Comprar imóvel da CAIXA pode ser um excelente negócio. Contudo, se você ignorar os custos escondidos, o desconto do edital evapora rápido. Neste guia, eu detalho, de forma prática, tudo o que deve entrar no seu orçamento — de condomínio e IPTU a cartório, imissão na posse e reforma — para que você some tudo antes de dar lance e fuja do prejuízo.
Dica de ouro: a CAIXA atualizou as regras e a responsabilidade por pagar débitos pode variar até dentro da mesma modalidade. Portanto, você sempre deve conferir a página do anúncio do imóvel e o edital antes de propor.
O que é “custo escondido” em imóvel da CAIXA?
Em leilões e vendas online, muita gente olha só o valor mínimo de venda e esquece todo o resto. No entanto, custos “não evidentes” também entram na conta final: condomínio atrasado, IPTU em aberto, taxas cartorárias, ITBI, despesas de imissão na posse, eventuais ações e a reforma.
Além disso, os imóveis são vendidos “ad corpus” e no estado em que se encontram. Assim sendo, regularização, desocupação, averbações e reformas ficam a cargo do comprador. Também é obrigação do interessado verificar ocupação, conservação e eventuais ações judiciais antes da proposta.
Onde está escrito quem paga o quê?
A própria Regra da Venda Online da CAIXA diz que a CAIXA define, caso a caso, se paga ou não tributos e condomínio, e essa condição aparece no anúncio do imóvel e é reproduzida na proposta. Logo, verifique o anúncio e aceite as condições conscientemente.
A responsabilidade pelos débitos pode variar; por conseguinte, a orientação é checar a página do anúncio para ter certeza.
Em resumo: não existe regra única. A cada imóvel, o anúncio e o edital trazem a divisão de responsabilidades.
Custos escondidos (e como estimá-los)
1) Condomínio: quando entra no seu bolso?
Em muitos casos, débitos condominiais podem ser de responsabilidade do comprador; em outros, a CAIXA pode pagar parcial ou integralmente, conforme estratégia e condição expressa no anúncio. Entretanto, há regras específicas sobre associações de moradores: a CAIXA só paga a dívida se os débitos forem posteriores ao registro do ato constitutivo da associação na matrícula do imóvel; débitos anteriores não são aceitos.
Além disso, a CAIXA pode negociar administrativa ou judicialmente para evitar cobranças abusivas em dívidas condominiais. Desse modo, a quitação não é automática.
Como estimar? Consulte o síndico e extraia o demonstrativo atualizado (multas, juros e honorários). Depois, confira no anúncio se a CAIXA assume ou não parte da dívida.
2) IPTU e outros tributos: depende de quem é o ocupante
Em regra, a responsabilidade pode variar conforme o anúncio. Todavia, se o proponente é ocupante/ex-mutuário, todas as despesas vencidas e vincendas de IPTU, são do próprio proponente/arrematante.
Um guia completo para iniciantes:
Descubra Como Arrematar Imóveis da CAIXA com Descontos e Lucrar na Revenda
3) Cartório e ITBI: inevitáveis
Para transferir a propriedade, você vai pagar ITBI (imposto municipal, em geral 2%–4%) e emolumentos de cartório (escritura e registro). De acordo com guias práticos de leilões CAIXA, esses custos compõem a etapa de formalização e variam conforme a tabela local.
4) Imissão na posse: desocupação e advocacia
Caso o imóvel esteja ocupado, a desocupação é por conta do comprador — inclusive medidas possessórias, honorários e custas. Além disso, a própria regra ressalta que o imóvel é vendido no estado de ocupação.
Exceção: nos casos de evicção/distrato por problema jurídico do título não causado pelo comprador, a CAIXA prevê ressarcimento de honorários advocatícios (limitados a 20% do valor da proposta), mediante comprovação formal.
5) Reforma e regularização: atente-se!
Como a venda é “ad corpus”, regularizações, averbações de áreas, reformas e adequações são encargos do comprador. Analogamente, eventuais diferenças de metragem não permitem distrato ou abatimento de preço; cabe ao comprador regularizar.
Como estimar? Preveja vistoria técnica externa, orçamentos de correção de infiltrações, elétrica, hidráulica e pintura, além de averbações (por exemplo, área construída não registrada) quando necessário.
Custos escondidos: como não cair na pegadinha
Leia o anúncio como se fosse um contrato
A página do imóvel no Portal Imóveis CAIXA informa modalidade, valor mínimo e condições de débito (tributos e condomínio). Logo, não avance sem checar esses pontos.
Entenda as modalidades (e a comissão do leiloeiro)
Em 1º e 2º Leilão SFI e Licitação Aberta, há comissão do leiloeiro de 5%, paga pelo arrematante e não embutida no lance. Portanto, ela entra na sua planilha à parte.
Importante: a intermediação/assessoramento do corretor credenciado é custeado pela CAIXA; você não paga essa comissão. Assim sendo, use esse suporte para conferir documentos, débitos e etapas cartorárias.
Custos escondidos: check-list rápido (para somar antes do lance)
- Comissão do leiloeiro (quando houver): 5%.
- Condomínio: saldo + multa + juros + honorários (ver quem paga no anúncio; em associações, observe a regra do registro).
- IPTU e taxas: calcule o passivo e o proporcional do ano.
- ITBI: alíquota municipal (em geral 2%–4%) sobre a base definida pela prefeitura.
- Cartório: escritura + registro (emolumentos da sua UF).
- Possível Imissão/Desocupação: honorários, custas e eventuais despesas logísticas.
- Reforma: margens para surpresas (10%–20% do orçamento).
- Regularizações e averbações: plantas, ART/CREA/CAU e taxas.
Custos escondidos e a proposta vencedora: como não estourar o caixa
Primeiro, defina um “preço máximo total” (PMT) que você aceita pagar somando: lance + todos os itens do check-list + uma reserva técnica. Depois, trabalhe o lance máximo subtraindo do PMT todas as despesas previstas. Assim, seu lance já embute o custo real.
Além disso, lembre-se: a diferença entre lances na plataforma tem regras de incremento e teto para variações entre propostas sucessivas; logo, planeje sua cadência de lances dentro desses limites.
Documentos que evitam prejuízo (e dor de cabeça)
Antes de propor, emita às suas expensas a matrícula atualizada e a certidão de ônus, verifique averbações, ações e restrições e pesquise eventuais processos judiciais. Afinal, a responsabilidade de diligência é sua.
Por fim, para imóveis oriundos de alienação fiduciária com leilões negativos, a CAIXA fornece o Kit de Averbação para registrar isso na matrícula — passo útil em regularizações posteriores.
Evite outro custo escondido: multas por desistência
Se você desistir após pagar a parte em recursos próprios, há multa de 5% do valor global da proposta. Portanto, não dê lance “no impulso”.
Passo a passo para não errar
- Abra o anúncio no Portal Imóveis CAIXA e salve tela e edital.
- Anote: modalidade, Valor Mínimo de Venda, prazo e quem paga tributos/condomínio.
- Emita matrícula e ônus, cheque ações e converse com o síndico.
- Orce ITBI e cartório na sua cidade/UF.
- Faça vistoria externa e estime reforma.
- Monte a planilha e calcule o lance máximo a partir do PMT.
- Respeite os incrementos de lance e evite multa por desistência.
Posso usar FGTS? (e um lembrete importante)
Em regra, o uso do FGTS obedece ao Manual FGTS – Moradia Própria vigente, com requisitos do trabalhador e do imóvel e procedimentos por agentes financeiros. Entretanto, não é permitido usar FGTS para pagar taxas, impostos e demais despesas da aquisição (por exemplo, ITBI e cartório). Logo, conte com recursos próprios para esses itens.
“Desconto bom” é desconto que sobra na sua conta
Imóvel de leilão só é barato no fim — depois de somar todos os custos escondidos e ainda assim sobrar margem. Portanto, trate o anúncio como sua fonte oficial para saber quem paga o quê e planeje com método: diligência documental, planilha realista e reserva técnica. Assim, você evita surpresas, garante o lucro ou compra bem para morar, com tranquilidade.
Encontre oportunidades já filtradas (e atualizadas)
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Sobre o autor
Léo Oliveira é corretor de imóveis há mais de 12 anos e engenheiro civil há mais de 5 anos. Especialista em leilões da CAIXA, financiamento habitacional e imóveis para investimento. Atua pela Imobiliária Shelter – CRECI/SP 32.240J.
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