Para declarar imóvel arrematado no Imposto de Renda, a regra é a mesma de qualquer compra: o bem entra na ficha Bens e Direitos pelo custo de aquisição, e não pelo valor de mercado. A Receita Federal não tem uma orientação própria para leilão. O que existe são as regras gerais do Perguntas e Respostas do IRPF 2026, e elas respondem quase tudo o que o arrematante precisa saber: em que ano lançar, que valor informar e quais despesas podem ser somadas.
- Todo bem imóvel deve ser declarado, qualquer que seja o valor.
- O valor informado é o custo de aquisição: o que você pagou, nunca o preço de mercado.
- ITBI, escritura e registro pagos por você entram no custo, com comprovante.
- Arrematação financiada não vai para Dívidas e Ônus Reais.
- Guarde os comprovantes por pelo menos cinco anos depois da venda.
Em que ano o imóvel arrematado entra na declaração
O imóvel entra na declaração do ano em que a compra foi formalizada. Para contratos particulares, a Receita diz que o próprio contrato já configura a aquisição, e que o comprador informa o valor pago até 31 de dezembro daquele ano. Na prática do leilão, o documento que formaliza a compra é a escritura ou o contrato com o vendedor, no caso de bancos como a CAIXA, ou a carta de arrematação, no leilão judicial.
Se o registro na matrícula só acontecer no ano seguinte, a data de aquisição continua sendo a do título, e o registro aparece como despesa no ano em que foi pago. O roteiro completo depois do lance está em arrematou, e agora.
Que valor informar no imóvel arrematado
No campo de situação em 31 de dezembro vai o custo de aquisição. A Receita é direta: não existe previsão legal para atualizar o imóvel a preço de mercado. O custo só muda quando houver gastos com construção, ampliação ou reforma, comprovados com nota fiscal ou recibo. Por isso, o desconto conseguido no leilão não aparece em lugar nenhum da declaração. Ele só vai pesar quando você vender, porque o lucro é calculado contra esse custo baixo.
Na descrição, a Receita pede que conste a forma de aquisição, além de condôminos e usufruto, quando houver. Vale escrever que o imóvel foi adquirido em leilão ou venda de imóvel retomado, a data, o vendedor com CPF ou CNPJ, a matrícula e o cartório. Se você comprou com outra pessoa, cada um informa a sua parte e o percentual que lhe cabe.
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Por Léo, da Imobiliária Shelter (CRECI 32.240J), corretor de imóveis credenciado CAIXA.
Despesas que somam ao custo de aquisição
A lista oficial está no Perguntas e Respostas e repete a instrução normativa da Receita sobre ganho de capital. Para valer, cada gasto precisa de documento hábil e precisa ser informado na declaração do ano em que foi pago.
| Gasto do arrematante | Soma ao custo? |
|---|---|
| Preço pago ao vendedor (à vista, parcelas e entrada) | Sim |
| ITBI pago na compra | Sim |
| Escritura e registro pagos pelo comprador | Sim |
| Juros e acréscimos pagos para adquirir o imóvel | Sim |
| Reforma, ampliação ou construção com projeto aprovado | Sim, com nota ou recibo |
| Pequenas obras: pintura, pisos, encanamento, azulejos | Sim, com nota ou recibo |
| Corretagem paga por você na compra | Sim |
| Comissão do leiloeiro | Não aparece na lista da Receita |
| Condomínio e IPTU atrasados do antigo dono | Não aparecem na lista da Receita |
As duas últimas linhas pedem cuidado. A lista da Receita não cita a comissão do leiloeiro nem as dívidas antigas que o arrematante quita para regularizar o imóvel. Se pretende somá-las ao custo, guarde os comprovantes e confirme o enquadramento com o seu contador antes. Para ter a conta completa do que se paga numa arrematação, veja os custos escondidos do leilão e registro e ITBI depois da arrematação.
Arrematação com financiamento ou FGTS
Se a compra foi financiada, informe apenas o que você efetivamente pagou até 31 de dezembro: entrada e parcelas. O saldo devedor não entra em Dívidas e Ônus Reais, porque o manual da Receita exclui dessa ficha os financiamentos em que o próprio imóvel é a garantia, como na alienação fiduciária. O passo a passo dos anos seguintes está em imóvel financiado no Imposto de Renda.
Com FGTS, o valor sacado é somado aos demais valores pagos e o total vai para o campo de situação em 31 de dezembro. O mesmo valor do FGTS é informado em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, e a descrição do bem registra quanto veio do fundo.
- Separe os documentosContrato, escritura ou carta, recibos do pagamento, guia do ITBI e recibos do cartório.
- Lance o bemNa ficha Bens e Direitos, escolha o tipo de imóvel e descreva a forma de aquisição.
- Some o custoPreço pago no ano mais as despesas da lista oficial, todas com comprovante.
- Atualize todo anoRepita o valor anterior e acrescente parcelas, reformas e despesas pagas no novo ano.
Quando vender o imóvel arrematado
A venda gera ganho de capital sobre a diferença entre o preço de venda e o custo declarado. É nessa hora que a declaração bem-feita compensa: cada despesa comprovada reduz o lucro tributável. A corretagem que você pagar na venda é descontada do valor de venda. O cálculo está detalhado em ganho de capital em imóveis da CAIXA, e a reforma que conta no custo começa pela estimativa feita antes do lance.
A Shelter (CRECI/SP 32.240J) cuida da venda e da locação — avaliação, anúncio, visitas, contrato e documentação até o registro — e da compra assistida, com engenheiro civil olhando o imóvel antes da proposta.
Falar com o Léo sobre o meu imóvelResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Posso declarar o imóvel arrematado pelo valor de avaliação?
O ITBI do imóvel de leilão entra no custo?
Comprei no fim do ano e só registrei no ano seguinte. Em qual declaração entra?
O financiamento do imóvel arrematado vai em Dívidas e Ônus Reais?
Léo Shelter
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atende Ribeirão Preto, Sertãozinho e região
- Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026, versão 1.00 — publicação de 23/04/2026
- Receita Federal, Manual Meu Imposto de Renda: Bens Imóveis e Móveis — atualizada em 26/05/2026
- Receita Federal, Manual Meu Imposto de Renda: Dívidas e Ônus Reais — atualizada em 26/05/2026
- Instrução Normativa SRF nº 84/2001 (ganho de capital e custo de aquisição) — consultada em 13/10/2026
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
