O imóvel financiado no Imposto de Renda é declarado pelo que você já pagou, e não pelo preço do contrato. A mesma lógica vale para o apartamento comprado na planta. Nos dois casos, o valor cresce a cada declaração, conforme as parcelas são pagas, e o saldo que falta não aparece como dívida. Abaixo, o que a Receita Federal diz e como fica a ficha Bens e Direitos ano a ano.
A regra de base: só entra o que saiu do seu bolso
Todo bem imóvel deve ser declarado, qualquer que seja o valor. No campo de situação em 31 de dezembro, entra a soma do que você efetivamente pagou até aquela data: sinal, entrada, parcelas e os juros e acréscimos pagos para adquirir o imóvel, que a Receita inclui no custo de aquisição. O valor total do contrato e o saldo devedor ficam só na descrição.
O que muita gente faz
Lança o preço cheioO que a Receita orienta
Lança o que foi pagoA exclusão está no manual Meu Imposto de Renda: não vão para Dívidas e Ônus Reais os financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação ou sujeitos às mesmas condições, isto é, aqueles em que o bem é dado como garantia, como na alienação fiduciária e na hipoteca. É o caso da grande maioria dos financiamentos imobiliários, como explicamos em imóvel financiado tem escritura.
Imóvel financiado no Imposto de Renda, ano a ano
- Ano da compraPrimeira declaraçãoSituação no ano anterior em branco. No ano da compra, a entrada mais as parcelas pagas até 31/12.
- Anos seguintesRepete e somaRepita o valor do ano anterior e acrescente as parcelas pagas no novo ano.
- Amortização com FGTSSoma o FGTSO valor usado entra no custo e também em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.
- QuitaçãoPara de crescerDepois da última parcela, o valor fica estável até haver reforma ou venda.
Na descrição, informe o vendedor, o banco, o valor do contrato, a parte financiada e o número do contrato. Isso ajuda quem ler a declaração depois, inclusive você, a reconstruir o custo quando for vender. Se usar o FGTS para reduzir saldo ou prestação, o caminho está em usar o FGTS para amortizar.
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Por Léo, da Imobiliária Shelter (CRECI 32.240J), corretor de imóveis credenciado CAIXA.
Imóvel na planta no Imposto de Renda
Para o comprador de imóvel na planta, a dúvida costuma ser o ano de entrada. A Receita responde: o contrato particular firmado com a construtora é instrumento válido para configurar a aquisição, mesmo que o comprador ainda não tenha desembolsado nada. Assim, o imóvel entra na declaração do ano em que o contrato foi assinado, com o valor pago até 31 de dezembro. A escritura ou o registro em outro ano não muda isso.
Durante a obra, entram sinal, mensais, intermediárias e eventuais correções pagas. Na entrega das chaves, se o saldo for financiado por um banco, o valor declarado continua sendo o que sai do seu bolso, agora em parcelas ao banco. A descrição deve registrar a construtora, a unidade e que o imóvel está em construção. Antes de assinar, vale ler como checar a construtora e como funciona o financiamento na planta.
- Contrato com a construtora ou com o banco, e aditivos.
- Extrato anual das parcelas pagas, emitido pelo banco ou pela construtora.
- Comprovantes de ITBI, escritura e registro, que também entram no custo.
- Extrato do FGTS usado na compra ou na amortização.
- Notas e recibos de reformas, se houver.
Comprou a dois? Uma declaração ou duas
Quando o imóvel é de um casal que declara em separado, a Receita manda relacionar os bens comuns em apenas uma das declarações, não importa em nome de quem esteja o documento. Na declaração do outro, basta indicar, em outros bens e direitos, que o bem comum está na declaração do cônjuge ou companheiro, com nome e CPF. Se os compradores não forem casados nem companheiros, cada um informa a sua parte e o percentual. As regras de regime de bens estão em comprar imóvel a dois.
Quitou ou vendeu: o que muda
Na quitação, nada de especial acontece na ficha: o valor apenas para de crescer. A baixa da alienação fiduciária na matrícula é um passo de cartório, explicado em termo de quitação. Na venda, o custo acumulado ano a ano é a base do ganho de capital. E a isenção para quem vende um imóvel residencial e compra outro em 180 dias também vale, segundo a Receita, para a venda ou a aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.
A Shelter (CRECI/SP 32.240J) cuida da venda e da locação — avaliação, anúncio, visitas, contrato e documentação até o registro — e da compra assistida, com engenheiro civil olhando o imóvel antes da proposta.
Falar com o Léo sobre o meu imóvelResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Declaro o valor total do financiamento ou só o que paguei?
Os juros das parcelas entram no valor do imóvel?
Comprei na planta e não paguei nada ainda. Preciso declarar?
O apartamento na planta conta para a isenção de 180 dias?
Léo Shelter
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atende Ribeirão Preto, Sertãozinho e região
- Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026, versão 1.00 — publicação de 23/04/2026
- Receita Federal, Manual Meu Imposto de Renda: Bens Imóveis e Móveis — atualizada em 26/05/2026
- Receita Federal, Manual Meu Imposto de Renda: Dívidas e Ônus Reais — atualizada em 26/05/2026
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
