Imóveis CAIXA e dívidas do imóvel (propter rem): o que são e quem deve pagar?
Antes de mais nada, comprar um imóvel da CAIXA costuma ser uma excelente oportunidade de preço e rapidez. Contudo, dívidas propter rem merecem atenção redobrada, pois, em muitos casos, acompanham o imóvel. Assim, neste guia você entenderá o que são, como funcionam nas modalidades da CAIXA e, sobretudo, quem paga em cada cenário.
Em termos práticos, propter rem significa “por causa da coisa”. Ou seja, certas dívidas estão tão ligadas ao imóvel que podem atingir o novo proprietário, e não apenas quem as gerou.
O que são dívidas propter rem?
De forma objetiva, são obrigações que nascem da própria coisa (o imóvel) e, portanto, aderem a ele. Em geral, entram nessa categoria condomínio, IPTU e, em situações específicas, taxas de associações de moradores. Desse modo, quem compra pode herdar débitos pretéritos.
Além disso, a lei civil prevê que o adquirente responde pelos débitos condominiais do alienante. Em paralelo, a legislação tributária indica que tributos como o IPTU tendem a acompanhar o imóvel, salvo exceções legais (por exemplo, hasta pública judicial). Por conseguinte, entender a modalidade de venda faz toda a diferença.
Como isso aparece nos Imóveis CAIXA?
1) O anúncio manda
Primeiramente, verifique o anúncio do imóvel no Portal Imóveis CAIXA. Frequentemente, ele informa quem paga IPTU e condomínio. Ademais, a condição do anúncio se reflete na proposta: ao enviar sua oferta, você concorda com essas regras.
2) Venda Online e Compra Direta
Em regra, nessas modalidades, a CAIXA publica condições claras. Por vezes, ela assume condomínio; por outro lado, pode deixar IPTU a cargo do comprador (ou vice-versa). Logo, leia cada linha do anúncio e, se necessário, reprecifique sua proposta considerando os débitos informados.
3) Leilão extrajudicial (SFI) e Licitação Aberta
Em contrapartida, nos leilões extrajudiciais, é comum que condomínio e tributos em atraso acompanhem o imóvel, salvo previsão expressa em contrário no edital/anúncio. Portanto, não presuma quitação automática: antes de tudo, confira o texto oficial e ajuste o seu lance.
Em resumo: modalidade importa e anúncio decide. Consequentemente, quem paga cada débito varia de caso a caso.
Quem paga o quê? (resumo prático)
Condomínio
Via de regra, o novo proprietário responde por débitos condominiais anteriores. Ainda assim, alguns anúncios da CAIXA trazem que a instituição quita essa pendência integral ou parcialmente. Assim sendo, leia o anúncio para confirmar a política aplicada ao imóvel desejado.
IPTU e taxas municipais
De modo geral, o IPTU acompanha o imóvel. Dito isso, nas modalidades usuais da CAIXA, prevalece o que estiver no anúncio.
Um guia completo para iniciantes:
Descubra Como Arrematar Imóveis da CAIXA com Descontos e Lucrar na Revenda
Casos práticos
Caso A — Apartamento em Venda Online
Suponha que o anúncio diga: “CAIXA quita condomínio; comprador quita tributos”. Nesse cenário, o condomínio fica por conta da CAIXA; o IPTU permanece com você. Logo, reflita isso no valor ofertado.
Caso B — Casa em loteamento com associação (ato registrado)
Agora, imagine que a taxa associativa tem ato registrado na matrícula e o anúncio nada menciona. Nessa hipótese, é provável que a obrigação incida sobre o novo adquirente. Assim, confira a documentação e inclua o passivo no seu orçamento.
Caso C — Leilão extrajudicial (SFI) com IPTU atrasado
Em princípio, como não é hasta pública judicial, a exceção tributária não se aplica. Consequentemente, o IPTU tende a acompanhar o imóvel, salvo previsão expressa do edital/anúncio em sentido contrário.
Caso D — Hasta pública judicial (outro órgão)
Se, eventualmente, você arrematar em hasta pública judicial, os tributos anteriores costumam se sub-rogar no preço, de modo que o arrematante não paga o passado. Entretanto, leia o edital e verifique as certidões para confirmar.
7 alertas rápidos
- Venda “ad corpus” — Em geral, o imóvel é vendido no estado em que se encontra; portanto, avalie ocupação, conservação e regularizações.
- Laudo — Eventualmente, o laudo não é disponibilizado ao proponente; assim, faça sua própria inspeção quando possível.
- Ônus e ações — De antemão, verifique processos, penhoras e gravames na matrícula e em pesquisas complementares.
- Documentos do condomínio — Aliás, exija planilha, ata e dados bancários para checar a dívida com precisão.
- Anúncio decide — Ainda que pareça óbvio, é o anúncio que define quem paga; logo, salve cópia para seu dossiê.
- Modalidade importa — Em síntese, leilão judicial tem regra diferente do extrajudicial no tema dos tributos pretéritos.
- Reserva financeira — Finalmente, preveja ITBI, escritura, registro e reparos para evitar surpresas no pós-compra.
Conclusão
Em síntese, dívidas propter rem exigem leitura atenta do anúncio e checagem documental. Portanto, antes de ofertar, confirme quem paga IPTU/condomínio, valide a matrícula e levante valores oficiais. Desse modo, você reduz riscos, precifica corretamente e aproveita os descontos típicos dos Imóveis CAIXA.
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Perguntas e Respostas:
Dívida de condomínio sempre passa para o comprador?
Em regra, sim; entretanto, alguns anúncios preveem quitação pela CAIXA. Por isso, verifique o texto oficial antes de ofertar.
IPTU atrasado acompanha o imóvel?
Normalmente, sim; contudo, na hasta pública judicial, o débito se sub-roga no preço. Logo, não confunda com leilão extrajudicial.
Taxa de associação é obrigatória?
Depende. Em especial, após marcos legais específicos, a cobrança costuma exigir registro do ato constitutivo na matrícula ou adesão. Assim sendo, verifique os documentos.
Onde descubro quem paga no meu caso?
Quase sempre, no anúncio do imóvel (e, por consequência, na sua proposta). Portanto, leia e guarde o documento.
