A primeira compra de imóvel quase sempre começa pelo fim: a pessoa se apaixona por um apartamento, faz a proposta e só então descobre quanto o banco aprova. Por isso, este artigo é o mapa das sete etapas na ordem em que elas deveriam acontecer — cada uma com o artigo que a detalha.
Em 30 segundos
- A ordem certa é conta → crédito → bairro → imóvel → documentos → contrato → registro.
- Simule e pré-aprove o crédito antes de visitar qualquer imóvel.
- Reserve de 4% a 6% do valor para ITBI, registro e tarifas — além da entrada.
- Documentos do vendedor importam tanto quanto os do imóvel.
- O imóvel só é seu no registro, não na assinatura.
- Por que a ordem importa mais que a pressa
- Etapa 1 — A conta: renda, entrada e parcela
- Etapa 2 — O crédito: simular e pré-aprovar antes de visitar
- Etapa 3 — O bairro, depois o imóvel
- Etapa 4 — Documentos do imóvel e do vendedor
- Etapa 5 — Proposta, contrato e o dinheiro que sai antes
- Etapa 6 — Avaliação, assinatura e registro
- Etapa 7 — Chaves, vistoria e o que vem depois
- Perguntas frequentes
Por que a ordem importa mais que a pressa
Cada etapa fora de ordem custa dinheiro ou tempo: visitar antes de simular gera proposta que o banco não aprova; fazer proposta antes de ler a matrícula gera sinal preso em imóvel com pendência; assinar antes de reservar os custos de cartório gera compra parada por falta de R$ 10 mil. Contudo, uma vez que a sequência abaixo resolve o que é pré-requisito antes do que é consequência, ela é mais rápida no total — mesmo parecendo mais lenta no começo.
As sete etapas, na ordem
- 1A contarenda, entrada, parcela que cabe
- 2O créditosimulação e pré-aprovação
- 3Bairro e imóvela régua da revenda, depois a visita
- 4Documentosdo imóvel e do vendedor
- 5Proposta e contratosinal, prazo, condição de crédito
- 6Avaliação e registroo banco avalia, o cartório registra
- 7Chavesvistoria de entrega e a mudança
A etapa 3 é onde a maioria começa — e é a terceira por um motivo.
Etapa 1 — A conta: renda, entrada e parcela
Antes de qualquer anúncio, três números: a renda bruta da família (a que o banco conta), o que existe para entrada (dinheiro + FGTS) e a parcela que cabe sem apertar — o banco costuma limitar a 30% da renda, mas o seu limite pode ser menor. Ademais, some os custos que não são o imóvel. O detalhe de cada número está em renda mínima, quanto de entrada a Caixa exige e custos além do imóvel.
Etapa 2 — O crédito: simular e pré-aprovar antes de visitar
Simular mostra a parcela; pré-aprovar mostra quanto o banco de fato empresta para você — e são coisas diferentes. Ademais, a pré-aprovação usa seus documentos reais e vale por um período. Portanto, com ela na mão, você visita imóveis dentro do que pode pagar e faz proposta com força. O passo a passo está em simulação de financiamento na Caixa, e o simulador do portal calcula a parcela em SAC e PRICE com os seus números.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETOPor exemplo: a pessoa encontra o imóvel, faz a proposta, o vendedor aceita — e o banco aprova 70% do que ela precisava. Então o sinal fica preso, o vendedor perde tempo, e o próximo comprador chega. De fato, é o caso mais comum de compra que morre na praia.
Etapa 3 — O bairro, depois o imóvel
O imóvel se reforma; o bairro, não. Portanto, antes de comparar plantas, decida em quais bairros a família consegue viver e — igualmente importante — em quais o imóvel vende de novo quando precisar. A régua está em como avaliar o bairro antes de comprar. Depois disso, visite, e visite mais de uma vez, em horários diferentes.
Se o imóvel for retomado pela CAIXA, a visita pode não ser possível — e a compra tem regras próprias. Nesse caso, comece por vale a pena comprar um imóvel de leilão da Caixa?.
Etapa 4 — Documentos do imóvel e do vendedor
Antes de qualquer proposta
- Matrícula atualizada (até 30 dias) — quem é o dono, o que pesa sobre o imóvel.
- Certidões negativas do imóvel: IPTU, condomínio e as que acompanham o bem.
- Certidões do vendedor: cíveis, trabalhistas, fiscais, de protesto — dívida dele pode virar sua.
- Se o vendedor é casado, o cônjuge assina. Se é empresa, contrato social e certidões da empresa.
- Habite-se e regularidade da construção, especialmente em casa ampliada.
O que consultar, onde, e o que acompanha o imóvel mesmo trocando de dono está em débitos do imóvel antes de comprar. Por sua vez, o papel da matrícula está em o que é a matrícula de um imóvel.
Etapa 5 — Proposta, contrato e o dinheiro que sai antes
A proposta fixa preço, prazo e — o item que ninguém escreve — a condição de crédito: se o banco não aprovar, o sinal volta. Sem essa cláusula, contudo, o sinal é do vendedor. Em seguida, o contrato de compra e venda (ou o compromisso) repete isso com mais detalhe; o que precisa ter está em contrato de compra e venda de imóveis. Ademais, é aqui que o dinheiro começa a sair: sinal, depois a avaliação do banco, depois o ITBI. Portanto, a reserva da etapa 1 precisa existir agora.
Etapa 6 — Avaliação, assinatura e registro
- O banco avalia o imóvelUm engenheiro credenciado vistoria e emite o laudo. Contudo, se o valor sair abaixo do preço, a diferença vira entrada — ou renegociação.
- Contrato de financiamentoAssinado com o banco e o vendedor. Na prática, ele faz as vezes de escritura no financiamento — o que muda está em imóvel financiado tem escritura?.
- ITBIPago à prefeitura antes do registro. Portanto, sem a guia quitada, o cartório não registra.
- Registro na matrículaÉ o ato que transfere a propriedade. Ou seja, até ele, você tem um contrato; depois, um imóvel. O processo inteiro está em registro de imóveis.
Etapa 7 — Chaves, vistoria e o que vem depois
Imóvel novo tem vistoria de entrega com a construtora; imóvel usado tem a conferência com o vendedor antes de receber as chaves — leitura dos medidores, estado do que foi combinado, chaves de tudo. Depois da mudança, além disso: trocar a titularidade de água e luz, comunicar o condomínio, guardar o manual do proprietário e a via registrada da matrícula. Por fim, o IPTU do ano seguinte já vem no seu nome.
O simulador do portal calcula a parcela, a renda mínima e o efeito do FGTS.
Simular a parcela Ver imóveis da Caixa em SPAnálise de crédito sem custo com correspondente parceiro: Caixa e outros bancos. Com a documentação completa, o retorno costuma sair em 1 dia útil.
Pedir análise de créditoResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Por onde começar a compra do primeiro imóvel?
Pela conta: renda bruta da família, entrada disponível e parcela que cabe. Em seguida, pela pré-aprovação do crédito. Só então, portanto, pelos anúncios.
Quanto tempo leva a compra de um imóvel financiado?
Da proposta ao registro, entre 45 e 90 dias é o comum — mais se houver pendência de documento. Ademais, a pré-aprovação encurta esse prazo.
Preciso de corretor para comprar?
Não é obrigatório. Contudo, o acompanhamento de um credenciado é gratuito para o comprador no imóvel da Caixa, e no mercado comum a comissão é do vendedor.
O que é a condição de crédito na proposta?
A cláusula que devolve o sinal se o banco não aprovar o financiamento. Sem ela, portanto, o sinal fica com o vendedor.
Quando o imóvel passa a ser meu?
No registro da matrícula, não na assinatura do contrato. Ou seja, o contrato promete; o registro entrega.
Posso usar o FGTS na primeira compra?
Sim, atendidos os requisitos do fundo — de fato, é o caso mais comum de uso. Veja como usar o FGTS na primeira casa.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
Desde 2014 no balcão, a compra que dá errado quase sempre começou pela etapa 3. A que dá certo começou pela 1 — e chegou às chaves mais rápido.
O acompanhamento da compra é gratuito. Vai comprar? Não faça isso sozinho.
Conte a renda, a entrada e a cidade. Retornamos com o próximo passo — e só ele.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), arts. 1.245 a 1.247 — a propriedade se transfere pelo registro — publicação de 10/01/2002
- Lei nº 6.015/1973 (Registros Públicos), arts. 167 e seguintes — atos registrados na matrícula — publicação de 31/12/1973
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Percentuais de entrada, comprometimento de renda e prazos são práticas usuais de mercado e podem variar por banco, linha de crédito e perfil do comprador.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
