Você comprou, registrou, mudou — e chega uma intimação: o imóvel foi penhorado numa execução contra o antigo dono. A penhora atinge o novo proprietário? Depende de duas coisas: se a penhora (ou a ação) estava registrada na matrícula quando você comprou, e se dava para saber. A regra é a Súmula 375 do STJ, e ela protege quem comprou de boa-fé.
Em 30 segundos
- Penhora registrada na matrícula antes da compra: você comprou um imóvel penhorado — a execução segue.
- Penhora não registrada: só atinge o comprador se o credor provar má-fé (você sabia da execução).
- A defesa é o caso: embargos de terceiro, com a prova de que comprou sem saber.
- Certidões do vendedor (cíveis, trabalhistas, federais) são o que prova a boa-fé.
- Comprar de quem está sendo executado, mesmo sem registro, é o risco que as certidões mostram.
Penhora registrada × penhora não registrada
Registrada (averbada na matrícula)
Você comprou sabendoA averbação da penhora ou da execução dá publicidade: ninguém pode alegar que não sabia. De fato, o imóvel responde pela dívida, e a venda foi feita “em fraude à execução”.
Não registrada
O credor precisa provarSem averbação, a presunção é de boa-fé do comprador. Contudo, se o credor provar que você sabia da execução (certidão positiva ignorada, parentesco, preço vil), a venda é ineficaz contra ele.
A Súmula 375 do STJ: o que protege o comprador de boa-fé
“O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.” Ou seja, o credor que não averbou a penhora (ou a existência da ação) na matrícula perde a presunção — e tem que provar que você sabia. O Código de Processo Civil de 2015 (art. 792) consolidou a regra e acrescentou: a averbação premonitória da ação (art. 828) também vale como aviso. Ademais, o STJ (Tema 243) entende que a boa-fé se presume, mas o comprador que não tirou as certidões do vendedor tem dificuldade em prová-la.
O juiz pergunta: o comprador fez a diligência que qualquer um faria? Se as certidões dos distribuidores estavam limpas na data, a boa-fé é evidente. Se você nem as pediu, o credor argumenta que você “deveria saber”. Portanto, o kit de certidões não é burocracia — é a sua defesa futura. A lista está em o que é a matrícula de um imóvel.
Quando a penhora atinge o novo dono
| Situação na data da compra | A penhora atinge? | Por quê |
|---|---|---|
| Penhora averbada na matrícula | Sim | Publicidade: compra em fraude à execução |
| Ação averbada (art. 828 CPC), sem penhora ainda | Sim | Averbação premonitória vale como aviso |
| Nada na matrícula; certidões do vendedor limpas | Não, em regra | Boa-fé presumida e comprovada |
| Nada na matrícula; certidão positiva que você ignorou | Provavelmente sim | Má-fé provável: você deveria saber |
| Nada na matrícula; vendedor é parente ou preço vil | Risco alto | Indícios de má-fé |
| Dívida fiscal (execução fiscal) inscrita antes | Sim, em regra | CTN art. 185: presunção de fraude sem exigir registro |
O que fazer se a penhora apareceu depois da compra
- Leia a intimação e a matrículaQuando a penhora foi averbada? Antes ou depois do seu registro? A data decide o caso.
- Junte a prova da boa-féCertidões que tirou na época, contrato com preço de mercado, comprovantes de pagamento, laudo de avaliação se houve financiamento.
- Embargos de terceiroA ação própria de quem teve bem seu atingido por execução alheia. Prazo: até 5 dias após a adjudicação/arrematação, ou a qualquer tempo enquanto não assinada a carta. Com advogado.
- Se perder: regresso contra o vendedorQuem vendeu em fraude responde pela evicção — você cobra dele o que perdeu. Cobrar é outro processo, e depende de ele ter bens. Organize o caso: orientação jurídica com advogado parceiro.
Como evitar antes de comprar
A diligência que vale como defesa
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETO- Matrícula atualizada (até 30 dias): penhoras, averbações de ação, indisponibilidades.
- Certidões do vendedor (e do cônjuge): distribuidores cíveis e de família, trabalhista, federal, protestos.
- Certidões fiscais: Receita, Fazenda estadual e municipal — a exceção do art. 185 do CTN.
- Preço de mercado documentado: laudo ou comparáveis.
- Registro da compra o mais rápido possível — penhora averbada depois do seu registro não atinge você.
- Certidão positiva do vendedor: não compre sem advogado avaliar o risco.
Organizamos a situação e encaminhamos para advogados parceiros com experiência em imóveis: compra, locação, herança, posse e regularização. Fale com o Léo — ele faz a ponte.
Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Comprei um imóvel e apareceu uma penhora do antigo dono. Vou perder o imóvel?
Se a penhora não estava registrada quando você comprou e você agiu de boa-fé (certidões limpas), a venda vale contra o credor — Súmula 375 do STJ. Se estava registrada, o imóvel responde.
O que é fraude à execução?
A venda de bem por quem está sendo executado, quando ela leva o devedor à insolvência. A venda é ineficaz contra o credor — mas só se a penhora estava registrada ou o comprador sabia.
Como provo que comprei de boa-fé?
Com as certidões do vendedor tiradas na época, matrícula limpa na data, preço de mercado e comprovantes de pagamento.
Dívida fiscal do vendedor é diferente?
Sim: dívida inscrita em dívida ativa antes da venda presume fraude mesmo sem averbação (CTN art. 185). As certidões fiscais são obrigatórias.
Qual a ação para tirar a penhora do meu imóvel?
Embargos de terceiro, com advogado.
Posso cobrar o vendedor?
Sim, por evicção — mas depende de ele ter bens. Evitar antes é mais barato.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
O caso que dá certo é o do comprador que guardou as certidões que tirou. O que dá errado é o que “confiou” — e não tem como provar que não sabia.
Organizamos o caso e encaminhamos a advogado parceiro. Não decida sozinho.
Mande a matrícula e a intimação. Vemos a data, a prova que você tem e encaminhamos.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Súmula 375 do STJ — fraude à execução: registro da penhora ou prova de má-fé do adquirente — publicação de 30/03/2009
- Lei nº 13.105/2015 (CPC), arts. 792 (fraude à execução), 828 (averbação premonitória) e 674 a 681 (embargos de terceiro) — publicação de 16/03/2015
- Lei nº 5.172/1966 (CTN), art. 185 — presunção de fraude na alienação após inscrição em dívida ativa — publicação de 25/10/1966
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Cada caso depende das datas na matrícula e das provas; a defesa exige advogado.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
