Imóvel retomado pela Caixa costuma vir com condomínio e IPTU atrasados, e a pergunta é sempre a mesma: quem paga? A resposta curta é que a dívida acompanha o imóvel. Contudo, a ficha de cada imóvel declara um regime — e existem dois regimes bem diferentes circulando ao mesmo tempo. Veja também como tirar a segunda via do IPTU em Ribeirão Preto.
Em 30 segundos
- Além disso, condomínio e IPTU são obrigações que seguem o imóvel, não o antigo dono.
- 70,7% das fichas trazem teto de 10% do valor de avaliação para o comprador.
- 29,3% não trazem teto: o comprador assume a dívida integralmente.
- Ademais, 4,2% das fichas declaram gravame, penhora ou indisponibilidade averbada.
- Por fim, a diferença entre os dois regimes vale dezenas de milhares de reais.
Neste artigo
A regra geral: a dívida segue o imóvel
Condomínio e tributos sobre a propriedade são o que o direito chama de obrigações propter rem, isto é, obrigações que acompanham a coisa. Portanto, elas não somem quando o imóvel troca de dono: o novo proprietário responde por elas, salvo o que o contrato ou o edital dispuser em contrário. Explicamos o conceito em dívidas propter rem.
É por isso que o preço de um imóvel retomado nunca é só o preço: é o preço mais o passado dele.
Os dois regimes que convivem nas fichas
Levantamos o texto das regras declaradas em 17.963 imóveis ativos da CAIXA. O resultado mostra que não existe uma regra única, e sim dois regimes.
| Item | Valor |
|---|---|
| Comprador assume até 10% da avaliação; a CAIXA paga o excedente | 12.696 (70,7%) |
| Comprador assume condomínio e tributos integralmente | 5.267 (29,3%) |
Com teto, o seu prejuízo máximo com dívida antiga é conhecido: 10% do valor de avaliação. Já sem teto, ele é aberto — e condomínio de anos em prédio com taxa alta pode superar o próprio desconto. Portanto, este é o primeiro campo a ler, antes do preço.
A regra da omissão: quando a Caixa paga tudo
Existe uma terceira hipótese, e ela é pouco conhecida. As Regras da Venda Online da CAIXA determinam que, se a informação sobre as despesas de condomínio estiver omissa no anúncio do imóvel e também na proposta de compra, os débitos são pagos integralmente pela CAIXA. Portanto, anúncio silencioso não significa risco aberto: significa o contrário.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETOGuarde uma cópia do anúncio no momento da proposta — página salva ou captura de tela com data. Uma vez que a regra depende do que estava publicado ali, essa prova é o que sustenta o argumento depois. De fato, é um cuidado de dois minutos que pode valer o preço de anos de condomínio.
Como saber qual regime vale no seu imóvel
Onde conferir
- Em seguida, na ficha do imóvel, no bloco de regras de despesas.
- Ademais, se nada constar ali nem na proposta, a regra da omissão joga a conta para a CAIXA.
- Por fim, no edital, quando se tratar de leilão ou licitação.
- Ademais, procure a expressão “até o limite de 10%” — é ela que identifica o teto.
- Em geral, peça ao condomínio a posição de débitos atualizada antes da proposta.
- Por fim, confira o IPTU na prefeitura, uma vez que o valor pode diferir do declarado.
A conta do teto de 10%, na prática
O teto é calculado sobre o valor de avaliação, e não sobre o preço de venda. Uma vez que os imóveis da CAIXA costumam ser vendidos bem abaixo da avaliação, isso favorece o comprador: o limite é maior do que seria se incidisse sobre o preço pago.
- Ou seja, passo 1: localize o valor de avaliaçãoEle aparece na ficha, ao lado do valor de venda.
- De fato, passo 2: calcule 10% desse valorEste é o seu teto de exposição a dívidas antigas, no regime com limite.
- Isto é, passo 3: peça a posição real de débitosCondomínio e IPTU. Portanto, você compara a dívida real com o teto.
- Passo 4: some ao preçoSe a dívida for menor que o teto, ela é sua inteira. Ademais, se for maior, a CAIXA paga o excedente no regime com limite.
O que fazer antes da proposta
Além do regime de despesas, vale olhar dois avisos que aparecem em parte das fichas e que costumam passar batidos. Em 4,2% das fichas há menção a gravame, penhora ou indisponibilidade averbada, e em 1,2% há declaração de área não averbada.
Ambos pedem leitura da matrícula antes de qualquer proposta. Aliás, área não averbada é exatamente o que trava financiamento e reduz avaliação — o mesmo problema que aparece em imóvel usado comum, como explicamos em os 6 pontos que travam a aprovação.
Perguntas frequentes
Posso cobrar a dívida antiga do antigo morador?
A obrigação de condomínio acompanha o imóvel. Contudo, a discussão sobre responsabilidade pessoal do antigo devedor é outra, e costuma ser trabalhosa.
O teto de 10% é sobre o preço que paguei?
Não: é sobre o valor de avaliação. Portanto, costuma ser maior que 10% do preço de venda.
E se a dívida for maior que o teto?
No regime com limite, a CAIXA paga o que exceder. Já no regime sem teto, o comprador assume.
IPTU entra na mesma regra?
A ficha trata condomínio e tributos, às vezes com tratamentos diferentes. Portanto, leia as duas linhas com atenção.
Como descubro o valor real da dívida?
Pedindo a posição de débitos ao condomínio e a certidão de tributos na prefeitura. Ademais, faça isso antes da proposta.
FONTES OFICIAIS
- Regras da Venda Online – Imóveis CAIXA (norma 19.603, v075) — versão vigente consultada em 10/09/2026
- Cartilha Imóveis CAIXA: como comprar? — publicação de setembro de 2025
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
Comparar dois imóveis pelo desconto e ignorar o regime de despesas é o erro que mais vejo. Um com teto e outro sem teto não são o mesmo produto, ainda que a tela mostre o mesmo percentual.
O acompanhamento da compra é gratuito: habilitação, vinculação do CRECI, proposta, pagamento e registro. Vai comprar? Não faça isso sozinho.
Mande o número do imóvel. Verificamos o regime declarado na ficha.
Falar com o Léo no WhatsAppMetodologia. Em resumo: As proporções vêm do texto de regras de despesa declarado nas fichas da CAIXA, sobre 17.963 imóveis ativos, com dois estados excluídos porque a coleta do dia ficou incompleta neles — ademais, a exclusão evita viés. Em resumo: 70,7% com teto de 10%, 29,3% sem teto, 4,2% com gravame averbado. Conforme cada ficha e cada edital, as regras podem variar, portanto confirme no imóvel pretendido. Ademais, os percentuais foram calculados sobre os totais indicados em cada caso; médias consideram apenas os registros com o dado preenchido. Nos gráficos, ademais, as barras estão em escala relativa ao maior valor de cada grupo. Em suma, trata-se de conteúdo informativo: não constitui recomendação de investimento nem promessa de rentabilidade.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
