Medição de obra e liberação por etapas é o mecanismo pelo qual o banco paga uma construção: primeiro você executa uma etapa, depois o engenheiro do banco vai lá, mede o percentual feito e, então, a parcela correspondente é liberada. Simples no papel — e o ponto onde mais obra financiada para, por medição devolvida ou por caixa que acaba antes da liberação. Este guia explica o cronograma, o que o banco mede, o que devolve e como preparar.
Em 30 segundos
- O crédito é liberado em parcelas vinculadas ao percentual executado, medido pelo banco.
- A régua é o cronograma físico-financeiro aprovado: etapa × percentual × valor.
- O engenheiro mede o que existe fisicamente — material no canteiro não conta.
- Entre executar e receber há um buraco de caixa: você adianta e o banco repõe.
- Durante a obra pagam-se juros de obra; a última liberação vem com o habite-se.
Por que o banco não libera tudo de uma vez
O banco financia um imóvel que ainda não existe: a garantia é o terreno mais o que for construído. Portanto, liberar tudo no dia 1 seria emprestar sem garantia. Por isso, ele libera na proporção do que virou garantia — a obra medida. Ademais, é também a proteção do próprio mutuário: o dinheiro não some no meio do caminho. O processo inteiro está em financiar construção pela Caixa: passo a passo.
O cronograma físico-financeiro: a régua da liberação
| Etapa (exemplo) | % da obra | Acumulado | Liberação |
|---|---|---|---|
| Serviços preliminares e fundação | 12% | 12% | 1ª |
| Estrutura (pilares, vigas, laje) | 18% | 30% | 2ª |
| Alvenaria e cobertura | 20% | 50% | 3ª |
| Instalações elétrica e hidráulica | 12% | 62% | 4ª |
| Revestimentos e esquadrias | 18% | 80% | 5ª |
| Acabamentos, pintura, louças | 15% | 95% | 6ª |
| Limpeza, ligações, habite-se | 5% | 100% | última |
O cronograma é o documento que o banco aprova junto com o projeto — e é contra ele que cada medição é feita. Ademais, cronograma irreal (etapa cara com percentual baixo) é o primeiro motivo de medição que não bate. O que o projeto e o cronograma precisam ter está em o projeto que o banco exige.
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Por Léo, da Imobiliária Shelter (CRECI 32.240J), corretor de imóveis credenciado CAIXA.
O que o engenheiro do banco mede — e o que ele devolve
Conta na medição
O que existeFundação concretada, parede levantada, laje pronta, tubulação instalada, piso assentado. De fato, só o que está fisicamente executado e visível.
Não conta
O que foi compradoMaterial no canteiro, mão de obra paga, serviço pela metade sem função (metade da laje). Contudo, é o que mais gente tenta incluir — e o que devolve a medição.
Motivos de medição devolvida ou reduzida
- Percentual pedido acima do executado (“estamos quase terminando”).
- Etapa fora de ordem sem justificativa (cobertura antes da estrutura completa).
- Divergência entre o executado e o projeto aprovado (parede a mais, área diferente).
- Obra sem placa, sem ART visível ou sem diário — o engenheiro do banco confere.
- Serviço executado com qualidade que o banco recusa (laje com nicho, fundação sem cura).
- Planilha de medição mal preenchida ou sem fotos.
Como preparar cada medição
- Feche a etapa de verdadePeça a medição quando a etapa está concluída — não “quase”. Afinal, metade da alvenaria mede metade.
- Planilha e fotosPreencha a planilha de medição (a do banco) com o percentual por item e fotos datadas de cada serviço. Ademais, o diário de obra atualizado.
- Acompanhe a visitaO responsável técnico da obra recebe o engenheiro do banco e mostra cada item. De fato, medição acompanhada é medição aprovada.
- Corrija na horaSe algo for apontado, resolva antes de pedir de novo — cada devolução é uma nova fila.
É o responsável técnico que prepara e acompanha as medições — o serviço está em construção financiada pela Caixa: projeto, ART e medição.
O fluxo de caixa da obra: o buraco entre executar e receber
A parcela só é liberada depois da medição — e a medição só depois da etapa pronta. Ou seja, você precisa pagar material e mão de obra da etapa com dinheiro seu (ou com a parcela anterior) e, depois, ser reposto. Portanto, uma reserva de 10% a 15% do valor da obra em caixa é o que impede a obra de parar entre uma liberação e outra.
Juros de obra e a última parcela
Durante a construção, o banco cobra juros sobre o valor já liberado (juros de obra); já a amortização em geral começa quando a obra termina e o contrato entra na fase de retorno. A última liberação depende do habite-se e da averbação da construção na matrícula — sem eles, a obra está pronta, mas o banco não fecha o ciclo. Além disso, atraso na obra estica os juros de obra e o aluguel de onde você mora. Como isso entra na conta da renda está em quanto de renda para construir uma casa.
Projeto, ART, orçamento por etapa e acompanhamento da medição — o que o banco exige para liberar cada parcela, feito por engenheiro civil em Ribeirão Preto, Sertãozinho e região.
Falar sobre a minha obraResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Como funciona a liberação do financiamento de construção?
Por etapas: você executa, então o engenheiro do banco mede o percentual concluído e a parcela correspondente ao cronograma aprovado é liberada.
O que é medição de obra?
A vistoria do banco que confere o percentual fisicamente executado de cada etapa, contra o cronograma físico-financeiro.
Material comprado conta na medição?
Não. Só serviço executado. Ou seja, material no canteiro é caixa seu até virar parede.
Por que a medição foi devolvida?
Percentual pedido acima do executado, etapa fora de ordem, divergência com o projeto, qualidade recusada ou planilha incompleta.
Pago parcela durante a obra?
Juros de obra sobre o liberado. Já a amortização costuma começar ao fim da construção.
Quando sai a última parcela?
Com a obra concluída, medida a 100%, habite-se emitido e, por fim, construção averbada na matrícula.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
Obra financiada não para por falta de dinheiro do banco — para por medição devolvida e por caixa que não cobre o intervalo. Contudo, os dois se resolvem antes da primeira parcela.
Projeto, ART, orçamento por etapa e medições — a parte de engenharia da obra financiada, fazemos inteira.
Conte a fase da obra e o banco. Retornamos com o que precisa estar pronto para a próxima liberação.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 5.194/1966 e Resolução CONFEA nº 1.025/2009 — responsabilidade técnica e ART — publicação de 24/12/1966
- Lei nº 9.514/1997 — alienação fiduciária (a garantia do financiamento de construção) — publicação de 20/11/1997
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Limites de valor, prazo, percentual financiado e renda do financiamento de construção são definidos pela CAIXA e mudam; confirme na simulação do seu caso.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
