A Faixa 4 MCMV — também chamada de Minha Casa, Minha Vida – Classe Média — chegou para ampliar o acesso ao crédito habitacional.
Em termos práticos, ela atende famílias com renda entre R$ 8,6 mil e R$ 12 mil por mês e permite financiar imóveis de até R$ 500 mil, com prazo de até 420 meses (35 anos) e juros nominais de 10% ao ano; além disso, há regras específicas para percentual financiável conforme o tipo de imóvel e a região. Assim, você entende onde se encaixa, evita surpresas e, sobretudo, planeja uma compra mais eficiente.
O que é, afinal, a Faixa 4 MCMV?
Em abril de 2025, o Governo Federal e o Conselho Curador do FGTS aprovaram uma nova faixa do Minha Casa, Minha Vida voltada à classe média. E as famílias com renda de até R$ 12 mil passaram a poder contratar financiamento dentro do programa, com teto de preço do imóvel em R$ 500 mil, prazo mais longo e juros abaixo do mercado. Em seguida, em maio de 2025, a Caixa efetivou a contratação para essa faixa. Como resultado, um público que ficava “no meio do caminho” ganhou condições padronizadas e previsíveis.
Além disso, em abril de 2025, o Ministério das Cidades atualizou os limites de renda do MCMV e reafirmou que o limite global urbano é de até R$ 12 mil. Portanto, do ponto de vista de elegibilidade por renda, a Faixa 4 complementa as Faixas 1, 2 e 3, que vão até R$ 8,6 mil.
Faixa 4 MCMV: como é na prática
Para facilitar, vamos por partes.
1) Renda familiar e enquadramento
- Renda bruta familiar mensal: de R$ 8.600,01 a R$ 12.000,00 (áreas urbanas).
- Objetivo: ampliar o acesso ao crédito para quem, em geral, não recebia subsídios diretos nas faixas tradicionais, mas ainda assim precisava de juros menores e prazos adequados.
Dica: a renda considerada é a renda bruta familiar. Assim, salários, comissões e outras fontes entram no cálculo conforme política do banco.
2) Valor do imóvel e prazo
- Teto do imóvel: R$ 500 mil (imóvel novo ou usado).
- Prazo máximo: 420 meses (35 anos).
- Taxa de juros nominal: 10% a.a. (abaixo das taxas de mercado típicas).
3) Percentual financiável (LTV) e variações regionais
- Imóvel novo: até 80% do valor do imóvel (Brasil todo).
- Imóvel usado: até 60% nas regiões Sul e Sudeste; até 80% nas demais regiões.
Essas diretrizes, em conjunto, equilibram risco de crédito e incentivo regional, além de padronizarem expectativas do cliente.
Embora pareça contraintuitivo, esse desenho de LTV busca, por um lado, preservar o custo do crédito nas regiões de maior preço médio e, por outro, facilitar o acesso em mercados menos aquecidos.
Quem pode participar da Faixa 4 MCMV?
Em linhas gerais, qualquer família com renda bruta mensal até R$ 12 mil pode pleitear o crédito nessa modalidade, observadas as regras bancárias, a política de crédito e as normas do SFH/FGTS aplicáveis. Além disso, é necessário:
- Comprovar renda de forma documental, conforme exigências da instituição financeira.
- Passar na análise de crédito (score, capacidade de pagamento, relacionamento etc.).
- Atender às condições do imóvel (documentação, avaliação, localização e enquadramento).
Ademais, por se tratar de linha no ecossistema do MCMV, a contratação se dá pelos agentes financeiros habilitados (como a Caixa), sempre nos termos das portarias e regulamentos vigentes. A implementação oficial pela Caixa na Faixa 4 ocorreu em maio de 2025, o que significa que, de agora em diante, a contratação está operacional.
Importante: as Faixas 1, 2 e 3 seguem destinadas a rendas até R$ 8,6 mil, e contam com estruturas de subsídios e juros reduzidos específicas; já a Faixa 4 prioriza juros mais baixos e prazos extensos, sem subsídio direto anunciado nos termos das faixas sociais.
Faixa 4 MCMV x mercado tradicional: quais as diferenças
De um lado, no crédito imobiliário de mercado, taxas variam conforme cenário macro, relacionamento e produto (poupança, prefixado, híbrido etc.). De outro lado, na Faixa 4 MCMV, você encontra taxa nominal de 10% a.a., teto de R$ 500 mil e prazo de 35 anos, padronizando condições e, portanto, reduzindo incertezas típicas de negociações caso a caso. Assim sendo, para a classe média, a previsibilidade do pacote é um diferencial.
Além disso, segundo o Governo Federal, a ampliação mobiliza R$ 30 bilhões (somando FGTS e captações complementares) para irrigar a linha e beneficiar cerca de 120 mil famílias em 2025; logo, a escala do programa tende a aumentar a oferta de crédito com custo controlado.
Um guia completo para iniciantes:
Descubra Como Arrematar Imóveis da CAIXA com Descontos e Lucrar na Revenda
Regras do imóvel e documentação: o que observar
Embora as exigências variem por instituição, alguns pontos costumam se repetir:
- Documentação do imóvel: matrícula atualizada
- Condição do bem: imóvel urbano, dentro do teto de R$ 500 mil, conforme laudo de avaliação do banco.
- Documentos pessoais dos proponentes: RG, CPF, comprovantes de estado civil e de renda, além de declarações e autorizações de consulta.
Juros, entrada e composição de renda: como planejar
Taxas e prazos
- Juros nominais: 10% ao ano na Faixa 4 MCMV.
- Prazos: até 420 meses.
Consequentemente, a prestação tende a cair com o alongamento do prazo, ainda que o custo total aumente — algo que você deve ponderar.
Entrada e LTV
- Imóvel novo: LTV de até 80%. Logo, a entrada (recursos próprios e/ou FGTS, se elegível) cobre o restante.
- Imóvel usado: 60% nas regiões Sul e Sudeste; 80% nas demais regiões. Como resultado, a exigência de entrada pode ser maior em Sul/Sudeste.
Composição de renda
Para maximizar a elegibilidade, você pode somar rendas de cônjuge ou co-proponentes (conforme política do banco). Assim, além de aumentar a capacidade de pagamento, a composição pode elevar o teto financiável dentro das regras da Faixa 4.
FGTS e Faixa 4: posso usar?
O FGTS segue suas regras próprias (por exemplo: imóvel urbano residencial para moradia própria, limites de avaliação para uso no âmbito do SFH, ausência de outro imóvel residencial no município onde pretende comprar, entre outras condições). Portanto, nem todo comprador da Faixa 4 necessariamente pode usar FGTS; depende do cumprimento integral das normas do fundo e do enquadramento da operação. Em síntese: a Faixa 4 define juros/prazos/valores; já o FGTS define quem pode ou não usar o saldo como entrada ou para amortizações.
Resumo rápido: verifique duas coisas: (1) se você entra na Faixa 4 por renda e perfil do imóvel; e (2) se você atende às regras do FGTS para usar o saldo (quando houver).
Passo a passo para contratar na Faixa 4 MCMV
1) Diagnóstico financeiro
Primeiramente, liste renda e despesas. Em seguida, calcule quanto de entrada você dispõe (recursos próprios e, se elegível, FGTS). Assim sendo, você definirá um faixa de preço realista, já considerando taxa de 10% a.a. e prazo até 420 meses. Serviços e Informações do Brasil
2) Pré-análise de crédito
Depois, procure seu banco (ex.: Caixa) para uma análise preliminar. Como resultado, você saberá limite aproximado, documentos necessários e o tempo de tramitação. Nesse ínterim, mantenha comprovantes de renda atualizados e CPF regular.
3) Escolha do imóvel
Logo após, busque imóveis que respeitem o teto de R$ 500 mil. Vale reforçar: o laudo de avaliação do banco é quem crava o valor de referência. Assim, negocie preço e, sobretudo, peça a documentação para due diligence básica (matrícula, certidões, IPTU, condomínio etc.).
4) Enquadramento e simulação
Com o imóvel em mãos, simule condições com base em: valor do bem, percentual financiável (80% novo; 60% usado Sul/Sudeste; 80% usado outras regiões), juros de 10% a.a. e prazo escolhido. Então, ajuste entrada, prazo e, se for o caso, uso de FGTS, sempre respeitando as regras do fundo.
5) Proposta formal e avaliação
Em seguida, protocole a proposta no banco. A instituição fará análise de crédito, avaliação do imóvel e checagem documental. Eventualmente, o banco solicitará ajustes (documentos complementares, regularizações, certidões).
6) Assinatura e registro
Por fim, assine o contrato e providencie registro no Cartório de Registro de Imóveis. Somente após o registro o crédito se consuma e você recebe as chaves (conforme o caso).
Vantagens e limites da Faixa 4 MCMV
Vantagens
- Taxa padronizada e inferior ao mercado, 10% a.a. (sempre verifique a atualização dessa regra/condição com o banco)
- Prazo alongado de 35 anos, o que, por consequência, reduz a prestação.
- Teto claro de R$ 500 mil, que confere previsibilidade.
- LTV definido por tipo e região, o que, apesar de parecer restritivo, clarifica o planejamento.
Limites
- Sem subsídio direto (ao contrário das Faixas 1–3); assim, a entrada pode pesar mais.
- Percentual financiável menor para imóvel usado no Sul/Sudeste (60%), o que, em certas cidades, exige mais caixa.
- Elegibilidade ao FGTS não é automática: depende de regras próprias.
Conclusão parcial: apesar desses limites, a Faixa 4 melhora muito a previsibilidade e acessibilidade do crédito para a classe média.
Perguntas frequentes sobre a Faixa 4 MCMV
Posso comprar imóvel usado?
Sim. Usados entram no programa, respeitando teto de R$ 500 mil e percentuais financiáveis (60% Sul/Sudeste; 80% demais). Ademais, o imóvel deve passar na avaliação e na análise documental.
Há subsídio na Faixa 4?
A comunicação oficial destaca juros menores e prazo longo como benefícios centrais, sem anúncio de subsídio direto como nas faixas sociais (1, 2 e 3). Portanto, planeje entrada maior e foque em taxa/prazo.
Posso usar FGTS?
Sim, se você cumprir as regras específicas do FGTS (moradia própria urbana, limites de avaliação, não possuir outro imóvel que impeça o uso, entre outras condições do manual). Em caso de dúvida, consulte seu banco e verifique o Manual FGTS – Moradia Própria vigente.
Qual a diferença para o crédito fora do programa?
No mercado, taxas variam conforme captação e risco; já a Faixa 4 padroniza juros de 10% a.a., prazo de 420 meses e teto de R$ 500 mil. Em síntese, previsibilidade é a palavra.
O que mudou em 2025?
Houve atualização dos limites de renda e, sobretudo, a criação da Faixa 4 para até R$ 12 mil de renda, com as condições citadas. Consequentemente, mais famílias passaram a caber no MCMV.
Faixa 4 MCMV: checklist rápido (salve isso!!!)
- Minha renda bruta familiar está entre R$ 8,6 mil e R$ 12 mil.
- O imóvel que desejo tem valor até R$ 500 mil.
- Sei qual é o percentual financiável para o meu caso (novo 80%; usado Sul/Sudeste 60%; usado demais regiões 80%).
- Já estimo a entrada (recursos próprios e, se possível, FGTS).
- Tenho documentos pessoais e do imóvel organizados.
- Estou pronto para análise de crédito e avaliação.
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Estratégia de compra: como transformar elegibilidade em oportunidade
- Defina o objetivo (moradia própria, upgrade de bairro, proximidade do trabalho).
- Trace orçamento-alvo: simule parcelas com 10% a.a. e 35 anos, testando diferentes entradas.
- Mapeie bairros com imóveis até R$ 500 mil; em seguida, priorize documentação limpa.
- Negocie preço com base em avaliação comparativa do entorno; muitas vezes, R$ 20–30 mil a menos no preço compensam meses de prestação.
- Otimize a entrada: FGTS (se elegível), poupança e, eventualmente, venda de bens — entretanto, evite comprometer reservas de emergência.
- Acompanhe a taxa: embora nominalmente 10% a.a., o CET (custo efetivo total) inclui seguros e tarifas. Portanto, compare sempre CET vs. CET.
Lembrete: a Faixa 4 não substitui organização financeira. Ela facilita, mas o sucesso depende do planejamento.
Onde encontrar oportunidades (com filtros práticos)
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Conclusão: por que a Faixa 4 MCMV pode ser o seu caminho
Em conclusão, a Faixa 4 MCMV é uma ponte entre o crédito social e o mercado tradicional. Com juros de 10% a.a., prazo de 35 anos, teto de R$ 500 mil e regras claras de LTV, ela destrava compras que, até pouco tempo, exigiam negociações mais difíceis. Portanto, se sua renda está entre R$ 8,6 mil e R$ 12 mil, vale muito a pena simular nessa modalidade e comparar com outras opções do mercado.
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