Quem paga as despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio num imóvel alugado não depende de costume nem de negociação: a Lei do Inquilinato separa as duas listas. As ordinárias, ligadas ao funcionamento do prédio, são do inquilino. As extraordinárias, ligadas ao patrimônio, são do dono. O problema está nos detalhes, como o fundo de reserva e o rateio de saldo devedor, que aparecem dos dois lados.
- Despesa ordinária (rotina do prédio): paga o inquilino.
- Despesa extraordinária (obra, fachada, equipamento novo): paga o dono.
- Constituir o fundo de reserva é do dono; repor o que foi gasto com rotina é do inquilino.
- O inquilino só paga o que tiver previsão orçamentária e rateio mensal comprovados.
A regra geral: rotina de um lado, patrimônio do outro
A lei define despesa ordinária como a necessária à administração do condomínio, ou seja, o custo de manter o prédio funcionando mês a mês. Já a extraordinária é a que não se refere aos gastos rotineiros de manutenção. Em outras palavras, tudo o que valoriza ou recompõe o imóvel fica com o proprietário, porque o ganho é dele, e o que se consome com o uso fica com quem usa.
A lei traz exemplos nas duas listas. São exemplos, não listas fechadas, por isso uma despesa que não aparece nelas é classificada pela mesma lógica.
| Despesa citada na Lei do Inquilinato | Tipo | Quem paga |
|---|---|---|
| Salários, encargos e contribuições dos funcionários do condomínio | Ordinária | Inquilino |
| Água, esgoto, gás, luz e força das áreas comuns | Ordinária | Inquilino |
| Limpeza, conservação e pintura das áreas comuns | Ordinária | Inquilino |
| Manutenção de elevador, porteiro eletrônico e antena coletiva | Ordinária | Inquilino |
| Manutenção de equipamentos hidráulicos, elétricos, de segurança e de lazer | Ordinária | Inquilino |
| Pequenos reparos elétricos e hidráulicos nas áreas comuns | Ordinária | Inquilino |
| Obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura do prédio | Extraordinária | Dono |
| Pintura de fachada, empenas, poços de ventilação e esquadrias externas | Extraordinária | Dono |
| Obras para repor as condições de habitabilidade do edifício | Extraordinária | Dono |
| Instalação de equipamento de segurança, incêndio, interfone, esporte ou lazer | Extraordinária | Dono |
| Decoração e paisagismo das áreas comuns | Extraordinária | Dono |
| Indenização trabalhista de demissão anterior à locação | Extraordinária | Dono |
Fundo de reserva: o ponto que mais gera cobrança errada
O fundo de reserva aparece nas duas listas, e não é contradição. A constituição do fundo, isto é, a contribuição para formar a poupança do condomínio, é despesa extraordinária e cabe ao dono. Já a reposição do fundo, quando ele foi usado para pagar despesas ordinárias, é do inquilino, desde que o gasto não seja de período anterior ao início da locação.
Paga o dono
Formar o fundoPaga o inquilino
Repor o que a rotina consumiuO mesmo raciocínio vale para o rateio de saldo devedor: quando o condomínio fecha no vermelho e divide a diferença, o inquilino paga, a menos que o rombo seja de antes de ele entrar no imóvel.
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Por Léo, da Imobiliária Shelter (CRECI 32.240J), corretor de imóveis credenciado CAIXA.
O que o inquilino pode exigir antes de pagar
- A previsão orçamentária do condomínio, que mostra para que serve cada valor.
- O rateio mensal, com a divisão das despesas ordinárias entre as unidades.
- A comprovação das despesas, que a lei permite exigir a qualquer tempo.
- O boleto discriminado: cota ordinária, fundo de reserva e chamada extra em linhas separadas.
Se o boleto vem num valor único, o caminho mais simples é o dono pedir à administradora a separação das rubricas. Sem isso, nenhum dos dois consegue saber quem deve o quê.
Uma última regra prática: se o contrato põe as despesas ordinárias por conta do inquilino, o dono pode cobrá-las junto com o aluguel do mês a que se referem. Para ver como o condomínio pesa no custo de manter um imóvel, leia quanto custa manter um imóvel por ano. E a divisão completa das despesas do aluguel está em contrato de locação: as cláusulas que não podem faltar.
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Falar com o Léo sobre o meu imóvelResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Inquilino paga fundo de reserva?
Quem paga a pintura do prédio?
Quem paga obra aprovada em assembleia?
O contrato pode passar a cota extra para o inquilino?
Léo Shelter
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atende Ribeirão Preto, Sertãozinho e região
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), texto compilado no Planalto — consultada em 12/10/2026
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002), texto compilado no Planalto — consultada em 12/10/2026
Aviso importante
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