Planilha de estimativa de custos e retorno: guia prático Hub Invest Imóveis
Se você investe em imóveis da CAIXA — ou está prestes a começar — precisa transformar números soltos em decisão. Por isso, apresento um guia direto para você preencher, entender e confiar na sua planilha de estimativa de custos e de retorno. Assim, você compara oportunidades, controla riscos e decide com clareza quando vale a pena arrematar e quando é melhor aguardar.
Ao longo do artigo, você verá o que cada campo significa, como somar os custos por etapa e como chegar ao lucro e à margem de forma transparente. Além disso, trago fórmulas simples e dicas de uso para você adaptar à sua realidade, sem surpresas.
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1) Campos-base da planilha: onde tudo começa
Antes de somar custos e projetar retorno, você precisa definir dois números-chave.
Valor da Arrematação
É quanto você paga para “bater o martelo” e ganhar o leilão. Geralmente, esse valor inclui apenas o lance vencedor. Outras despesas entram em campos próprios. Portanto, registre aqui somente o que efetivamente sai no ato da arrematação (o lance, o sinal ou o valor total, conforme o edital/leiloeiro).
Valor da Venda
É por quanto você pretende vender depois. Use referências de mercado atualizadas, mas seja conservador. Afinal, tempo de venda, reforma e pendências podem afetar preço e liquidez. Assim, você reduz a chance de superestimar o retorno.
2) Custos de arrematação (na hora de comprar)
Nesta etapa, entram todas as despesas imediatas para consolidar a compra. Embora pareçam pequenas isoladamente, elas impactam diretamente o lucro. Logo, some com critério.
Comissão do Leiloeiro
É a taxa de quem organiza o leilão. Em geral, é um percentual do lance (consulte o edital). Na prática, não compõe o lance, mas compõe o seu custo total. Registre o valor exato cobrado.
ITBI (Imposto de Transmissão)
Imposto municipal para transferir o imóvel ao seu nome. A alíquota varia por cidade, e a base de cálculo pode depender da regra local (por exemplo, valor venal, valor de venda, valor de avaliação, ou o “valor total de venda” definido pela prefeitura). Considere essa regra local na sua planilha para não errar o número.
Custas com registro
São as taxas do Cartório de Registro de Imóveis para formalizar a escritura e o registro. Como variam por estado e por faixa de valor, use uma estimativa realista e, se possível, simule no cartório antes de comprar.
Um guia completo para iniciantes:
Descubra Como Arrematar Imóveis da CAIXA com Descontos e Lucrar na Revenda
Custas com advogado para desocupação do imóvel
Reserve um fundo para honorários caso seja necessário promover desocupação (judicial ou extrajudicial). Ainda que você acredite que não haverá ocupantes, prever esse custo reduz seu risco.
Resumo da etapa de compra
Somatória: comissão do leiloeiro + ITBI + registro + advogado (reserva).
Assim, a planilha apresentará à você o Total de custos de arrematação.
3) Extras pós imissão: depois que você toma posse
A partir da imissão na posse, surgem despesas pontuais que preparam o imóvel para venda.
Reforma
Inclua o dinheiro para consertos e melhorias. A reforma deve deixar o imóvel vendável no padrão de mercado. Seja estratégico: faça o mínimo que gera o máximo de impacto (pintura, reparos elétricos/hidráulicos visíveis, limpeza e paisagismo básico costumam ajudar).
Outros (débitos de condomínio e IPTU, despesas “propter rem”)
São contas que “grudam” no imóvel. Em muitos cenários, condomínio e IPTU atrasados podem vir juntos com a unidade. Assim, investigue e reserve um valor. Afinal, esses débitos podem ter de ser quitados para viabilizar o registro e a venda.
Resumo dos extras pós imissão
Somatória: reforma + propter rem (condomínio/IPTU atrasados).
A planilha apresentará à você o Total de custos pós imissão da posse.
4) Pós-posse até a venda: custos recorrentes enquanto espera
Mesmo pronto para vender, o imóvel pode levar alguns meses até sair. Portanto, estime o tempo de venda e trate as despesas mensais como custo de carregamento.
Prazo de venda (meses)
Indique em quantos meses você acha que venderá. Use dados do seu mercado, da liquidez do bairro e do padrão do imóvel. Contudo, não subestime: prazo mais realista protege sua margem.
IPTU mensal
Estime o IPTU por mês durante a espera. Embora nem todo município permita fracionar, na planilha é útil ratear para visualizar o impacto mensal.
Taxa mensal de condomínio
Insira o valor do condomínio por mês enquanto você for o proprietário. Isso vale mesmo se o imóvel estiver vazio.
Resumo dos custos de carregamento
Somatória: (IPTU mensal + condomínio mensal) × prazo de venda (meses).
A planilha apresentará esse subtotal como Total de custos pós posse.
5) Despesas da venda: quando você realiza o ganho
Na saída, você terá custos para fechar o negócio.
Comissão do corretor de imóveis
Informe o percentual pago ao corretor que efetivará a venda. Lembre-se de que a base do cálculo normalmente são 6% do valor total da venda. Portanto, mantenha coerência de base na sua planilha.
Resumo das despesas da venda
Comissão de corretagem → entra como Total com despesa para venda.
6) Imposto: ganho de capital (lucro imobiliário)
Aquela parte que ninguém ama, mas todos precisam planejar.
Imposto de Ganho de Capital (GC)
A planilha usa uma alíquota-base para simplificar. Na prática, o cálculo real pode sofrer isenções e reduções conforme regras da Receita Federal (por exemplo, venda de único imóvel residencial até certo limite, aplicação do fator de redução por tempo de posse, reinvestimento da venda em imóvel residencial em até 180 dias, entre outros). Assim, trate o valor da planilha como estimativa conservadora. Em caso de venda com isenção, você ajusta para baixo depois.
Resumo do Ganho de Capital/Lucro Imobiliário
Some o imposto calculado pela planilha em Total de Imposto de GC (Lucro Imobiliário).
Dica: registre as premissas adotadas (alíquota usada, base de cálculo) para lembrar por que você chegou àquele número. Caso você não se enquadre em nenhuma regra para ter isenção, a alíquota padrão de lucro imobiliário é de 15%. Consulte sempre um contador para sanar dúvidas sobre impostos e regras de enquadramento de isenção.
7) Totais (os somatórios que a planilha calcula)
A força da planilha está em organizar todos os subtotais e mostrar o impacto na margem. A seguir, veja o que cada total representa e uma fórmula modelo para facilitar.
Total de custos de arrematação
Soma de tudo que você gasta para comprar:
Total de custos de arrematação =
Comissão do leiloeiro
+ ITBI
+ Custas de registro
+ Reserva p/ advogado (desocupação)
Total de custos pós imissão da posse
Soma do que gasta após tomar posse:
Total de custos pós imissão =
Reforma
+ Débitos “propter rem” (condomínio/IPTU atrasados)
Total de custos pós posse (carregamento)
Soma dos custos mensais até vender:
Total de custos pós posse =
(IPTU mensal + Condomínio mensal) × Prazo de venda (meses)
Total com despesa para venda
Soma do que gasta para vender:
Total com despesa para venda =
Comissão de corretagem (sobre a base definida)
Total de Imposto de GC (Lucro Imobiliário)
Quanto de imposto sobre o lucro você vai pagar (estimado):
Total de Imposto de GC = Alíquota-base × (Ganho de capital estimado)
Observação: este ganho estimado depende da sua base de custo, que inclui arrematação + custos. Em cálculos oficiais, a base pode considerar outros elementos. Use a planilha para simular, e confirme com seu contador antes de transmitir o GCAP.
Total de custos
Todos os custos juntos (compra + pós-posse + venda + imposto):
Total de custos =
Total de custos de arrematação
+ Total de custos pós imissão
+ Total de custos pós posse
+ Total com despesa para venda
+ Total de Imposto de GC
Total de gastos
O dinheiro total que sai do seu bolso:
Total de gastos =
Valor da arrematação
+ Total de custos
Estimativa de lucro
Quanto sobra no fim:
Estimativa de lucro =
Valor da venda
− Total de gastos
Estimativa de Margem de Lucro
Estimativa de lucro sobre o custo. Em notação decimal, exemplo: 30%:
Margem =
Estimativa de lucro / Total de gastos
8) Observações importantes de cálculo (as “notas” da planilha)
Para evitar desencontro entre bases de cálculo, a planilha reforça algumas notas.
“Valor total de venda”
É a base usada para calcular itens como ITBI e corretagem em diversas praças. Contudo, depende da regra local. Assim, defina qual base usará e mantenha coerência entre os campos. Isso evita distorções no total.
“Valor total de custos”
É a soma de todos os custos (arrematação + pós imissão + pós posse + despesas de venda + imposto). Use esse número para compreender a foto completa do investimento.
“Valor total gasto (arrematação + soma total de custos)”
Trata-se de tudo que você investiu até vender. Ele serve de divisor para a margem e é crucial para comparar oportunidades.
9) Estimativa de custos na prática: um mini–passo a passo
Para tirar a planilha do papel, siga este roteiro em 5 passos.
- Defina o cenário-base
- Preencha Valor da Arrematação e Valor da Venda.
- Em seguida, documente a fonte da sua estimativa de preço (comparáveis, anúncios, laudos, etc.).
- Lance os custos de arrematação
- Some comissão do leiloeiro, ITBI, registro e reserva para advogado.
- Padronize a base (ex.: se o ITBI e a corretagem usam o valor total de venda, declare isso nas notas).
- Ajuste os extras pós imissão
- Detalhe reforma por itens (pintura, elétrica, hidráulica, limpeza).
- Some propter rem (condomínio/IPTU atrasados) com protocolo de conferência: solicite 2ª via das cobranças antes.
- Projete a fase de carregamento
- Prazo de venda (meses) realista.
- IPTU mensal e condomínio multiplicados pelo prazo.
- Inclua as despesas de venda e o GC
- Comissão do corretor sobre a base definida.
- Imposto de GC estimado.
- Reveja o Total de gastos, o lucro e a margem. Se a margem cair abaixo do seu alvo, negocie melhor a compra, recalibre a reforma ou redefina preço.
10) Estimativa de custos pós-posse: como proteger sua margem
Mesmo com tudo alinhado, tempo e imprevistos corroem retorno. Portanto, adote três salvaguardas:
- Buffer de reforma: adicione +10% a +15% sobre o orçamento de reforma para absorver ajustes.
- Prazo de venda conservador: se acha que vende em 3 meses, simule 4 a 5 meses para testar resiliência do projeto.
- Propter rem verificado: valide IPTU e condomínio diretamente nos canais oficiais (prefeitura e administradora). Assim, você não é pego de surpresa.
11) Exemplo rápido (didático) de cálculo
Atenção: valores meramente ilustrativos para visualizar a lógica.
- Valor da arrematação: R$ 200.000
- Valor da venda: R$ 290.000
Arrematação
- Comissão do leiloeiro (5% do lance): R$ 10.000
- ITBI (2,0% sobre base local): R$ 5.800
- Registro/cartório: R$ 3.200
- Advogado (reserva): R$ 4.000
→ Total de custos de arrematação = R$ 23.000
Pós imissão
- Reforma: R$ 18.000
- Propter rem (condomínio/IPTU em atraso): R$ 2.000
→ Total de custos pós imissão = R$ 20.000
Pós posse (4 meses)
- IPTU mensal: R$ 120 × 4 = R$ 480
- Condomínio mensal: R$ 350 × 4 = R$ 1.400
→ Total de custos pós posse = R$ 1.880
Despesa de venda
- Corretagem (5% sobre valor de venda): R$ 14.500
→ Total com despesa para venda = R$ 14.500
Imposto (GC – estimativa simplificada)
- Suponha R$ 3.000 (apenas como placeholder de estudo)
→ Total de Imposto de GC = R$ 3.000
Total de custos = 23.000 + 20.000 + 1.880 + 14.500 + 3.000 = R$ 62.380
Total de gastos = 200.000 + 62.380 = R$ 262.380
Estimativa de lucro = 290.000 − 262.380 = R$ 27.620
Margem = 27.620 ÷ 262.380 ≈ 0,105 → 10,5%
E se você reduzir a reforma para R$ 12.000 e vender em 3 meses?
A margem sobe. Portanto, simule cenários na planilha antes de decidir.
12) Boas práticas para usar sua planilha de estimativa de custos
- Padronize premissas (base do ITBI, base da corretagem, alíquota-base de GC). Assim, você compara maçã com maçã entre imóveis.
- Registre fontes (print de edital, conversa com condomínio, simulação do cartório). Portanto, a planilha vira um dossiê.
- Controle de versão: renomeie arquivos com data e imóvel (ex.: Planilha–Apto–Centro–2025-08-14).
- Sem paixão pelos números: se a margem não bate o alvo, passe. Afinal, a próxima oportunidade chega.
- Revisite os cenários após cada etapa (imissão, orçamento fechado da reforma, anúncio publicado). Desse modo, você corrige a rota cedo.
13) FAQ rápido
1) O que é “propter rem”?
São despesas que acompanham o imóvel, como IPTU e condomínio. Em caso de atrasos, o novo proprietário pode ter de regularizá-las. Assim, prevê-las protege sua margem.
2) Qual base uso para ITBI e corretagem?
Depende da regra local. Em muitas praças, usa-se o “valor total de venda” definido pela prefeitura ou o valor efetivo de venda ou até mesmo o valor venal do imóvel junto a prefeitura. Portanto, confira antes e padronize na planilha.
3) O imposto de ganho de capital sempre incide?
Nem sempre. Existem isenções e reduções. Entretanto, como a planilha trabalha com alíquota-base, trate o número como estimativa e, posteriormente, valide com seu contador.
14) Encontre, filtre e compare oportunidades em minutos
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