Multa do contrato de aluguel é uma só expressão para três coisas diferentes: a multa por sair antes do prazo, a multa por atrasar o pagamento e a multa que o proprietário deve se ele quebrar o contrato. A primeira é a que mais gera briga — e a que mais se cobra errado, porque a lei manda ser proporcional e muito contrato ignora isso.
Em 30 segundos
- Multa por sair antes: a do contrato (em geral 3 aluguéis), proporcional ao tempo que falta.
- Multa por atraso: multa moratória (comum 10%) + juros (1% ao mês) + correção — só se estiver no contrato.
- Transferido pelo empregador para outra cidade, com aviso de 30 dias: sem multa.
- Contrato vencido e prorrogado por prazo indeterminado: inquilino sai com 30 dias de aviso, sem multa.
- O dono que quebra o contrato paga a mesma multa ao inquilino.
As três multas do aluguel — e qual é qual
| Multa | Quando | Quanto | Base |
|---|---|---|---|
| Rescisão antecipada | Inquilino devolve antes do fim do prazo | A do contrato, proporcional ao que falta | Lei 8.245, art. 4º |
| Mora (atraso) | Aluguel pago depois do vencimento | Multa (até 10% é o usual) + juros 1% a.m. + correção | Contrato + CC art. 406 |
| Do locador | Proprietário retoma antes do prazo sem motivo legal | A mesma multa da rescisão, a favor do inquilino | Lei 8.245, art. 4º e CC |
Multa por rescisão antecipada: sempre proporcional
O inquilino pode devolver o imóvel antes do prazo pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato — é o art. 4º da Lei do Inquilinato, na redação de 2009. Ou seja, a multa de três aluguéis num contrato de 30 meses vale inteira só se a saída for no mês 1; no mês 15, vale metade; no mês 29, quase nada. Ademais, contrato que fixa multa cheia “independentemente do tempo” é nulo nessa parte — e o juiz reduz. O que mais precisa estar no contrato está em o que não pode faltar em um contrato.
Como calcular, passo a passo
- Pegue a multa do contratoEm geral “3 aluguéis”. Se o contrato não fixou multa, não há multa — só o aviso prévio.
- Conte os meses que faltamPrazo total menos meses cumpridos. Contrato de 30 meses, saída no mês 20: faltam 10.
- Faça a proporçãoMulta × (meses que faltam ÷ prazo total). Três aluguéis × (10 ÷ 30) = 1 aluguel.
- Some o que estiver em abertoAluguéis e encargos vencidos até a devolução, e eventuais danos apurados na vistoria de saída — que não são multa, são dívida.
| Contrato de 30 meses, multa de 3 aluguéis de R$ 2.000 | Meses que faltam | Multa devida |
|---|---|---|
| Saída no mês 6 | 24 | 3 × 24/30 = 2,4 aluguéis = R$ 4.800 |
| Saída no mês 15 | 15 | 3 × 15/30 = 1,5 aluguel = R$ 3.000 |
| Saída no mês 27 | 3 | 3 × 3/30 = 0,3 aluguel = R$ 600 |
| Saída no mês 31 (prorrogado) | 0 | Sem multa — só aviso de 30 dias |
Quando o inquilino não paga multa nenhuma
Sem multa
- Transferência pelo empregador para outra localidade, com aviso escrito de 30 dias (art. 4º, § único).
- Contrato prorrogado por prazo indeterminado: basta o aviso de 30 dias.
- Contrato sem cláusula de multa: não se presume.
- Culpa do locador: imóvel com defeito que impede o uso, ou obrigação descumprida por ele.
- Acordo: as partes podem dispensar a multa por escrito — o novo inquilino já garantido é o caso clássico.
Multa por atraso: juros, multa e correção
O atraso gera três parcelas, todas dependentes do contrato: a multa moratória (percentual fixo sobre o aluguel; 10% é o mais comum, e valores muito acima disso são reduzidos pela Justiça), os juros de mora (1% ao mês, ou o que o contrato fixar dentro do limite legal) e a correção monetária pelo índice do contrato. Ademais, multa por atraso não se confunde com a de rescisão — e o atraso reiterado é motivo de despejo, com direito do inquilino de purgar a mora pagando tudo.
O proprietário não pode “ficar com a caução” a título de multa sem apurar a conta: a caução cobre o que for devido (aluguel, encargos, danos, multa proporcional) e o resto volta com rendimento. Portanto, tudo passa pela conta escrita, na devolução.
E quando é o proprietário que quebra o contrato
Pedir o imóvel antes do prazo, sem uma das hipóteses legais (uso próprio em contrato prorrogado, reforma urgente, infração do inquilino), é descumprimento — e o locador deve ao inquilino a multa do contrato, proporcional, além de indenizar despesas de mudança se combinadas. Uma vez que o contrato por prazo determinado protege os dois lados, o dono que quer o imóvel de volta antes negocia — não notifica.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
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Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Qual a multa por quebrar contrato de aluguel?
A fixada no contrato (em geral 3 aluguéis), sempre proporcional ao tempo que falta. Contrato de 30 meses, saída no mês 20, multa de 3 aluguéis: paga 1 aluguel.
Como calcular a multa de rescisão do aluguel?
Multa do contrato × (meses que faltam ÷ prazo total), mais aluguéis e encargos vencidos.
Quem é transferido no trabalho paga multa?
Não, se a transferência é pelo empregador para outra localidade e o aviso é dado com 30 dias, por escrito.
Qual a multa por atraso no aluguel?
A do contrato: multa moratória (10% é o usual), juros de 1% ao mês e correção. Sem cláusula, só juros e correção legais.
O proprietário pode ficar com a caução como multa?
Não sem apurar a conta. A caução cobre o que for devido e o saldo volta com rendimento.
O proprietário paga multa se pedir o imóvel antes?
Sim, a mesma multa proporcional, salvo as hipóteses legais de retomada.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
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Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
A multa cheia num contrato quase no fim é o erro que mais vejo — e o mais fácil de corrigir: a lei manda proporcionalizar desde 2009. Basta fazer a conta na frente do dono.
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Mande o contrato, a data de entrada e a de saída. Fazemos a conta e, se precisar, encaminhamos.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 4º (rescisão antecipada e multa proporcional; transferência pelo empregador), art. 9º (rescisão), art. 62 (purga da mora) — publicação de 18/10/1991
- Lei nº 12.112/2009 — nova redação do art. 4º: multa proporcional ao período cumprido — publicação de 09/12/2009
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), arts. 406 e 413 — juros de mora e redução da multa excessiva — publicação de 10/01/2002
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Percentuais de multa e juros são os do contrato, dentro dos limites que a Justiça admite; o exemplo é ilustrativo.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
