Comprar imóvel de herança costuma ser bom negócio: os herdeiros querem vender rápido, o preço vem abaixo do mercado e a família não quer ficar com a casa. O problema é que, até o inventário terminar, o imóvel não pertence a quem está vendendo — e o contrato assinado com “os herdeiros” pode não valer contra o que aparecer depois.
Em 30 segundos
- Até a partilha registrada, o imóvel é do espólio, não dos herdeiros.
- A venda segura exige formal de partilha registrado na matrícula — ou alvará judicial.
- Todos os herdeiros (e cônjuges) assinam; um só que falte anula.
- O ITCMD precisa estar pago para o cartório registrar a partilha.
- Herdeiro desconhecido ou dívida do falecido podem aparecer depois — as certidões reduzem, não eliminam.
- O imóvel “dos herdeiros” ainda não é de ninguém
- Inventário aberto, em andamento ou concluído: três situações
- O que exigir antes de dar o sinal
- Todos os herdeiros assinam — e os cônjuges também
- Alvará judicial: quando a venda pode sair antes da partilha
- ITCMD e as dívidas do falecido
- Os riscos que aparecem depois
- Perguntas frequentes
O imóvel “dos herdeiros” ainda não é de ninguém
Com a morte, os bens passam aos herdeiros no mesmo instante — é o que a lei chama de saisine. Contudo, passam como um todo indiviso, o espólio, e ninguém sabe qual parte é de quem até a partilha. Uma vez que o cartório só transfere o que está na matrícula, e na matrícula ainda consta o falecido, o herdeiro não consegue vender “a sua parte” nem “a casa” antes de a partilha ser registrada. Portanto, o anúncio “vendo casa de herança, inventário em andamento” é um convite a assinar com quem ainda não é dono.
Inventário aberto, em andamento ou concluído: três situações
| Situação | O que existe | Dá para comprar? |
|---|---|---|
| Inventário não aberto | Só a certidão de óbito | Não. Nem proposta com sinal — nada garante quem vende |
| Inventário em andamento | Processo judicial ou escritura em cartório | Só com alvará judicial ou aguardando a partilha |
| Partilha concluída e registrada | Matrícula em nome dos herdeiros | Sim — é compra comum, de vários vendedores |
Inventário pode ser judicial (obrigatório se há herdeiro menor ou incapaz, ou testamento, ou discordância) ou extrajudicial, por escritura pública em cartório, quando todos são maiores, capazes e concordam — bem mais rápido, em semanas. Ademais, o extrajudicial pode incluir a venda na mesma escritura (a chamada cessão de direitos hereditários), com o comprador entrando ali. De fato, é a saída mais usada quando a família quer vender logo.
O que exigir antes de dar o sinal
O kit da compra de herança
- Certidão de óbito e certidão de inexistência de testamento (registro central de testamentos).
- Matrícula atualizada do imóvel — em nome do falecido (inventário em curso) ou dos herdeiros (partilha registrada).
- O formal de partilha (judicial) ou a escritura de inventário (extrajudicial), com a lista dos herdeiros.
- Guia do ITCMD paga e a certidão de quitação — sem ela não há registro.
- Certidões negativas do falecido e do espólio: fiscais, trabalhistas, cíveis.
- Documentos de cada herdeiro e cônjuge: identidade, estado civil, certidão de casamento.
- As certidões do imóvel de qualquer compra — IPTU, condomínio, ônus — em débitos do imóvel antes de comprar.
Todos os herdeiros assinam — e os cônjuges também
A parte dele não foi vendida — e ele pode reivindicá-la anos depois, com o imóvel já reformado. Ademais, herdeiro casado em comunhão precisa da assinatura do cônjuge (outorga), e herdeiro menor exige alvará do juiz. Portanto, conte os herdeiros na certidão de óbito, na partilha e na escritura de venda: os três números precisam bater.
Filhos de outro relacionamento, filho reconhecido depois, companheira em união estável não declarada: são os casos que aparecem tarde. A certidão de óbito lista os filhos que o declarante informou — não necessariamente todos. Por isso a compra de herança tem um risco residual que a compra comum não tem, e é por isso que o preço costuma ser menor.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETOAlvará judicial: quando a venda pode sair antes da partilha
Em inventário judicial, o inventariante pode pedir ao juiz autorização para vender o imóvel antes da partilha — para pagar o ITCMD, dívidas do espólio ou porque a família concorda que vender é melhor que partilhar. Com o alvará, quem vende é o espólio, representado pelo inventariante, e o dinheiro fica no processo até a partilha. De fato, é o caminho legítimo para comprar com inventário em curso — e o único. Contudo, exige que o alvará seja específico para aquele imóvel e aquele preço, e o cartório vai conferir.
ITCMD e as dívidas do falecido
O imposto de transmissão por morte (ITCMD, estadual) é calculado sobre o valor dos bens e precisa estar pago para a partilha ser registrada. Quem paga são os herdeiros — mas, na prática, é comum a venda financiar o imposto, e o comprador precisa saber disso ao negociar o prazo. Ademais, as dívidas do falecido são pagas pelo espólio, até o limite da herança: credor que aparece depois cobra dos herdeiros, e pode tentar alcançar o imóvel vendido se provar fraude. Portanto, as certidões do falecido e do espólio são parte do kit, não opcional.
Os riscos que aparecem depois
Risco que as certidões eliminam
O que é documentadoDívida conhecida, ônus na matrícula, herdeiro listado que não assinou, ITCMD em aberto. De fato, o kit resolve tudo isso.
Risco residual
O que não está em papel nenhumHerdeiro não declarado, testamento não registrado, união estável não reconhecida. Contudo, são raros — e é por eles que o preço de herança é menor.
A compra de herança é, no fim, uma compra comum com uma etapa a mais e uma dose a mais de diligência. Onde ela entra na sequência da compra está em primeira compra de imóvel: a ordem das etapas.
Os retomados pela CAIXA saem abaixo da avaliação e com a matrícula em nome do banco.
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Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Pode vender imóvel de herança antes do inventário?
Não. Antes da partilha registrada, só com alvará judicial no inventário em curso, ou por cessão de direitos hereditários dentro da escritura de inventário extrajudicial.
Todos os herdeiros precisam concordar com a venda?
Sim, e todos assinam — inclusive os cônjuges dos herdeiros casados em comunhão. Um que falte anula a parte dele.
Quanto tempo leva um inventário?
Extrajudicial, semanas a poucos meses. Judicial, de um a vários anos, conforme a comarca e as discordâncias.
Quem paga o ITCMD?
Os herdeiros. Contudo, é comum que a venda do imóvel seja usada para pagá-lo — combine o prazo com isso em mente.
O que é cessão de direitos hereditários?
O herdeiro transfere a você o direito sobre a herança, por escritura pública. Vale antes da partilha, mas você entra no inventário no lugar dele — com os mesmos riscos.
Vale a pena comprar imóvel de herança?
Pode valer: preço menor e vendedores motivados. Ademais, o risco residual existe e o kit de documentos é maior — faça com advogado.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
Herança é o negócio em que o preço bom vem da pressa da família — e a pressa é justamente o que pede calma do comprador. Conte os herdeiros três vezes.
O acompanhamento da compra é gratuito. Vai comprar? Não faça isso sozinho.
Mande a matrícula ou o anúncio. Retornamos com o que falta para a compra ser segura.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), arts. 1.784 (saisine), 1.791 (indivisibilidade da herança), 1.793 a 1.795 (cessão de direitos hereditários), 1.997 (dívidas do falecido) — publicação de 10/01/2002
- Lei nº 11.441/2007 e Resolução CNJ nº 35/2007 — inventário e partilha por escritura pública — publicação de 04/01/2007
- Lei nº 6.015/1973 (Registros Públicos), art. 167, I, 25 — registro do formal de partilha — publicação de 31/12/1973
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Alíquotas de ITCMD são estaduais e os prazos de inventário variam por comarca; a compra de imóvel de herança pede acompanhamento de advogado.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
