em outras palavras, é conteúdo direto ao ponto, acessível e com referências oficiais.
Conforme você avançar, verá que, no geral, a Compra Direta (o antigo “Venda Direta Online”) costuma ser mais simples do que leilão, bem como mais previsível para quem quer arrematar rápido e com menos burocracia. Por fim, se você deseja agilidade, vale muito ler até o final.
Por que buscar imóveis da Caixa em 2026 (e não só leilões)
Antes de mais nada, a Caixa concentra um volume enorme de imóveis retomados e, portanto, precisa vender com celeridade. Desse modo, surgem modalidades com desconto sobre o valor de avaliação e dinâmica 100% online. Em contraste com o leilão clássico (1º e 2º leilões), Venda Online e Compra Direta acontecem no Portal de Imóveis CAIXA, com regras e etapas claras para cadastro, proposta e contratação. O portal reúne a busca, os editais, as propostas e o pagamento em um só lugar, inclusive distinguindo a Venda Online (cronômetro), em que vence a maior proposta ao zerar o relógio, e a Compra Direta, em que vence a primeira proposta igual ou superior ao valor mínimo de venda.
Além disso, a própria cartilha lista as modalidades (1º Leilão SFI, 2º Leilão SFI, Licitação Aberta, Venda Online e Compra Direta) e reforça que o desconto é aplicado sobre o valor de avaliação nas modalidades do portal. Em resumo, há alternativas ao leilão que podem ser mais vantajosas no dia a dia.
Onde estão as ofertas (passo a passo oficial)
Primeiramente, acesse o Portal de Imóveis CAIXA. Em seguida, no menu “Busque seu imóvel”, filtre por UF, cidade, bairro e, se quiser, por características do imóvel e modalidade de venda. Logo depois, você vai visualizar os resultados separados por tipo (1º leilão, 2º leilão, Compra Direta sem cronômetro e Venda Online com cronômetro). Em suma, é daí em diante que você aprofunda sua seleção.
Embora seja possível começar pela página de lista geral, recomendo, por conseguinte, que você clique no anúncio do imóvel para conferir: valor de avaliação, valor mínimo de venda, situação (ocupado ou não), aceita financiamento/FGTS e documentação disponível. Afinal, é nesse detalhe que você identifica o que dá para financiar e o que exigirá pagamento à vista. Ainda assim, se houver cronômetro, você está em Venda Online; se não houver, muito provavelmente está em Compra Direta (isto é, vence a primeira proposta que atingir o valor mínimo).
Dica prática: cadastre-se ou atualize seu login no próprio portal e, posteriormente, clique em “Fazer uma proposta” quando decidir avançar.
Compra Direta x Venda Online x Leilão: o que muda (na prática)
Venda Online (com cronômetro)
Em síntese, na Venda Online você envia propostas a partir do “Valor Mínimo de Venda” e acompanha a contagem regressiva. Aliás, nos 5 minutos finais, toda cobertura do maior lance estende o cronômetro por mais 5 minutos, de modo que a disputa termina quando o relógio chega a 00:00 sem nova cobertura. Assim sendo, vence quem tiver o maior lance registrado no encerramento.
Compra Direta (sem cronômetro)
Analogamente, a Compra Direta é a modalidade em que vence a primeira proposta igual ou superior ao Valor Mínimo de Venda (o edital é D+0). Em outras palavras, é mais rápida e, portanto, excelente para quem quer fechar logo, sem a tensão de “ultimos minutos” de disputa. Além disso, a cartilha de 2025 adotou oficialmente a nomenclatura “Compra Direta” para o que muita gente ainda chama de “Venda Direta Online” (ou seja, é o nome atualizado).
Um guia completo para iniciantes:
Descubra Como Arrematar Imóveis da CAIXA com Descontos e Lucrar na Revenda
Resumo prático: Compra Direta prioriza velocidade e objetividade (a primeira proposta ganha); Venda Online prioriza competitividade (vence o maior lance no fim do cronômetro). Em qualquer caso, o desconto vem “de fábrica” no Valor Mínimo de Venda.
Leilões (1º e 2º) e Licitação
Por outro lado, os leilões (1º e 2º leilões SFI) e a Licitação Aberta ocorrem nos sites dos leiloeiros, com comissão de 5% paga ao leiloeiro, enquanto o portal da Caixa serve para localizar os editais e direcionar. Em conclusão, quem prefere evitar comissão e centralizar tudo na Caixa tende a gostar mais da Compra Direta/Venda Online do portal.
“Desconto de até 70%”: quando isso aparece (e como analisar)
De vez em quando, aparecem imóveis com descontos próximos a 70% do valor de avaliação, sobretudo terrenos, casas em regiões menos disputadas ou unidades com pendências de reforma/ocupação. Contudo, você deve confrontar o Valor de Avaliação com os preços de mercado do entorno (portais imobiliários, mapas, dados de IPTU, etc.). Ainda que o percentual seja grande, é prudente checar a liquidez e o custo de regularização. Em todo caso, lembre-se: na CAIXA, o desconto é sobre a avaliação, conforme as modalidades listadas na cartilha.
Além disso, na Venda Online há regras de incrementos entre propostas e, sobretudo, você não pode oferecer abaixo do Valor Mínimo de Venda. Logo, planeje sua margem antes de enviar a proposta.
Como enviar a proposta (6 etapas simples)
Conforme as Regras da Venda Online, o fluxo é padronizado:
- Confirme o imóvel e marque que está enviando proposta real (não simulação).
- Informe os dados dos proponentes/coobrigados (até 8 proponentes), observando as regras do estado civil.
- Indique a agência CAIXA e o CRECI da imobiliária/corretor credenciado – Informe o CRECI 32.240J na Etapa 3 deste formulário, dessa forma você garante nossa assessoria integralmente paga pela CAIXA.
- Defina a proposta financeira (respeitando formas de pagamento do anúncio).
- Selecione a imobiliária credenciada para assessoramento se não houver intermediação (obrigatório).
- Aceite as declarações (origem de recursos, LGPD, nepotismo e regras da venda online) e clique em “Gravar proposta”.
Importante: as propostas são 100% online e você acompanha tudo em “Minhas Disputas/Meus Resultados”; o boleto (quando houver) tem validade de 2 dias úteis e precisa ser pago para a contratação seguir.
Com financiamento e FGTS: dá para usar?
Atualmente, muitos imóveis do portal aceitam financiamento e, às vezes, uso do FGTS, desde que o anúncio não traga a restrição (“NÃO aceita financiamento”) e que o proponente passe na análise de crédito. Ademais, a Caixa exige, a título de entrada, pelo menos 5% em recursos próprios, mesmo quando a análise permitir até 100% de financiamento no SBPE. Em suma: veja a tela do imóvel, confira as condições e, posteriormente, faça a análise de crédito.
No que diz respeito ao FGTS, o Manual FGTS – Utilização na Moradia Própria estabelece as modalidades de uso (aquisição, amortização, liquidação ou parte das prestações) e os requisitos do trabalhador e do imóvel. Assim, se você busca moradia própria, poderá usar o saldo do FGTS quando o imóvel e o comprador se enquadram, sempre via agente financeiro.
Em resumo: verifique na página do imóvel se há aceite de financiamento/FGTS; antecipe sua aprovação de crédito; e, se for o caso, alinhe com a imobiliária credenciada os documentos e prazos.
Intermediação e assessoramento (pago pela Caixa!)
Sob o mesmo ponto de vista de facilitar a jornada, a CAIXA paga pelo serviço de intermediação ou assessoramento realizado por imobiliárias/corretores credenciados. Desse modo, o cliente não desembolsa comissão por essa consultoria (no portal). Ademais, o assessoramento é obrigatório se você não estiver comprando via um corretor credenciado previamente vinculado à proposta. Em conclusão, contar com esse suporte ajuda a prevenir erros e agiliza o pós-venda.
Riscos, pendências e “pegadinhas” (como se proteger)
Ainda que a compra seja vantajosa, alguns imóveis podem ter pendências (ocupação, ações, débitos). Entretanto, as Regras da Venda Online e o Anexo I detalham como lidar, por exemplo, com débitos condominiais. Ademais, a CAIXA pode revogar a venda em defesa do interesse público, caso haja irregularidade, e retirar imóveis de venda a seu critério. Assim sendo, consulte sempre as regras e conte com o assessor credenciado para instruir pesquisas e documentos.
Além disso, em Venda Online e Compra Direta, existem penalidades e multa se você desistir após pagar a parte própria. Logo, só avance quando tiver convicção e lastro financeiro.
Em contraste com o que muitos pensam, “arrematar” no portal não é sinônimo automático de contrato; é necessário cumprir as próximas etapas e, eventualmente, atender exigências cartorárias. Quando isso não for possível por motivo insanável alheio ao proponente, cabe distrato com restituição de valores, conforme a regra.
Checklist rápido antes de enviar sua proposta
- Valide o desconto: compare Valor de Avaliação x Valor Mínimo de Venda x preço de mercado. Assim, evita a “ilusão do percentual”.
- Leia o anúncio inteiro: verifique aceita financiamento/FGTS e condições específicas.
- Tenha o crédito aprovado (quando usar financiamento/FGTS). Por conseguinte, isso evita atraso.
- Planeje a proposta: na Venda Online, respeite regras de incremento e Valor Mínimo.
- Escolha a imobiliária credenciada (assessoramento é obrigatório se não houver intermediação).
- Acompanhe “Minhas Disputas/Meus Resultados” e pague o boleto dentro do prazo.
Estratégia para achar “ouro” (e fechar antes dos outros)
Em primeiro lugar, defina filtros (cidade/bairro), salve buscas e volte diariamente. Em seguida, priorize Compra Direta quando sua intenção for agilidade e previsibilidade: ao passo que você encontrar um imóvel que encaixa no orçamento, envie a primeira proposta no valor mínimo (ou um pouco acima, se julgar competitivo). Como resultado, você evita “batalhas” de últimos minutos. Logo, se o imóvel aceitar financiamento/FGTS, prepare sua documentação antes de propor.
Em contrapartida, se você gosta de disputar preço, avalie Venda Online com cronômetro. Ainda assim, não subestime o emocional do relógio. Ou seja, estabeleça teto e faixa de incremento. Portanto, se alguém cobrir, decida com frieza se vai continuar. Por fim, lembre-se: compra de oportunidade não é loteria, é planejamento.
Quando o leilão tradicional ainda vale a pena?
Embora o foco deste artigo sejam as modalidades do Portal da CAIXA, leilão pode ser útil em casos específicos (ex.: quando você domina o edital, tem caixa para contingências e aceita a comissão do leiloeiro). Ainda mais, há situações regionais e jurídicas em que o arremate no leilão faz sentido. Entretanto, para a maioria dos clientes que buscam simplicidade, Compra Direta/Venda Online tende a ser mais previsível e barata no fim das contas (já que não há comissão de leiloeiro no portal).
Perguntas rápidas (FAQ) que evitam erros caros
1) Posso comprar com pessoa jurídica?
Sim, contudo as propostas no portal são via CPF do representante legal (Login CAIXA é exclusivo de PF) e existem particularidades que precisam ser observadas.
2) Quem pode participar?
Em regra, maiores de 18 anos; maiores de 16 emancipados também. Ademais, há impedimentos pontuais (ex.: dirigentes em unidades vedadas).
3) Como sei se aceita financiamento ou FGTS?
No anúncio do imóvel. Além disso, mesmo quando for elegível, a aprovação de crédito é indispensável, e a Caixa pede entrada mínima de 5% com recursos próprios.
4) Onde acompanho meus lances e resultados?
No portal: “Minhas Disputas” e “Meus Resultados”; pague o boleto no prazo de 2 dias úteis para seguir com a contratação.
5) E se der problema de registro cartorário?
Conforme as regras, se for exigência insanável não causada pelo proponente, cabe distrato com devolução de valores pertinentes.
Exemplo de “funil” de busca vencedor (modelo simples)
- Região-alvo definida (ex.: até 30 km do trabalho).
- Modalidade: priorize Compra Direta.
- Faixa de preço máxima (inclua custos de ITBI, cartório, eventuais reparos).
- Aceita financiamento/FGTS? Sim → pré-aprovação antes de propor.
- Primeira proposta no Valor Mínimo assim que identificar o imóvel certo.
- Boleto pago dentro do prazo e documentação alinhada com a imobiliária credenciada.
Conclusão: em 2026, “proposta certa, na hora certa” vale mais do que “guerra de lances”
Em conclusão, Imóveis da Caixa são um oceano de oportunidades. Contudo, quem se prepara (filtros práticos, leitura do anúncio, crédito alinhado, assessoramento credenciado) compra melhor. Assim sendo, Compra Direta costuma ser mais rápida e, por consequência, mais adequada para quem não quer “leilão” nem comissão. Portanto, foque no Valor Mínimo de Venda, valide aceite de financiamento/FGTS, e envie sua proposta com estratégia. Em suma, com método e constância, é perfeitamente possível encontrar descontos de 50%, 60% e até se aproximar de 70%, desde que você escolha bem o ativo, analise o entorno e siga as regras do portal.
Encontre oportunidades agora (fácil e atualizado)
Por fim, acesse o portal da Hub Invest Imóveis e, logo, filtre por cidade, modalidade e desconto: www.hubinvestimoveis.com.br. Por conseguinte, você terá a forma mais fácil e prática de encontrar Imóveis da Caixa, sempre atualizados e com filtros que facilitam a busca e ajudam a descobrir a melhor oportunidade!
Sobre o autor
Léo Oliveira é corretor de imóveis há 12+ anos e engenheiro civil há 5+ anos. Especialista em leilões da Caixa, financiamento habitacional e imóveis para investimento. Atua pela Imobiliária Shelter – CRECI/SP 32.240J.
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