O termo de quitação prova que a dívida acabou, contudo ele sozinho não tira o banco da matrícula. Falta um ato: a averbação de cancelamento da alienação fiduciária, feita no cartório de registro de imóveis. Este guia mostra exatamente o que o cartório pede — e os motivos mais comuns de o pedido voltar.
Em 30 segundos
- São dois documentos, e o principal precisa ser emitido pelo credor.
- A autorização tem de trazer matrícula, número do registro e declaração de quitação.
- Se vier assinada por representante, exige-se também a prova de representação.
- O ato é uma averbação, não um registro novo.
- Emolumentos variam por estado — confirme na tabela vigente.
Por que o banco continua na matrícula
No financiamento com alienação fiduciária, o credor tem a propriedade resolúvel do imóvel enquanto a dívida existir, e isso fica registrado. Uma vez quitada, você tem direito ao cancelamento desse ônus — mas o cartório não sabe que você pagou. Portanto, alguém precisa levar a prova até lá.
A matrícula é a fonte da verdade sobre o imóvel. Se a baixa não está averbada nela, para o mundo o ônus ainda existe.
Os dois documentos que o cartório exige
| Item | Valor |
|---|---|
| Requerimento do proprietário ou interessado | com qualificação completa (CPF, profissão, endereço, estado civil) e firma reconhecida |
| Autorização de cancelamento do credor | com dados da matrícula, número do registro e declaração de quitação |
| Prova de representação, quando for o caso | procuração por instrumento público, se quem assinou é representante legal |
| Emolumentos | conforme a tabela do estado |
Desvendando os Imóveis de Leilão da CAIXA
As 5 formas de comprar da CAIXA, os custos de verdade e a conta à vista × financiado, num PDF de 11 páginas.
- 1º e 2º Leilão, Licitação Aberta, Venda Online e Venda Direta, sem juridiquês
- Todos os custos da compra, do leiloeiro ao imposto na revenda
- A regra que não tem volta depois que a proposta é enviada
Grátis, sem cartão. Você recebe o PDF no seu e‑mail.
Por Léo, da Imobiliária Shelter (CRECI 32.240J), corretor de imóveis credenciado CAIXA.
O que precisa constar na autorização
Confira ANTES de protocolar
- O número da matrícula do imóvel, igual ao da certidão.
- O número do registro do ônus que se quer cancelar.
- A declaração expressa de quitação da dívida.
- A assinatura de quem tem poderes para dar quitação em nome do credor.
- Firma reconhecida por autenticidade, quando exigida.
Autorização que cita o contrato mas não cita o número do registro na matrícula. Para você os dois parecem a mesma coisa; para o cartório, não. De fato, é o motivo mais comum de o protocolo ser devolvido — e de perder mais semanas esperando um documento novo.
Passo a passo no cartório
- Tire uma certidão atualizadaEla mostra o número do registro do ônus, que a autorização precisa citar.
- Peça a autorização ao credorCom a certidão em mãos, você consegue conferir se o documento saiu correto.
- Redija o requerimentoCom sua qualificação completa e firma reconhecida. Ademais, o cartório costuma ter modelo.
- Protocole e pague os emolumentosNo cartório da circunscrição do imóvel, e não em qualquer um.
- Retire a nova certidãoÉ ela que prova a baixa. Portanto, confira o texto antes de guardar.
Os quatro motivos de devolução
Por que o pedido volta — o que conferir antes
Situações usuais em averbação de cancelamento.
- Falta o número do registro do ônuso mais comum
- Qualificação incompleta no requerimentoCPF, estado civil, regime de bens
- Assinatura sem prova de poderesrepresentante sem procuração hábil
- Divergência de nome entre documento e matrículacasamento, divórcio, grafia
Em resumo, três dos quatro se resolvem conferindo a certidão antes de pedir o documento ao banco.
Perguntas frequentes
O banco pode protocolar por mim?
Em alguns casos sim. Contudo, confirme quem protocola e quem paga os emolumentos, para o processo não ficar parado esperando o outro.
Existe prazo para o banco entregar o termo?
A legislação trata da obrigação do credor de fornecer o termo após a quitação. Portanto, se houver demora injustificada, registre o pedido formalmente.
Serve o mesmo documento para hipoteca?
A lógica é a mesma e a orientação da ANOREG trata dos dois casos no mesmo item. Ademais, o que muda é o tipo de ônus citado.
Posso fazer tudo pela internet?
Vários estados têm atendimento eletrônico de registro. Uma vez que a disponibilidade varia, consulte o cartório da circunscrição do imóvel.
E se o banco que financiou não existir mais?
A autorização deve vir do sucessor. Aliás, é o caso que mais demora, e o melhor argumento para não deixar a baixa para depois.
FONTES OFICIAIS
- ANOREG/BR — Averbação, Abertura de Matrícula e Certidões (registro de imóveis) — consultado em 10/09/2026
- Lei 9.514/97 (alienação fiduciária de bem imóvel) — com as alterações vigentes
- Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) — com as alterações vigentes
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
A dica que economiza mais tempo aqui é simples: peça a certidão atualizada ANTES de solicitar a autorização ao banco. Com o número do registro em mãos, você confere o documento na hora em que recebe, e não no balcão do cartório.
O acompanhamento da compra é gratuito: habilitação, vinculação do CRECI, proposta, pagamento e registro. Vai comprar? Não faça isso sozinho.
Mande o documento e a certidão. Conferimos se os dados batem antes de você protocolar.
Falar com o Léo no WhatsAppMetodologia. Em resumo: A lista de documentos segue a orientação pública da ANOREG/BR para averbação de cancelamento de hipoteca e alienação fiduciária. Conforme cada estado e cada cartório, podem existir exigências adicionais, e os emolumentos são definidos por tabela estadual reajustada periodicamente. Portanto, confirme na circunscrição do imóvel. Em suma, este texto descreve o procedimento e não substitui orientação jurídica. Ademais, os percentuais foram calculados sobre os totais indicados em cada caso; médias consideram apenas os registros com o dado preenchido. Nos gráficos, ademais, as barras estão em escala relativa ao maior valor de cada grupo. Em suma, trata-se de conteúdo informativo: não constitui recomendação de investimento nem promessa de rentabilidade.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
