Dá para usar consórcio para arrematar imóvel em leilão?

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Quem foi contemplado e pergunta se dá para usar consórcio para arrematar imóvel em leilão esbarra em duas regras que não conversam entre si: a do leilão, que cobra pagamento rápido, e a do consórcio, que só libera a carta de crédito depois de analisar o imóvel e registrar a garantia. A resposta muda conforme quem vende, e na Caixa ela é objetiva.

A resposta curta

Na maioria dos casos, não dá para usar a carta de crédito no momento do leilão. A carta é uma ordem de pagamento da administradora, liberada depois de uma sequência de etapas, e o leilão exige dinheiro em dias. Quando o edital não lista o consórcio entre as formas de pagamento, a proposta com carta simplesmente não tem onde entrar.

Isso não quer dizer que a carta seja inútil para quem gosta de leilão. Quer dizer que ela precisa ser planejada fora do calendário do martelo. Se você ainda está entendendo como a carta funciona, comece por o que fazer com a carta de crédito depois da contemplação.

Por que a conta de prazo não fecha

A Lei do Consórcio define a contemplação como a atribuição do crédito ao consorciado e exige que as garantias recaiam sobre o bem comprado. Na prática, a administradora só paga o vendedor depois de avaliar o imóvel, aprovar o crédito, assinar o contrato e ver a alienação fiduciária registrada na matrícula em favor do grupo.

O guia oficial do Consórcio Santander para contemplados é um bom retrato dessa ordem: o pagamento do bem acontece em até 7 dias úteis, mas contados do recebimento do contrato registrado e da matrícula atualizada, já com a alienação fiduciária. Antes disso vêm vistoria, análise documental e taxa de avaliação.

Somam-se a isso dois pontos. Imóvel arrematado pode estar ocupado ou com pendência na matrícula, o que trava a vistoria e o registro que a administradora exige. E cada contrato de grupo diz quais imóveis aceita e em que condições; a regra geral do grupo está em como funciona o grupo de consórcio.

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Por Léo, da Imobiliária Shelter (CRECI 32.240J), corretor de imóveis credenciado CAIXA.

Nos imóveis da Caixa

Para Venda Online e Compra Direta, as Regras da Venda Online da CAIXA dizem que cada imóvel tem suas condições no anúncio, que podem ser: exclusivamente à vista, à vista com uso de FGTS ou com financiamento somente SBPE. Hoje o anúncio também pode indicar o Minha Casa, Minha Vida, e só nesse caso ele vale. Em seguida, a regra é explícita: não são aceitas outras formas de pagamento além das que constam do anúncio. Consórcio não aparece na lista.

O financiamento, quando o anúncio permite, é feito com a própria CAIXA, em regra na linha SBPE. Imóvel retomado da Caixa não se compra com financiamento de outro banco; pelo Minha Casa, Minha Vida, só quando o anúncio disser. Para leilão e licitação aberta, as mesmas regras remetem ao edital de cada oferta; o do leilão SFI também precisa ser lido antes do lance. Veja o quadro completo em formas de pagamento dos imóveis Caixa.

Em leilão judicial e de outros bancos

No leilão judicial, quem fixa as condições de pagamento é o juiz, e o edital precisa trazê-las. A regra do Código de Processo Civil é o pagamento imediato, por depósito judicial ou meio eletrônico, salvo pronunciamento judicial diferente. A alternativa prevista em lei é a arrematação parcelada, com 25% à vista e garantia de hipoteca, e não a carta de consórcio.

Nos bancos privados, a regra está no edital de cada leilão. O edital do Conglomerado Itaú Unibanco publicado pelos leiloeiros diz, com todas as letras, que não é permitido usar FGTS, financiamento imobiliário, consórcios nem cartas de crédito de qualquer natureza. Outros bancos têm regras próprias, comparadas em leilão de imóveis do Itaú, Bradesco, Santander e Banco do Brasil.

Um caminho que existe: reembolso

Algumas administradoras aceitam reembolsar o consorciado contemplado que já comprou o imóvel com dinheiro próprio. O guia do Consórcio Santander, por exemplo, permite o reembolso desde que o pagamento tenha ocorrido depois da contemplação. Ou seja: quem tem caixa para pagar o arremate pode, dependendo do contrato, recompor parte desse dinheiro depois, ainda sujeito à análise do imóvel e ao registro da garantia.

Esse caminho só serve para quem já tem os recursos. Arrematar contando com uma carta que ainda não foi liberada é o tipo de aposta que termina em multa: na Caixa, a desistência depois do pagamento do boleto gera retenção de 5% do valor da proposta. Antes de qualquer lance, faça a conta de todos os custos do leilão.

Perguntas frequentes