Distrato na planta — desistir do imóvel comprado na planta — tem regra fixa desde 2018: a construtora devolve parte do que você pagou, retendo um percentual, e num prazo que depende de a obra ter patrimônio de afetação. Antes, cada contrato dizia uma coisa e a Justiça outra. Este guia mostra quanto volta, quando, o que pode ser descontado e o caso em que volta tudo.
Em 30 segundos
- Sem patrimônio de afetação: retenção de até 25%; devolução em 180 dias.
- Com patrimônio de afetação: retenção de até 50%; devolução em 30 dias após o habite-se.
- A construtora ainda desconta comissão de corretagem e taxas pagas — e cobra fruição se você usou o imóvel.
- Se o atraso é da construtora (> 180 dias de tolerância), o distrato é por culpa dela: volta tudo.
- O pedido é por escrito, e a devolução é em parcela única.
O que a Lei do Distrato mudou em 2018
A Lei 13.786/2018 inseriu na Lei de Incorporações o art. 67-A, que fixa o que a incorporadora pode reter e quando deve devolver. Antes, os contratos previam retenções de 30% a 90% e o STJ vinha limitando a 10% a 25% caso a caso. A lei estabilizou — e criou a distinção que muda tudo: obra com ou sem patrimônio de afetação. O que ele é e por que importa está em as garantias de comprar na planta.
Quanto volta: 75% ou 50%
| Sem patrimônio de afetação | Com patrimônio de afetação | |
|---|---|---|
| Retenção máxima da construtora | 25% do que foi pago | 50% do que foi pago |
| O que volta para você | 75% | 50% |
| Prazo de devolução | 180 dias do distrato | Até 30 dias após o habite-se |
| Forma | Parcela única | Parcela única |
| Base | Art. 67-A, § 2º | Art. 67-A, § 5º |
Quem pagou R$ 60 mil de um imóvel de R$ 400 mil e desiste sem afetação recebe 75% de R$ 60 mil (R$ 45 mil), menos comissão e taxas. Portanto, o percentual parece alto, mas a base é o desembolsado — e quanto mais cedo o distrato, menor o valor absoluto retido.
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Por Léo, da Imobiliária Shelter (CRECI 32.240J), corretor de imóveis credenciado CAIXA.
Quando volta: 180 dias ou no habite-se
Sem afetação, a devolução é em até 180 dias contados do distrato. Com afetação, a construtora pode devolver só após o habite-se (mais 30 dias) — porque o dinheiro do grupo de compradores está vinculado à obra. Ou seja, quem desiste no início de uma obra afetada de 3 anos pode esperar 3 anos pelo dinheiro. Ademais, se o imóvel for revendido antes, alguns contratos antecipam. Portanto, antes de assinar o distrato, confira qual regime a sua obra tem — está na matrícula do terreno.
O que a construtora pode descontar
Além da retenção
- Comissão de corretagem, se você a pagou diretamente (integral).
- Taxas e tributos incidentes sobre a venda já pagos.
- Fruição: se você já usava o imóvel, 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.
- Contas de condomínio, IPTU e outras despesas que já eram suas.
- Valores que a Justiça considere abusivos ficam de fora — a retenção total tem teto.
Quando a culpa é da construtora: volta tudo
Distrato por sua vontade
Retenção de 25% ou 50%Você desistiu: mudou de plano, não conseguiu o financiamento. De fato, a lei protege a incorporadora nesse caso.
Distrato por culpa da construtora
Volta 100%Atraso além dos 180 dias de tolerância, obra parada, memorial descumprido. Contudo, é preciso provar — e a devolução é integral, corrigida, com eventual multa.
Não conseguir o financiamento na entrega é a causa mais comum de distrato “por vontade” — e a mais evitável: aprovação de financiamento antes de comprar.
Como pedir o distrato
- Leia o contrato e a matrículaCláusula de distrato, percentual previsto (não pode passar do teto) e se há patrimônio de afetação averbado.
- Notifique por escritoPedido formal de rescisão com a data, o total pago e o cálculo do que espera receber.
- Confira a conta da construtoraRetenção sobre o pago, descontos permitidos, correção. Divergência é o caso mais comum — e o que pede advogado.
- Assine o termo e recebaTermo de distrato com valor, prazo e forma; devolução em parcela única. Quem organiza o caso antes ganha semanas: orientação jurídica.
Organizamos a situação e encaminhamos para advogados parceiros com experiência em imóveis: compra, locação, herança, posse e regularização. Fale com o Léo — ele faz a ponte.
Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Quanto volta no distrato de imóvel na planta?
75% do que foi pago (retenção de até 25%) em obra sem patrimônio de afetação; 50% em obra com afetação — menos comissão, taxas e fruição.
Em quanto tempo a construtora devolve?
Sem afetação, em até 180 dias. Com afetação, em até 30 dias após o habite-se.
Posso desistir do imóvel na planta?
Pode, a qualquer momento, com a retenção da lei. Ademais, nos 7 dias após a compra fora da sede (estande), há direito de arrependimento com devolução integral.
E se a obra atrasou?
Atraso além de 180 dias de tolerância dá direito ao distrato por culpa da construtora, com devolução integral corrigida.
A construtora pode reter mais de 25%?
Só em obra com patrimônio de afetação (até 50%). Fora disso, não — cláusula acima é nula.
Preciso de advogado para o distrato?
Não obrigatoriamente. Contudo, a conta da construtora costuma divergir da lei — e é onde o advogado se paga.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
A conta do distrato que chega ao balcão quase nunca é a da lei — é a do contrato antigo. Conferir o art. 67-A contra o termo proposto já mudou muito valor de devolução.
Organizamos o caso e encaminhamos a advogado parceiro. Não decida sozinho.
Mande o contrato e o total pago. Fazemos a conta pela lei e encaminhamos, se precisar.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 4.591/1964, art. 67-A (incluído pela Lei nº 13.786/2018) — distrato: retenção, prazos e descontos — publicação de 27/12/2018
- Lei nº 8.078/1990 (CDC), art. 49 — direito de arrependimento em 7 dias — publicação de 11/09/1990
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Percentuais são tetos legais; o contrato pode prever condições melhores para o comprador. Divergências pedem advogado.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
