Antes de mais nada, leilão CAIXA não é só lance. Custos escondidos — como condomínio, IPTU, cartório, imissão e reforma — comem a margem; portanto, some tudo antes. Além disso, considere prazos e riscos, porque, sem planejamento, o “barato” vira prejuízo.
Antes do lance: entenda o terreno
Primeiro, leia o edital e o anúncio do imóvel; assim, você confirma quem paga o quê. Em seguida, verifique o estado do bem; afinal, é vendido “no estado em que se encontra”. Ademais, avalie ocupação e regularizações pendentes; consequentemente, você evita surpresas.
O mapa dos custos escondidos (com transições para guiar)
1) Comissão do leiloeiro (quando houver)
Em 1º/2º Leilão e Licitação Aberta, costuma existir comissão (~5%) fora do lance; logo, inclua no teto. Por outro lado, na Venda Online/Compra Direta do portal, normalmente não há leiloeiro externo; ainda assim, confira o edital.
2) Condomínio e associação de moradores
Em muitos casos, há débitos de condomínio; portanto, solicite o extrato ao síndico. Além disso, associação de moradores pode cobrar taxas; contudo, as regras variam conforme registro na matrícula. Assim, valide tudo no anúncio e, se necessário, negocie.
3) IPTU e tributos municipais
Geralmente, IPTU/água/esgoto/foro/laudêmio aparecem na conta; portanto, confirme a responsabilidade no anúncio. Caso esteja ocupado por ex-mutuário, as condições mudam; entretanto, se você é o arrematante, presuma a conta até comprovar o contrário.
4) Cartório, ITBI e registros
Independentemente da modalidade, calcule: ITBI, escritura, registro e certidões. Além disso, FGTS não cobre impostos/emolumentos; por isso, separe recursos próprios. Dessa forma, ninguém te pega na curva.
5) Imissão de posse, desocupação e honorários
Se houver ocupação, preveja advogado, custas e eventuais acordos; consequentemente, o prazo se alonga. Ademais, mantenha uma verba de contingência; assim, você não trava o fluxo.
6) Regularizações e averbações
Com frequência, surgem averbação de leilão negativo, cancelamento de ônus e atualização de matrícula; portanto, reserve tempo e dinheiro. Além disso, acompanhe exigências do RGI; afinal, detalhe cartorial atrasa tudo.
7) Reforma e reparos
Sem vistoria interna, muita coisa passa batida; logo, preveja reforma mínima (hidráulica, elétrica, esquadrias, impermeabilização, pintura). Ademais, cheque idade do prédio e padrão do bairro; assim, o orçamento fica realista.
Um guia completo para iniciantes:
Descubra Como Arrematar Imóveis da CAIXA com Descontos e Lucrar na Revenda
8) Custo do tempo e risco regulatório
Editais podem ser revogados ou anulados; portanto, não assuma compromissos antes da escritura/registro. Além disso, processos atrasam; consequentemente, seja conservador no cronograma.
Quanto realmente custa? (planilha-guia)
A) Lance Máximo
Defina um limite frio; além disso, não negocie com a emoção.
B) Custos Fixos Pós-lance
- Comissão do leiloeiro (se houver): 5%.
- ITBI: % municipal.
- Escritura: % estadual.
- Registro: % estadual.
- Certidões/exigências: R$ ___.
C) Passivos e Reformas
- Condomínio/associação: R$ ___.
- IPTU/água/esgoto/foro/laudêmio: R$ ___.
- Imissão/desocupação/honorários: R$ ___.
- Regularizações/averbações/ônus: R$ ___.
- Reforma (reserva): R$ ___.
Regra de bolso: se (B + C) couber no caixa e, além disso, o preço final (lance + B + C) ficar abaixo do mercado com margem, siga; caso contrário, abandone sem dó.
Passo a passo para não errar (roteiro enxuto)
- Baixe o edital e abra o anúncio; em seguida, marque quem paga condomínio/tributos.
- Peça extrato ao condomínio; além disso, confira a matrícula (associação, ônus, averbações).
- Simule ITBI + escritura + registro com tabelas oficiais; portanto, evite chute.
- Cheque ocupação; consequentemente, estime custos jurídicos.
- Orce reforma com margem; além disso, priorize itens críticos.
- Inclua 5% (quando houver leiloeiro); logo, recalibre o teto.
- Defina o lance máximo; por fim, respeite-o sem exceção.
- Guarde prints e organize comprovantes; assim, você se protege.
Erros que detonam a margem (e antídotos rápidos)
- Pressa para dar lance → portanto, leia tudo antes.
- Confiar na vitrine → logo, some todos os custos.
- Ignorar cartório/ITBI → assim, reserve verba.
- Desconsiderar ocupação → consequentemente, preveja imissão.
- Zerar reforma → além disso, inclua reserva técnica.
- Esquecer comissão → portanto, verifique a modalidade.
Em síntese, leilão bom é o que continua barato depois da soma. Portanto, use a planilha, respeite o teto e, sobretudo, não force a barra. Caso a conta não feche, pule para a próxima; afinal, o pipeline da CAIXA é contínuo.
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