Depois da entrada, existe uma segunda conta que quase ninguém coloca no orçamento: os custos além do imóvel. ITBI, registro, avaliação e tarifas aparecem todos no mesmo período, precisam ser pagos em dinheiro e não entram no financiamento. É por eles que muita compra aprovada acaba travando.
Em 30 segundos
- São quatro grupos de custo, e todos vencem perto da assinatura.
- ITBI é municipal; emolumentos de cartório são estaduais. Ambos variam.
- Sem o registro, você não é proprietário perante terceiros.
- Em imóvel de leilão entra ainda a comissão do leiloeiro, de 5%.
- Reserve folga: o laudo pode vir abaixo do preço combinado.
A conta que aparece depois do “sim”
| Item | Valor |
|---|---|
| ITBI | imposto municipal de transmissão, sobre o valor do imóvel |
| Registro e escritura | emolumentos conforme a tabela do estado |
| Avaliação e tarifas do contrato | cobradas pelo banco no processo |
| Mudança, reforma e utilidades | variável, e quase sempre subestimado |
ITBI: o imposto do município
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é municipal, o que significa que a alíquota e a base de cálculo mudam de cidade para cidade. Em regra, ele é pago antes do registro — sem a guia quitada, o cartório não registra. Portanto, é despesa obrigatória e com prazo.
Muitos municípios calculam o ITBI sobre o valor venal de referência, que pode ser diferente do preço da compra. De fato, é por isso que a conta às vezes sai maior do que o comprador esperava. Consulte a prefeitura antes de fechar o orçamento.
Desvendando os Imóveis de Leilão da CAIXA
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- 1º e 2º Leilão, Licitação Aberta, Venda Online e Venda Direta, sem juridiquês
- Todos os custos da compra, do leiloeiro ao imposto na revenda
- A regra que não tem volta depois que a proposta é enviada
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Por Léo, da Imobiliária Shelter (CRECI 32.240J), corretor de imóveis credenciado CAIXA.
Registro e escritura: o cartório
Os emolumentos são definidos por tabela estadual e reajustados periodicamente. O registro é o ato que transfere a propriedade: sem ele, o imóvel não é seu perante terceiros, por mais contrato que você tenha. Explicamos a diferença em escritura, registro e matrícula.
No financiamento, o contrato com força de escritura pública costuma dispensar a lavratura em notas — contudo, o registro continua obrigatório.
As tarifas do contrato
Cobranças que aparecem no processo
- Tarifa de avaliação do imóvel, no início.
- Tarifas administrativas do contrato de crédito.
- Seguros obrigatórios, que passam a compor a parcela.
- Custos de certidões exigidas na análise.
- Eventuais taxas de transferência de titularidade em concessionárias.
O que muda no imóvel da Caixa
Comprando um imóvel retomado, dois itens entram na conta. Em leilão e licitação existe a comissão do leiloeiro, de 5%, paga diretamente a ele e que não compõe o lance. E há as dívidas de condomínio e tributos, cuja responsabilidade varia de um imóvel para outro — detalhamos em condomínio e IPTU do arrematante.
Como se planejar
- Consulte a alíquota e a base do ITBI na prefeituraÉ o maior dos custos de fora, e o mais variável entre cidades.
- Peça a estimativa de emolumentos ao cartórioPela tabela vigente do estado, considerando o valor do imóvel.
- Pergunte ao banco a lista de tarifasConfirme quais já estão incluídas e quais são à parte.
- Reserve folga para a avaliaçãoUma vez que o laudo pode vir abaixo, a diferença vira entrada.
- Só então defina o teto do imóvelO preço que cabe é o que sobra depois de tudo isso.
Perguntas frequentes
Esses custos podem entrar no financiamento?
Algumas linhas permitem financiar parte das despesas. Contudo, confirme a condição vigente antes de contar com isso.
Quanto reservar, em média?
Não publicamos percentual porque ITBI e emolumentos variam muito por cidade e estado. Portanto, consulte prefeitura e cartório do local do imóvel.
Quem paga o ITBI?
Em regra o comprador, salvo acordo diverso entre as partes.
Dá para usar FGTS para pagar ITBI e registro?
Há hipóteses de uso do fundo em despesas da aquisição. Ademais, confirme o enquadramento na CAIXA.
E se eu não registrar?
Você fica sem a propriedade perante terceiros, e o imóvel não pode ser vendido nem dado em garantia com segurança.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
O comprador que se planeja bem separa duas reservas: a da entrada e a dos custos de fora. Quem junta tudo num bolo só descobre no meio do processo que a segunda comeu a primeira.
O acompanhamento da compra é gratuito: habilitação, vinculação do CRECI, proposta, pagamento e registro. Vai comprar? Não faça isso sozinho.
Mande a cidade e o valor do imóvel. Ajudamos a listar o que ainda vai sair.
Falar com o Léo no WhatsAppMetodologia. Em resumo: Alíquotas de ITBI são municipais e emolumentos de cartório são definidos por tabela estadual, ambos reajustados periodicamente — por isso nenhum valor é publicado aqui. A comissão de 5% do leiloeiro consta da cartilha oficial da CAIXA. Os números de estoque vêm da listagem oficial, conforme a base de 08/09/2026: 27.301 imóveis ativos, preço médio de R$ 141.514. Ademais, os percentuais foram calculados sobre os totais indicados em cada caso; médias consideram apenas os registros com o dado preenchido. Nos gráficos, ademais, as barras estão em escala relativa ao maior valor de cada grupo. Em suma, trata-se de conteúdo informativo: não constitui recomendação de investimento nem promessa de rentabilidade.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Regras, prazos, taxas e condições da CAIXA e dos programas habitacionais podem ser alterados sem aviso prévio. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
