Despejo por falta de pagamento é a ação que o proprietário move quando o inquilino deixa de pagar — e a Lei do Inquilinato dá a ela um rito próprio, com liminar em alguns casos e com o direito do inquilino de pagar tudo e ficar (purgar a mora). Este guia explica as etapas, os prazos reais e o que o dono não pode fazer, mesmo com razão.
Em 30 segundos
- Antes da ação: notificação e tentativa de acordo — não é obrigatório, mas encurta e barateia.
- A ação é de despejo cumulada com cobrança: retoma o imóvel e cobra os aluguéis.
- Liminar em 15 dias existe quando o contrato não tem garantia (ou ela caiu).
- O inquilino pode purgar a mora — pagar tudo, com encargos — e o despejo cai (uma vez a cada 24 meses).
- Cortar luz, trocar fechadura ou tirar móveis é crime, não cobrança.
Antes da ação: notificar e tentar acordo
A lei não exige notificação prévia para a ação de despejo por falta de pagamento, mas ela resolve a maioria dos casos sem Justiça: uma notificação extrajudicial com o valor devido, prazo para pagar e aviso da ação costuma trazer o inquilino à mesa. Ademais, um acordo escrito de parcelamento ou de saída com data é mais rápido e mais barato que qualquer sentença. Portanto, notifique, proponha, documente — e só então acione.
A ação de despejo por falta de pagamento, passo a passo
- Advogado e petiçãoCom contrato, planilha do débito (aluguéis, encargos, multa, juros, correção) e prova das tentativas de cobrança. Pede-se o despejo e a cobrança na mesma ação.
- Citação do inquilinoEle tem 15 dias para contestar, purgar a mora ou desocupar. É aqui que a maioria paga ou sai.
- SentençaSem purga e sem defesa que prospere, o juiz decreta o despejo e fixa prazo para desocupação (em geral 15 a 30 dias).
- Desocupação e execução do débitoCom mandado, o oficial de justiça desocupa; o débito segue em cobrança sobre o inquilino e o fiador.
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Por Léo, da Imobiliária Shelter (CRECI 32.240J), corretor de imóveis credenciado CAIXA.
Liminar em 15 dias: quando existe
Desde a Lei 12.112/2009, o despejo por falta de pagamento tem liminar de desocupação em 15 dias quando o contrato está sem garantia — porque nunca teve, porque o fiador morreu ou se exonerou, ou porque a garantia acabou. O juiz exige caução de 3 aluguéis do proprietário. Portanto, o contrato “sem fiador” que muitos donos temem é, paradoxalmente, o de despejo mais rápido. As garantias e o que cada uma faz estão em registro de imóveis: o que você precisa saber.
A purga da mora: o inquilino pode pagar e ficar
Purga da mora
Paga tudo em 15 diasAluguéis, encargos, multa, juros, correção, custas e honorários — e o contrato continua. De fato, é o direito do inquilino, e é comum.
Limite
Uma vez a cada 24 mesesQuem purgou nos últimos 24 meses não pode purgar de novo: o despejo segue. Contudo, o proprietário precisa provar a purga anterior.
A multa e os juros que entram na purga são os do contrato — a conta está em multa do contrato de aluguel.
Prazos reais e custos
| Etapa | Prazo legal | Prazo real (varia por comarca) | Custo |
|---|---|---|---|
| Notificação extrajudicial | — | Dias | Cartório de títulos ou advogado |
| Citação e resposta | 15 dias | 1 a 3 meses (localizar o réu) | Custas iniciais + honorários |
| Liminar (sem garantia) | 15 dias para desocupar | Semanas após o deferimento | Caução de 3 aluguéis |
| Sentença sem liminar | — | 6 a 18 meses | — |
| Desocupação forçada | 15 a 30 dias | Mais semanas (mandado, oficial) | — |
| Cobrança do débito | — | Anos, se o inquilino não tem bens | Fiador responde |
O que o proprietário não pode fazer
Mesmo com aluguel atrasado
- Trocar a fechadura, cortar água ou luz, retirar móveis: é crime de exercício arbitrário das próprias razões.
- Entrar no imóvel sem autorização.
- Constranger, ameaçar ou expor o inquilino (inclusive no condomínio).
- Reter documentos ou bens como “garantia”.
- Ficar com a caução sem apurar a conta.
Quem faz isso perde a razão que tinha e responde por danos. O caminho é a ação — e ela começa com o caso organizado: orientação jurídica com advogado parceiro.
Organizamos a situação e encaminhamos para advogados parceiros com experiência em imóveis: compra, locação, herança, posse e regularização. Fale com o Léo — ele faz a ponte.
Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Quanto tempo leva uma ação de despejo por falta de pagamento?
Com liminar (contrato sem garantia), semanas a poucos meses. Sem liminar, de 6 a 18 meses até a desocupação, conforme a comarca.
Preciso notificar antes de entrar com o despejo?
Não é obrigatório na falta de pagamento, mas é recomendável: resolve a maioria dos casos sem ação.
O inquilino pode pagar e continuar no imóvel?
Sim: purgando a mora em 15 dias, com todos os encargos — uma vez a cada 24 meses.
O que é liminar de despejo?
Ordem judicial de desocupação em 15 dias, no início da ação, quando o contrato está sem garantia. Exige caução de 3 aluguéis.
Posso trocar a fechadura se o inquilino não paga?
Não. É crime, e você perde a razão. O despejo é judicial.
O fiador paga a dívida?
Sim, responde pelos aluguéis e encargos até a entrega das chaves, salvo exoneração.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
O despejo mais rápido que já acompanhei foi o que não aconteceu: uma notificação bem feita e um acordo de saída com data. O mais lento foi o do dono que trocou a fechadura.
Organizamos o caso e encaminhamos a advogado parceiro. Não decida sozinho.
Mande o contrato e a planilha do que está em aberto. Organizamos a notificação e encaminhamos.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 9º, III (falta de pagamento), 59, § 1º, IX (liminar sem garantia), 62 (purga da mora, cumulação com cobrança) — publicação de 18/10/1991
- Lei nº 12.112/2009 — liminar em 15 dias e purga uma vez a cada 24 meses — publicação de 09/12/2009
- Decreto-Lei nº 2.848/1940 (Código Penal), art. 345 — exercício arbitrário das próprias razões — publicação de 07/12/1940
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Prazos reais variam por comarca; a ação exige advogado.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
