Comprar imóvel a dois — casados ou em união estável — levanta a pergunta que ninguém faz na hora feliz: de quem é? A resposta não está no nome que aparece na matrícula, e sim no regime de bens. Ele decide se o imóvel é de um, de ambos, o que acontece na separação e quem precisa assinar para vender.
Em 30 segundos
- Quem é dono é definido pelo regime de bens, não só pelo nome na matrícula.
- Na comunhão parcial (o padrão), imóvel comprado no casamento é dos dois, mesmo em nome de um.
- União estável segue a comunhão parcial, salvo contrato escrito.
- Vender imóvel exige a assinatura do cônjuge (outorga) em quase todos os regimes.
- O banco pode somar rendas — e então os dois entram no contrato e na matrícula.
De quem é o imóvel comprado a dois
A matrícula registra quem comprou; o regime de bens diz quem é dono. Na comunhão parcial, o imóvel comprado durante o casamento é dos dois em partes iguais — ainda que só um tenha assinado, pago e aparecido no registro. Na separação total, é de quem comprou, salvo prova de que o outro pagou parte. Ou seja, antes de decidir “em nome de quem”, é preciso saber em qual regime se está — e a maioria não sabe, porque nunca escolheu: casou sem pacto, e a lei escolheu por ela.
Regime de bens: a tabela que responde quase tudo
| Regime | Imóvel comprado no casamento | Imóvel de antes ou herdado | Cônjuge assina a venda? |
|---|---|---|---|
| Comunhão parcial (padrão) | Dos dois | De quem tinha/herdou | Sim |
| Comunhão universal | Dos dois | Dos dois | Sim |
| Separação total (por pacto) | De quem comprou | De quem tinha | Não |
| Separação obrigatória (lei) | De quem comprou* | De quem tinha | Sim |
| Participação final nos aquestos | De quem comprou, partilha na separação | De quem tinha | Sim |
União estável: o que muda (e o que não muda)
A união estável segue, por lei, a comunhão parcial: o que se compra durante a união é dos dois. O que muda é a prova — não há certidão de casamento, e a data de início da união pode ser discutida. Portanto, casal em união estável que compra imóvel deveria formalizar a união por escritura pública (declaratória), com data e regime, antes ou junto com a compra. Ademais, se o casal quer separação de bens, precisa de contrato escrito: sem ele, é comunhão parcial. Por fim, o banco trata a união estável declarada como casamento para somar renda.
Se a união existia na data da compra, o imóvel é dos dois na comunhão parcial — o nome na matrícula não muda isso. Quem quer imóvel só seu precisa de contrato de união estável com separação de bens, feito antes da compra.
Outorga: quando o cônjuge precisa assinar
Vender, hipotecar ou dar em garantia um imóvel exige a assinatura do cônjuge — a outorga conjugal — em todos os regimes, exceto na separação total convencional. Vale mesmo para imóvel que é só de um (adquirido antes do casamento, na comunhão parcial). Uma vez que a venda sem outorga é anulável por até dois anos após o fim do casamento, o comprador precisa conferir o estado civil do vendedor na certidão, não na palavra. Ademais, para comprar, a outorga não é exigida — mas o banco costuma pedir a assinatura do cônjuge no financiamento por causa da garantia (alienação fiduciária).
Comprar em nome de um só — dá?
Comunhão parcial
Não muda nadaO imóvel é dos dois de qualquer jeito. Contudo, o registro em nome de um só dificulta a vida na separação e na herança — o outro precisa provar o casamento.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETOSeparação total
Muda tudoO imóvel é de quem está na matrícula. De fato, quem paga parte e não consta precisa de contrato entre os dois para não perder.
A regra prática: na comunhão, coloque os dois na matrícula — é mais barato do que provar depois. Na separação total, coloque quem paga, na proporção que paga.
Renda somada no financiamento e a matrícula
O banco aceita compor renda com cônjuge ou companheiro para aprovar o valor. Quem compõe renda entra no contrato de financiamento como devedor — e, por consequência, na matrícula como proprietário, na proporção informada. Ademais, o FGTS de cada um pode entrar, atendidos os requisitos de cada conta. Portanto, “somar renda” não é só uma conta do banco: é uma decisão sobre a propriedade. Como o banco conta a renda está em qual é a renda mínima para comprar o primeiro imóvel.
Separação: o que acontece com o imóvel
- Imóvel quitadoPartilha conforme o regime: metade para cada, na comunhão. Um pode comprar a parte do outro ou os dois vendem e dividem.
- Imóvel financiadoO contrato com o banco não muda por causa do divórcio: os dois seguem devedores até transferir o financiamento a um só — o que exige nova análise de crédito.
- Um fica morandoCombine por escrito quem paga parcela, IPTU e condomínio, e como isso será compensado na partilha. Ademais, a partilha pode ser adiada, mas o débito com o banco não.
- RegistroA partilha do divórcio (judicial ou por escritura) vai à matrícula. Por fim, só depois disso um deles pode vender sozinho.
O simulador do portal aceita a renda somada e mostra a parcela e o efeito do FGTS.
Simular a parcela Ver imóveis da Caixa em SPOrganizamos a situação e encaminhamos para advogados parceiros com experiência em imóveis: compra, locação, herança, posse e regularização. Fale com o Léo — ele faz a ponte.
Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Imóvel comprado só no nome do marido é dele?
Na comunhão parcial (padrão), não: comprado durante o casamento, é dos dois. O nome na matrícula não muda o regime.
Casal em união estável pode financiar junto?
Sim. O banco soma as rendas e os dois entram no contrato e na matrícula. Ademais, convém formalizar a união por escritura antes.
Preciso da assinatura do cônjuge para vender?
Sim, em todos os regimes exceto separação total convencional. Sem ela, a venda é anulável.
Como comprar um imóvel só meu sendo casado?
Só na separação total de bens, por pacto antenupcial ou contrato de união estável feito antes da compra. Nos outros regimes, o imóvel se comunica.
O que acontece com o financiamento no divórcio?
Os dois continuam devedores até transferirem o contrato a um só, com nova análise de crédito do banco.
Qual regime de bens vale se não fizemos pacto?
Comunhão parcial — no casamento e na união estável.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
A pergunta “em nome de quem?” chega sempre na assinatura, e a resposta certa exigia uma conversa meses antes. Casal que decide o regime antes da compra não briga na partilha.
O acompanhamento da compra é gratuito. Vai comprar? Não faça isso sozinho.
Contem a situação — casados, união estável, pacto ou não. Retornamos com o que muda para vocês.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), arts. 1.639 a 1.688 (regimes de bens), 1.647 (outorga conjugal), 1.725 (união estável: comunhão parcial) — publicação de 10/01/2002
- Súmula 377 do STF — no regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento — publicação de 03/04/1964
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Regime de bens, partilha e outorga têm exceções e jurisprudência própria; decisão sobre em nome de quem comprar pede orientação de advogado.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
