Recebi um imóvel de herança: o que fazer? A primeira resposta é a que ninguém quer ouvir: ainda não é seu — é do espólio, até a partilha registrada. A segunda é prática: há sete documentos que, reunidos na primeira semana, encurtam o inventário em meses. Este guia é o roteiro do herdeiro, do óbito à decisão de vender, alugar ou ficar.
Em 30 segundos
- Até a partilha registrada, o imóvel é do espólio: nenhum herdeiro vende, aluga ou financia sozinho.
- Sete documentos destravam o inventário: óbito, casamento, matrícula, IPTU, certidões, testamento (ou negativa) e os dos herdeiros.
- IPTU, condomínio e financiamento continuam vencendo — o espólio paga, e quem adianta compensa na partilha.
- Dívidas do falecido são pagas até o limite da herança; sem bens, o inventário negativo protege os herdeiros.
- O inventário abre em até 2 meses do óbito; depois, alguns estados cobram multa no ITCMD.
- Primeiro: o imóvel ainda não é seu
- Os 7 documentos para reunir na primeira semana
- Quem paga IPTU, condomínio e financiamento enquanto o inventário corre
- O falecido deixou dívidas: o inventário negativo e o limite da herança
- Um herdeiro quer vender e outro não
- Vender, alugar ou ficar: a decisão depois da partilha
- Perguntas frequentes
Primeiro: o imóvel ainda não é seu
Com a morte, a herança passa aos herdeiros como um todo indiviso — o espólio. Ninguém sabe qual parte é de quem até a partilha, e a matrícula continua no nome do falecido. Ou seja, o herdeiro que “já mora lá” tem posse, não propriedade; não pode vender, dar em garantia nem alugar sozinho sem o acordo dos demais. Portanto, o primeiro passo não é decidir o que fazer com o imóvel — é abrir o inventário. O passo a passo dele está em registro de imóveis: o que você precisa saber.
Os 7 documentos para reunir na primeira semana
- Certidão de óbitoOriginal ou segunda via. Confira os filhos declarados — a lista pode estar incompleta.
- Certidão de casamento (ou de união estável) do falecidoAtualizada, com averbações. Define o regime de bens e se o cônjuge é meeiro, herdeiro ou os dois.
- Matrícula atualizada do imóvelEm nome do falecido? Com ônus (financiamento, penhora, usufruto)? Área confere com a realidade?
- Carnê de IPTU e certidão negativa de débitos municipaisMostram o valor venal (base do ITCMD em muitos estados) e o que está em aberto.
- Certidões do falecidoFederal (Receita), estadual, municipal, trabalhista: as dívidas que o espólio paga antes de partilhar.
- Certidão de testamentoPositiva ou negativa, no registro central de testamentos (Censec). Testamento muda o rito.
- Documentos de cada herdeiro e cônjugeRG, CPF, estado civil e endereço de todos — inclusive dos cônjuges dos herdeiros casados.
Muita casa de família nunca foi registrada no nome do falecido — está no nome do avô, da construtora, ou nem tem matrícula. Nesse caso, antes do inventário vem a regularização (escritura pendente, usucapião, adjudicação). Portanto, a matrícula é o primeiro papel a tirar, não o último.
Quem paga IPTU, condomínio e financiamento enquanto o inventário corre
| Despesa | Quem responde | Na prática |
|---|---|---|
| IPTU e condomínio | O espólio (dívida do imóvel) | Um herdeiro adianta e é compensado na partilha — guarde os comproventes |
| Financiamento em aberto | O espólio; o seguro MIP pode quitar | Avise o banco: o seguro prestamista do financiamento quita o saldo em caso de morte do mutuário |
| Água, luz, gás | Quem usa | Se um herdeiro mora, é dele; se vazio, mínimo por conta do espólio |
| Reforma e conservação | Espólio, com acordo | Sem acordo, só o necessário para conservar |
| Aluguel do imóvel do espólio | Receita do espólio | Dividida na partilha; quem recebe sozinho presta contas |
O seguro do financiamento é o detalhe que mais gente ignora: se o falecido era o mutuário, o MIP costuma quitar o saldo devedor — o imóvel entra na herança livre. Avise o banco com a certidão de óbito.
O falecido deixou dívidas: o inventário negativo e o limite da herança
Dívidas menores que os bens
O espólio paga e o resto se partilhaCredores são pagos antes da partilha, com bens ou com a venda deles. De fato, é o normal.
Dívidas maiores que os bens (ou sem bens)
Inventário negativoOs herdeiros não respondem com o próprio patrimônio: a herança responde até o limite dela. O inventário negativo declara que não há bens — e protege contra cobrança. Contudo, precisa ser feito, não presumido.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETOO credor que aparece depois da partilha cobra dos herdeiros na proporção do que cada um recebeu — nunca além disso. Por isso as certidões do falecido (documento 5) entram antes de partilhar: dívida conhecida se paga no espólio; desconhecida vira dor de cabeça depois.
Um herdeiro quer vender e outro não
Enquanto o imóvel é indiviso, ninguém vende a “sua parte” sem oferecer aos outros (direito de preferência) — e a venda do todo exige unanimidade. Se não há acordo, as saídas são: um herdeiro compra a parte dos outros pelo valor de avaliação; a partilha atribui o imóvel a um e compensa os demais com outros bens ou dinheiro; ou, no limite, a ação de extinção de condomínio, em que o imóvel é vendido judicialmente e o valor dividido. Em todos os caminhos, o número que evita briga é o laudo: avaliação de imóveis com laudo de engenheiro.
Vender, alugar ou ficar: a decisão depois da partilha
O que pesar
- Vender: exige partilha registrada e todos assinando; o ganho de capital tem regra própria no IR (custo de aquisição = valor da partilha).
- Alugar: possível antes da partilha com acordo dos herdeiros; a renda é do espólio até lá.
- Ficar (um herdeiro): compra a parte dos outros ou compensa na partilha; sem isso, os demais podem cobrar aluguel pelo uso exclusivo.
- Manter vazio custa IPTU, condomínio e deterioração — e o imóvel vale menos a cada ano parado.
- A cessão de direitos hereditários permite vender antes da partilha — com os mesmos riscos para o comprador.
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Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Recebi um imóvel de herança: o que fazer primeiro?
Reunir os sete documentos (óbito, casamento, matrícula, IPTU, certidões, testamento, herdeiros) e abrir o inventário em até 2 meses. O imóvel só passa a ser seu com a partilha registrada.
Posso vender o imóvel antes do inventário?
Não. Só por cessão de direitos hereditários ou dentro da escritura de inventário, com todos os herdeiros.
Quem paga o IPTU do imóvel de herança?
O espólio. Quem adianta é compensado na partilha — guarde os comprovantes.
O que é inventário negativo?
O inventário que declara que o falecido não deixou bens (ou que as dívidas superam os bens). Protege os herdeiros de cobrança além da herança.
Herdeiro responde pelas dívidas do falecido?
Só até o limite do que herdou. O patrimônio próprio não responde.
O financiamento do imóvel herdado precisa ser pago?
Avise o banco: o seguro do financiamento (MIP) costuma quitar o saldo com a morte do mutuário.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
Herança que vira briga quase sempre começou com um documento que ninguém foi buscar e um valor que ninguém mediu. Os sete papéis e um laudo resolvem os dois.
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Conte quem são os herdeiros e o que tem em mãos. Organizamos o caso e encaminhamos ao advogado parceiro.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), arts. 1.784 (saisine), 1.791 (indivisibilidade), 1.792 e 1.997 (dívidas até o limite da herança), 1.794 (preferência entre coerdeiros) — publicação de 10/01/2002
- Lei nº 13.105/2015 (CPC), arts. 611 (prazo de 2 meses) e 664 (inventário negativo por analogia ao arrolamento) — publicação de 16/03/2015
- Lei nº 9.514/1997 e Resolução CNSP — seguro MIP nos financiamentos habitacionais — publicação de 20/11/1997
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Prazos e multas do ITCMD são estaduais; o rito do inventário depende do caso e exige advogado.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
