Antes de tudo: o lance máximo é seu teto racional. Ele impede que a emoção do leilão faça você pagar além do que o projeto comporta. Portanto, a ideia aqui é simplificar o cálculo com um único parâmetro geral, aplicável a qualquer modalidade (Venda Online, Compra Direta, Licitação/Leilão).
O parâmetro geral
Parâmetro: Margem de Segurança Global (MSG)
- É um percentual único que representa o “colchão” para riscos, imprevistos e retorno mínimo desejado.
- Defina-o conforme seu perfil e o tipo de imóvel. Como ponto de partida, use um intervalo conservador e ajuste com a experiência.
Em outras palavras: desconte sua MSG do preço de mercado e, em seguida, subtraia todos os custos que não estão no lance. Assim, você obtém um teto enxuto e consistente.
Como estimar cada parte (sem complicar)
- VM — Valor de Mercado Estimado
Use comparáveis (mesma região, tipologia e metragem). Além disso, considere o estado de conservação e o cenário de venda/locação após os ajustes. - MSG — Margem de Segurança Global
- Investidor conservador: MSG mais alta.
- Uso próprio: MSG menor pode fazer sentido, desde que o orçamento familiar suporte.
Entretanto, evite zerar a margem: a ausência de “colchão” costuma transformar pequenas diferenças em grandes dores de cabeça.
- CT — Custos Totais
Some apenas por categorias, para não travar:- Tributos e condomínio (quando aplicável)
- ITBI, cartório e registro
- Ajustes/reformas essenciais
- Comissão/taxas ligadas à modalidade
- Demais despesas (mudança, vistoria, laudos, seguros, etc.)
Dica: comece com estimativas prudentes e refine conforme avança na due diligence.
Ajustes rápidos por modalidade
- Venda Online: respeite incrementos e regras da plataforma; logo, arredonde o seu teto para um valor de lance válido logo abaixo do número encontrado.
- Compra Direta: como a primeira proposta elegível vence, esteja com a conta pronta e o teto decidido antes da virada de fase.
- Licitação/Leilão: lembre-se de incluir eventual comissão e peculiaridades do edital dentro de CT, para o teto nascer alinhado.
Checklist em 6 passos (amplo e objetivo)
- Defina VM com base em comparáveis e cenário pós-ajustes.
- Escolha sua MSG (único parâmetro de segurança/retorno).
- Liste CT por categorias (sem detalhar demais no início).
- Aplique a fórmula e chegue ao lance máximo.
- Arredonde para o degrau válido da modalidade.
- Disciplina: bateu o teto? Pare — mesmo que falte 1 segundo no cronômetro.
Em síntese, usar um parâmetro geral (MSG) deixa o cálculo do lance máximo leve, consistente e replicável. Afinal, você protege seu capital, simplifica decisões e, consequentemente, ganha velocidade para agir quando a oportunidade aparece.
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