Escritura pública é obrigatória? A regra dos 30 salários mínimos e o contrato com força de escritura

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A escritura pública é obrigatória na compra de imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. É o que diz o Código Civil, com uma ressalva importante no começo da frase: não dispondo a lei em contrário. E a lei dispõe em contrário em casos que atingem quase todo comprador que financia, como os contratos do sistema habitacional e a alienação fiduciária.

Qual valor conta: o do contrato ou o do Fisco

Parece detalhe, mas decide casos. A Quarta Turma do STJ decidiu, em recurso julgado em dezembro de 2014 e publicado em 2015, que para aplicar a regra dos trinta salários mínimos deve ser considerado o valor atribuído pelo Fisco ao imóvel, e não o preço declarado pelas partes no contrato. O raciocínio do tribunal é que a norma fala em valor do imóvel, e não em preço do negócio, e que o critério fiscal é objetivo.

Na prática, declarar um preço baixo no contrato não dispensa a escritura de um imóvel que vale mais que o limite. Para saber qual valor a prefeitura atribui ao imóvel, veja certidão de valor venal.

O contrato com força de escritura

Duas leis fazem essa exceção. A lei que criou o Sistema Financeiro da Habitação, de 1964, permite que os contratos de que façam parte entidades do sistema sejam celebrados por instrumento particular, com caráter de escritura pública. E a lei da alienação fiduciária, de 1997, diz que os atos e contratos dela, inclusive os que transferem direitos reais sobre imóveis, podem ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

É por isso que quem financia pela CAIXA ou por outro banco costuma sair do processo sem passar pelo tabelião: o contrato vai direto ao registro de imóveis. O assunto está detalhado em imóvel financiado pela CAIXA tem escritura.

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Por Léo, da Imobiliária Shelter (CRECI 32.240J), corretor de imóveis credenciado CAIXA.

Procuração e doação também entram na conta

A regra não vale só para a compra e venda. Em 2021, o STJ divulgou duas decisões sobre ela. Na primeira, a Quarta Turma entendeu que a procuração em causa própria para transferir imóvel acima de trinta salários mínimos também precisa ser feita por instrumento público. Na segunda, a Terceira Turma decidiu que a doação de imóvel acima desse valor exige escritura pública. Quem pensa em doar a um filho deve ler pai pode vender imóvel para filho.

Abaixo do limite, o que muda

Para imóveis que valem até o limite, a lei não exige escritura pública, e o negócio pode ser feito por instrumento particular. Mas o registro continua obrigatório para que a propriedade mude de nome, e o cartório de registro vai exigir os requisitos de forma e os tributos de qualquer transferência, como o ITBI. Quem compra assim deve conhecer as cláusulas do contrato de compra e venda.

Os custos de cartório e imposto estão em custos além do imóvel, e o registro feito pela internet em registro de contrato online.

Perguntas frequentes