Comprar um imóvel da CAIXA com ocupante exige método, empatia e boa técnica. Portanto, antes de qualquer passo, saiba que a estratégia muda conforme o perfil do morador.
Além disso, prazos como 60 e 90 dias e ferramentas como reintegração de posse, despejo e imissão na posse precisam ser escolhidos com critério. Dessa forma, você reduz tempo, custos e desgastes.
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O que significa “imóvel com ocupante” — e por que isso importa
Em linhas gerais, trata-se do bem que permanece sendo utilizado por alguém no momento da venda (leilão, venda online, licitação ou compra direta). Por conseguinte, a CAIXA vende no estado em que se encontra (ad corpus) e a desocupação recai sobre o comprador. Logo, é indispensável planejar a posse desde o primeiro dia.
Para facilitar, veja os perfis mais comuns de ocupação:
- Ex‑mutuário (antigo fiduciante/proprietário) ou familiar que ficou após a consolidação ou leilão;
- Locatário (com ou sem contrato de locação);
- Comodatário/terceiro (uso gratuito ou cessão informal);
- Invasor/posse sem título (esbulho).
Em resumo, cada caso pede uma via jurídica específica. Por outro lado, negociar com respeito costuma encurtar prazos.
Mapa jurídico: qual ação usar em cada cenário
1) Ex‑mutuário que não saiu
Via típica: reintegração de posse com pedido liminar e prazo de 60 dias para desocupação. Além disso, é comum pleitear taxa de ocupação de 1% ao mês, desde a consolidação até a imissão na posse. Ainda, um acordo de saída assistida pode ser mais rápido e barato.
2) Locatário
- Se o contrato NÃO está averbado: o adquirente pode denunciar a locação e conceder 90 dias. Caso não desocupe, cabe ação de despejo.
- Se o contrato está averbado com cláusula de vigência: em regra, o novo proprietário deve respeitar o prazo contratado. Posteriormente, poderá retomar a posse.
Entretanto, notifique formalmente (AR, cartório, e-mail certificado). Além disso, oferecer alternativas — como ajuda de mudança ou prazo adicional razoável — pode acelerar a entrega das chaves.
3) Comodatário/terceiro ocupante
Primeiro, notifique para desocupação. Se persistir, avalie reintegração de posse ou imissão na posse, conforme a cadeia de títulos. Assim, você mantém coerência com o seu direito.
4) Invasor (esbulho)
Nessa hipótese, utilize reintegração de posse com pedido liminar. Para tanto, documente o esbulho: fotos, atas notariais, boletim de ocorrência e testemunhas. Desse modo, a liminar tende a ser mais célere.
Um guia completo para iniciantes:
Descubra Como Arrematar Imóveis da CAIXA com Descontos e Lucrar na Revenda
Atenção: não obstante o direito seja claro, os prazos podem variar por agenda do Judiciário e por situações sensíveis (idosos, crianças, pessoas com deficiência). Portanto, inclua margem de segurança no seu cronograma.
Passo a passo para assumir a posse com segurança
Passo 1 — Estude o caso antes de ofertar
Primeiramente, leia o edital/anúncio (modalidade, cronograma, débitos, ocupação, documentos). Além disso, baixe a matrícula atualizada e verifique penhoras, usufrutos, hipotecas, averbação de locação e registro da alienação fiduciária. Por fim, calcule custos colaterais: advogado, custas, cartório, ITBI/registro e eventual auxílio‑mudança.
Passo 2 — Organize seus títulos e provas
Desde já, arquive tudo: proposta/lance, termo de arrematação ou contrato, pagamentos, certidões e notificações. Ademais, crie um dossiê cronológico com fotos, prints e contatos. Consequentemente, você estará pronto para judicializar se necessário.
Passo 3 — Tente a via amigável (com método)
Em seguida, notifique extrajudicialmente de forma respeitosa e objetiva. Inclua: a aquisição, o prazo legal aplicável (60 ou 90 dias) e uma proposta de saída assistida (data, vistoria, chaves). Se houver interesse, ofereça ajuda de custo condicionada à entrega de chaves. Assim, conflitos diminuem.
Passo 4 — Acione a via jurídica correta
- Ex‑mutuário/terceiro sem título: reintegração de posse com liminar e 60 dias. Anexe matrícula, título de aquisição, prova da ocupação e notificações.
- Locatário sem averbação: denúncia + 90 dias; se não sair, despejo.
- Locatário com averbação e vigência: respeite o prazo contratual e programe a posse para depois do vencimento.
- Invasor: reintegração com prova robusta do esbulho.
Em qualquer caso, capriche na prova. Consequentemente, a liminar tende a sair mais rápido.
Passo 5 — Execute a liminar com precisão
Quando deferida, apoie o Oficial de Justiça: combine data, leve chaveiro, faça fotos e vídeos, confira medidores (água, luz, gás) e registre a condição do imóvel. Se houver resistência, evite confrontos e siga a orientação do Oficial. Sobretudo, aja com sensibilidade em casos de vulnerabilidade.
Direitos, prazos e deveres essenciais
Prazos clássicos
- 60 dias: prazo típico para desocupação liminar em reintegração de posse após consolidação/alienação.
- 90 dias: prazo para desocupação de locatário após denúncia da locação não averbada com cláusula de vigência.
Em todo caso, a notificação correta e o cumprimento das formalidades são indispensáveis. Além disso, decisões podem modular prazos em situações excepcionais.
Taxa de ocupação (1% a.m.)
Como regra, o ocupante indeniza o novo proprietário/credor por mês ou fração, aplicando‑se a taxa de 1% sobre a base legal desde a consolidação até a imissão na posse. Isto é, o valor compensa o período sem uso do imóvel. Todavia, é preciso pleitear a verba na ação adequada.
Condomínio, IPTU e serviços
Antes de ofertar, verifique com o síndico/administradora e com a Prefeitura a existência de débitos. Do mesmo modo, logo após a posse, solicite troca de titularidade de água, luz e gás. Por exemplo, faça leituras e fotos no dia da desocupação, evitando cobranças indevidas.
Estratégias que poupam tempo e dinheiro
- Diagnóstico rápido, porque o enquadramento correto define a ação certa.
- Notificação qualificada; assim, você previne nulidades.
- Acordo inteligente: não apenas barateia, mas também acelera a posse.
- Provas bem arquivadas; desse modo, a liminar costuma fluir.
- Equipe certa (corretor credenciado e advogado habituados a imóveis CAIXA); consequentemente, evita‑se retrabalho.
Casos sensíveis: quando a posse pode ser modulada
Embora a regra seja objetiva, há exceções. Eventualmente, vulnerabilidade social ou disputa séria sobre a propriedade pode postergar a imissão/reintegração. Nessas hipóteses, atuar com técnica e empatia favorece acordos e minimiza riscos.
Perguntas frequentes
Posso vistoriar por dentro antes da saída? Em regra, não. Contudo, a vistoria externa é possível; assim, planeje a reforma depois da posse.
Preciso de advogado? Recomendável. Afinal, a formalidade processual impacta a liminar e a execução.
A taxa de ocupação é automática? Não. Portanto, peça na ação adequada e comprove o período devido.
O locatário tem contrato por prazo determinado. E agora? Solicite a matrícula. Se não houver averbação com cláusula de vigência, prevalece a denúncia em 90 dias; caso haja, respeite o contrato.
E se houver vulnerabilidade? Registre e proponha solução digna. Desse modo, evita‑se incidente e ganha‑se previsibilidade.
Posso trocar a fechadura por conta própria? Não. Antes, aguarde a desocupação voluntária ou a ordem judicial com Oficial.
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Conclusão: técnica + empatia = posse segura
Em conclusão, imóvel com ocupante não é sinônimo de dor de cabeça. Desde que você enquadre corretamente o caso, notifique com técnica, negocie com respeito e ajuíze a ação adequada, a posse tende a ocorrer com previsibilidade. Por fim, lembre: planejamento jurídico e boa comunicação fazem toda a diferença.
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