Descobrir a dívida de condomínio antes de dar o lance é uma das conferências que mais mudam a conta de um imóvel de leilão. Pelo Código Civil, quem adquire a unidade responde pelos débitos do antigo dono com o condomínio, inclusive multas e juros. O valor quase nunca está pronto no anúncio, mas dá para chegar perto dele por caminhos que qualquer comprador pode seguir.
- O adquirente responde pelos débitos do antigo dono com o condomínio, com multa e juros.
- A multa por atraso tem teto de 2%, mais juros e correção.
- A cobrança prescreve em 5 anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada cota.
- No leilão judicial, a dívida pode ser paga com o preço da arrematação.
Por que a dívida de condomínio segue o imóvel
A cota condominial é uma obrigação ligada à coisa, a chamada obrigação propter rem. Por isso ela acompanha a unidade quando muda o dono. O conceito está explicado em dívidas propter rem. O que interessa aqui é o tamanho da conta: sobre o principal incidem correção, juros e multa de até 2%, e, se já houver processo, custas e honorários.
O prazo para o condomínio cobrar cada cota é de cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento, conforme tese fixada pelo STJ em recurso repetitivo. Mas atenção: se o condomínio já entrou na Justiça, o prazo foi interrompido, e cotas antigas podem estar na cobrança.
Cinco lugares para descobrir a dívida
- Síndico ou administradora: peça a posição de débitos da unidade, com cotas, multas e acordos. Nem sempre a informação é dada a quem ainda não é condômino, mas vale tentar.
- Tribunal de Justiça: procure ação de cobrança ou execução em que o condomínio cobra a unidade. A cota documentada é título executivo, e o condomínio pode executar direto.
- Matrícula atualizada: penhora averbada por dívida condominial aparece ali.
- Edital ou anúncio: o edital judicial precisa mencionar ônus e processos pendentes; o anúncio da CAIXA traz as regras de pagamento de despesas.
- Assembleias: atas recentes mostram rateios extras aprovados, que viram dívida da unidade.
Na busca no tribunal, use o nome do condomínio como parte e o número da unidade. Se a dívida estiver em execução, o processo mostra o valor atualizado pedido pelo condomínio, o que é mais confiável que qualquer estimativa. Para saber quais imóveis da CAIXA estão em um condomínio específico, veja como consultar imóveis da CAIXA por condomínio.
Desvendando os Imóveis de Leilão da CAIXA
As 5 formas de comprar da CAIXA, os custos de verdade e a conta à vista × financiado, num PDF de 11 páginas.
- 1º e 2º Leilão, Licitação Aberta, Venda Online e Venda Direta, sem juridiquês
- Todos os custos da compra, do leiloeiro ao imposto na revenda
- A regra que não tem volta depois que a proposta é enviada
Grátis, sem cartão. Você recebe o PDF no seu e‑mail.
Por Léo, da Imobiliária Shelter (CRECI 32.240J), corretor de imóveis credenciado CAIXA.
Leilão judicial: a dívida pode sair do preço
No Código de Processo Civil de 2015, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, se sub-rogam no preço da arrematação, respeitada a ordem de preferência. Em linguagem simples, a dívida de condomínio pode ser paga com o dinheiro do leilão, e não diretamente pelo arrematante.
Para os tributos a regra é outra. Em 2024, a Primeira Seção do STJ fixou, em recurso repetitivo, que é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo ao arrematante os débitos tributários anteriores à alienação, com efeitos para editais publicados depois do julgamento. Essa tese trata de tributos, não de condomínio.
Imóvel da CAIXA: leia as regras de despesas
Na venda de imóvel retomado pela CAIXA, quem paga o condomínio atrasado é definido pelas regras de pagamento de despesas do anúncio e do edital, que variam de imóvel para imóvel. Há casos em que o comprador assume tudo e casos com limite. Guarde uma cópia do anúncio na data da proposta e confira o detalhamento em condomínio e IPTU do imóvel retomado.
Como fazer a conta antes do lance
- Levante o valor realUse a posição do condomínio ou o processo. Se não conseguir, estime pelo valor da cota e pelo tempo provável de atraso, e marque a estimativa como incerta.
- Veja quem pagaEdital judicial, regras de despesas do anúncio da CAIXA ou acordo com o vendedor.
- Some aos outros custosComissão, ITBI, registro, reforma e desocupação, como em custos escondidos do leilão.
- Inclua as cotas futurasOs meses entre a compra e a ocupação ou venda também são seus. Veja quanto custa manter um imóvel.
O desconto anunciado sobre a avaliação não é lucro. Em prédio com cota alta e anos de atraso, a dívida pode consumir boa parte da diferença.
O acompanhamento da compra é gratuito: habilitação, vinculação do CRECI, proposta, pagamento e registro. Quem remunera o credenciado é a própria CAIXA.
Falar com o Léo no WhatsAppResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Quem paga o condomínio atrasado de imóvel arrematado?
O condomínio é obrigado a me informar a dívida antes da compra?
Dívida de condomínio prescreve?
Léo Shelter
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atende Ribeirão Preto, Sertãozinho e região
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002), texto compilado no Planalto — consultada em 12/10/2026
- Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), texto compilado no Planalto — consultada em 12/10/2026
- STJ, Tema Repetitivo 949 (prescrição da taxa condominial), Segunda Seção — publicação de 01/02/2017
- STJ, notícia: na vigência do CPC de 1973, dívidas condominiais não se sub-rogam no valor da arrematação — publicação de 24/11/2020
- STJ, notícia: mesmo com previsão no edital, arrematante não responde por dívida tributária anterior — publicação de 30/10/2024
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
