Antes de pedir a vistoria e a análise de engenharia junto à CAIXA, vale uma regra de ouro: documentação em dia acelera tudo. Afinal, cada tipo de imóvel — usado, novo ou construção em terreno próprio (com ou sem aquisição do terreno) — exige um conjunto específico de papéis. A seguir, você confere listas práticas, o porquê de cada documento e dicas de organização para não travar seu financiamento.
Resumo rápido:
– Para imóvel usado: foque na Matrícula atualizada.
– Para imóvel novo: inclua ART/RRT, Habite-se, Alvará e, se casa/sobrado, Declaração de Elementos Construtivos v23 (modelo CAIXA).
– Para construção no seu terreno ou terreno + construção: some projetos técnicos em PDF, aprovação na Prefeitura e PCI (PDF e Excel), além da v23 e ART/RRT.
Por que a organização documental importa (e muito)
Em primeiro lugar, a engenharia da CAIXA confere regularidade técnica, jurídica e urbanística do imóvel/obra. Em outras palavras, a análise verifica se o que está no papel bate com a realidade e se o imóvel pode ser financiado conforme as normas. Além disso, quando existe uso de FGTS, há regras próprias e todos os documentos passam por intermediação de um agente financeiro; inclusive, é vedado usar FGTS para taxas e impostos.
Logo, quanto mais completa a sua pasta, mais rápido flui a análise. Ainda assim, se faltar algo, o processo entra em exigência e perde tempo. Portanto, prepare tudo antes.
Documentos por tipo de operação
1) Imóvel usado (pronto e já registrado)
Obrigatório:
- Matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis (CRI), com cadeia dominial, averbações e certidões pertinentes.
Por que a matrícula é crucial?
Porque comprova propriedade, confrontações, eventuais ônus (hipoteca, penhora, usufruto) e averbação da construção. Assim sendo, a engenharia e o jurídico checam se o bem está apto para garantia do financiamento.
Dica: peça “matrícula atualizada” (em geral, emitida há no máximo 30 dias no momento da análise).
Checklist flash:
– Matrícula legível, com QR Code quando disponível.
– Se o imóvel for apartamento, confira averbação do condomínio e da área privativa.
– Se a casa foi ampliada, verifique se a ampliação está averbada (caso não esteja, poderá haver exigência técnica).
Complementos usuais: por exemplo, a depender do banco/contratação, certidões pessoais dos vendedores e IPTU/condomínio em dia podem ser solicitados na etapa jurídica. Contudo, do ponto de vista da engenharia, a Matrícula é a base para imóvel usado.
2) Imóvel novo
Obrigatórios:
- Matrícula atualizada do CRI;
- ART/RRT de Projeto e Execução;
- Habite-se (Certificado de Conclusão de Obra/“Auto de Conclusão”);
- Alvará de construção;
- Declaração de Elementos Construtivos – v23 (modelo CAIXA) se for casa ou sobrado.
Por que cada um é exigido?
– ART/RRT: vincula responsáveis técnicos pelo projeto e pela obra, garantindo responsabilidade e rastreabilidade.
– Habite-se: atesta que a edificação cumpriu exigências municipais e está apta a ser habitada.
– Alvará: autoriza a execução da obra nos termos aprovados.
– Declaração v23 (CAIXA): padroniza os elementos construtivos da edificação para a engenharia, sobretudo em unidades unifamiliares (casas/sobrados), facilitando a conformidade técnica.
3) Construção em terreno próprio ou Aquisição de terreno + construção
Obrigatórios:
- Declaração de Elementos Construtivos – v23 (modelo CAIXA);
- ART/RRT de Projeto e Execução;
- Projetos em PDF: Arquitetônico, Elétrico e Hidrossanitário (e outros que a Prefeitura exigir);
- Projeto aprovado pela Prefeitura (carimbo/termo de aprovação);
- PCI em PDF;
- PCI em Excel.
O que é a PCI?
Em síntese, é a Planilha de Custos da Obra, detalhando insumos, etapas e orçamento. Portanto, ela orienta liberações de etapas e cronograma físico-financeiro do financiamento.
Dicas para construção:
– Padronize nomes de arquivos (ex.: “Projeto_Arquitetonico_Aprovado.pdf”).
– Confirme escala e legendas nos projetos.
– Assinaturas digitais nos ART/RRT e na v23 devem estar válidas.
– Conferir compatibilização entre projetos (ex.: shaft hidráulico x estrutura).
– Planilha PCI: cuidado com quantidades e unidades (m², m³, m, un).
– Mantenha licenças ambientais se o município exigir para o licenciamento.
Passo a passo para solicitar a engenharia sem retrabalho
- Revise seu enquadramento: é usado, novo ou construção? Em seguida, aplique a lista de documentos adequada.
- Organize pastas no computador: “01 Jurídico/Registro”, “02 Projetos”, “03 Licenças”, “04 Planilhas (PCI)”.
- Digitalize tudo em PDF único por assunto, com resolução suficiente e sem “cortes” de carimbo.
- Entre no portal da CAIXA e faça seu cadastro (Login CAIXA). A proposta é registrada online e a disputa segue as regras publicadas pela CAIXA.
- Selecione uma imobiliária/corretor credenciado para intermediação/assessoramento. Visto que a CAIXA paga esses serviços, e o corretor acompanha da proposta ao registro.
- Se houver FGTS, alinhe com o agente financeiro: o uso é intermediado e não cobre taxas/impostos.
- Envie os documentos conforme solicitado no fluxo do seu correspondente/gerência de habitação.
- Responda exigências rapidamente: mantenha contato com seu corretor e engenharia.
Como a engenharia confere seu dossiê (e o que costuma travar)
Conferências típicas:
- Coerência técnica: projetos batem com a v23, ART/RRT e com o que existe em campo.
- Coerência legal: Alvará precede a execução, Habite-se fecha a obra.
- Coerência registral: Matrícula reflete a situação real (ex.: área construída averbada).
- Orçamento/PCI: valores e quantidades compatíveis com o memorial descritivo.
- Normas de uso do FGTS (quando houver): requisitos de trabalhador/imóvel, destinação residencial e limites/região.
Erros que geram exigência:
- Matrícula desatualizada ou sem averbação da edificação.
- Habite-se faltante em imóvel novo.
- ART/RRT sem responsável pela execução.
- v23 ausente em casa/sobrado ou com dados divergentes do projeto.
- Projeto sem aprovação municipal para construção.
- PCI com planilhas incompletas ou sem fórmula no Excel.
Dúvidas frequentes (FAQ)
1) Posso pedir a engenharia antes de ter tudo?
Em tese, sim; porém, é arriscado. Em geral, faltas geram exigências e atrasos. Portanto, organize tudo primeiro.
Um guia completo para iniciantes:
Descubra Como Arrematar Imóveis da CAIXA com Descontos e Lucrar na Revenda
2) Uso do FGTS paga ITBI, cartório ou comissão?
Não. Principalmente por que o FGTS não pode ser usado para taxas/impostos/despesas. Ele serve para compra/amortização/liquidação e, em alguns casos, para parte da prestação; tudo intermediado por agente financeiro.
3) Qual a diferença entre “Venda Online” e “Compra Direta”?
Ambas estão no Portal de Imóveis CAIXA; a Venda Online tem cronômetro e vence a maior proposta; na Compra Direta, vence a primeira proposta igual/maior que o mínimo. A terminologia oficial foi atualizada recentemente.
Checklist final
Imóvel usado
- Matrícula atualizada do CRI.
- Documentos pessoais e estado civil (para o jurídico).
- IPTU/condomínio em dia (se solicitado).
Imóvel novo
- Matrícula atualizada.
- ART/RRT de Projeto e Execução.
- Alvará de obra.
- Habite-se.
- Declaração v23 (CAIXA), se casa/sobrado.
Construção no terreno / Terreno + construção
- Declaração v23 (CAIXA).
- ART/RRT de Projeto e Execução.
- Projeto aprovado pela Prefeitura.
- Projetos PDF: Arquitetônico, Elétrico e Hidrossanitário.
- PCI em PDF e PCI em Excel.
- Cronograma físico-financeiro compatível com a PCI.
E quando o imóvel tem pendências?
- Ampliação não averbada: regularize na Prefeitura e averbe no CRI.
- Habite-se faltante: providencie junto ao órgão municipal.
- Projetos divergentes: peça as-built e retificação se necessário.
- ART/RRT ausente: contrate profissional habilitado e registre.
Em contrapartida, pendências pequenas resolvidas antes da análise evitam exigências. Por conseguinte, o cronograma do financiamento agradece.
Conclusão e próximo passo
Em resumo, documento certo, na ordem certa, evita exigência e antecipa a aprovação. Portanto, antes de clicar em “solicitar engenharia”, faça a sua conferência com as listas acima. Assim sendo, você poupa tempo, reduz custo e ganha previsibilidade.
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