Vício oculto contra a construtora é o defeito que não dava para ver na entrega e apareceu depois: a infiltração da primeira chuva, a trinca do primeiro ano, o piso que estufou no verão. A lei dá prazos para reclamar — contados de quando o defeito aparece, não da chave — e um caminho para cobrar. Este guia mostra os tipos, os prazos e o passo a passo.
Em 30 segundos
- Vício aparente: 90 dias da entrega para reclamar. Oculto: 90 dias de quando aparece.
- Solidez e segurança: a construtora responde por 5 anos (CC art. 618); descoberto o defeito, 180 dias para agir.
- A ação de reparação de danos por vício de construção tem prazo de 10 anos (STJ).
- O caminho: notificação → prazo para reparo → Procon ou ação, com laudo.
- A garantia do manual do proprietário vale quando é melhor que a lei — nunca pior.
Vício aparente × vício oculto × defeito estrutural
| Tipo | Exemplo | Quando se descobre | Prazo para reclamar |
|---|---|---|---|
| Vício aparente | Piso riscado, porta empenada, tomada sem energia | Na vistoria de entrega | 90 dias da entrega (CDC art. 26) |
| Vício oculto | Infiltração na chuva, piso que estufa, rede elétrica que cai | Meses depois | 90 dias de quando aparece (CDC art. 26, § 3º) |
| Defeito de solidez/segurança | Trinca estrutural, recalque, laje deformando | Anos depois | Garantia de 5 anos (CC 618); 180 dias após descobrir para agir |
| Dano (prejuízo causado) | Móveis perdidos, mudança, aluguel | Junto com o vício | Reparação em até 10 anos (STJ) |
O que registrar na vistoria de entrega — para o vício aparente não virar problema seu — está em as garantias de comprar um imóvel na planta.
Os prazos: 90 dias, 180 dias, 5 anos, 10 anos
Os 90 dias do CDC param de correr quando você reclama comprovadamente à construtora — e voltam a correr da resposta negativa dela. Portanto, o e-mail com fotos, no dia em que a infiltração aparece, é o que preserva o direito. Reclamar por telefone não prova nada.
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Por Léo, da Imobiliária Shelter (CRECI 32.240J), corretor de imóveis credenciado CAIXA.
Como cobrar, passo a passo
- Registre no diaFotos, vídeo, data. E-mail para a construtora (e para o SAC) descrevendo o defeito e pedindo reparo — com número de protocolo.
- Dê prazoO CDC dá 30 dias para o fornecedor sanar o vício. Passado o prazo sem solução, você pode exigir a substituição, o abatimento do preço ou a devolução — e os danos.
- Laudo técnicoEngenheiro vistoria, aponta a causa (vício de construção, não de uso) e o custo do reparo. É a peça que transforma a reclamação em cobrança — vistoria e laudo por engenheiro.
- Notificação extrajudicialPor advogado ou cartório, com o laudo: reparo em prazo certo, ou reembolso do valor orçado.
- Procon ou açãoSem acordo: Procon (para pressão e registro) e ação judicial — Juizado Especial até 40 salários mínimos sem advogado; acima, com advogado. Quem organiza o caso antes: orientação jurídica.
A prova: laudo, fotos e o manual do proprietário
O que sustenta a cobrança
- Fotos e vídeos datados desde o primeiro sinal, com a evolução.
- Protocolos de todas as reclamações à construtora (e-mail, SAC, portal).
- Laudo de engenheiro com a causa e o orçamento do reparo.
- O manual do proprietário: a tabela de garantias por sistema que a própria construtora entregou.
- Termo de vistoria de entrega: prova que o defeito não estava lá.
- Notas do que você já gastou (reparo emergencial, mudança, aluguel).
O que a construtora costuma alegar — e a resposta
“Falta de manutenção” / “mau uso”
A respostaO laudo diz a causa. Infiltração por impermeabilização mal executada não é falta de manutenção. De fato, é a alegação mais comum — e a que o laudo derruba.
“A garantia acabou”
A respostaA garantia do manual não reduz a da lei: 5 anos de solidez e prazo do CDC contado do aparecimento. Contudo, prove a data em que o defeito surgiu.
Organizamos a situação e encaminhamos para advogados parceiros com experiência em imóveis: compra, locação, herança, posse e regularização. Fale com o Léo — ele faz a ponte.
Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Qual o prazo para reclamar de vício oculto na construção?
90 dias contados de quando o defeito aparece (CDC art. 26, § 3º). Reclamar por escrito à construtora interrompe o prazo.
A construtora responde por quanto tempo?
5 anos pela solidez e segurança da obra (CC art. 618); pelos demais vícios, conforme o CDC e o manual do proprietário; a ação de reparação de danos tem prazo de 10 anos.
O que fazer se a construtora não responde?
Notificação extrajudicial com laudo, Procon e ação judicial. Guarde todos os protocolos.
Preciso de laudo?
Sim: é o que prova que o defeito é de construção, não de uso, e quanto custa reparar.
Posso consertar e cobrar depois?
Em emergência, sim — documente antes (fotos, laudo) e guarde as notas. Sem prova, a construtora alega que o defeito era outro.
A garantia do manual vale mais que a lei?
Vale quando é melhor para você. Nunca reduz os prazos legais.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
A construtora que “não responde” responde ao laudo. Já vi reclamação de dois anos por telefone virar reparo em 30 dias depois de um e-mail com laudo anexado.
Organizamos o caso e encaminhamos a advogado parceiro. Não decida sozinho.
Mande fotos, a data em que apareceu e os protocolos. Organizamos o caso — laudo e encaminhamento.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 8.078/1990 (CDC), arts. 18, 26 e 27 — vícios, prazos decadenciais e prescrição — publicação de 11/09/1990
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 618 — responsabilidade do empreiteiro por 5 anos pela solidez e segurança — publicação de 10/01/2002
- STJ, REsp 1.721.694 — prazo de 10 anos para reparação de danos por vício de construção — publicação de 26/11/2019
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Prazos dependem da natureza do vício e da data do aparecimento; a análise é caso a caso.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
