SAC ou Price é a escolha que mais muda o custo total do seu financiamento — e a que menos gente entende na hora de assinar. A diferença não está na taxa: os dois sistemas usam a mesma. Está em como a dívida é abatida, e isso produz diferenças de dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.
Em 30 segundos
- No SAC a amortização é constante: a parcela começa alta e cai todo mês.
- Na Price a parcela é fixa: começa menor e não muda.
- A mesma taxa produz custos totais diferentes nos dois sistemas.
- O SAC abate o saldo devedor mais rápido, portanto gera menos juros.
- Quem pretende amortizar antes do fim se beneficia mais do SAC.
A diferença em uma frase
SAC
Parcela decrescenteVocê abate sempre a mesma fatia da dívida. Como o saldo cai rápido, os juros caem junto — e a parcela também.
Price
Parcela fixaA parcela não muda. No começo ela é quase toda juros, e a amortização vai crescendo devagar ao longo do contrato.
A conta, com números
A taxa vigente muda e não seria honesto fingir que sei a de hoje. Portanto, o exemplo abaixo usa 10% ao ano apenas para ilustrar a mecânica. O que importa aqui é a DIFERENÇA entre os dois sistemas, que se mantém em qualquer taxa — muda a magnitude, não o sentido.
| Item | Valor |
|---|---|
| Price — parcela | fixa em R$ 1.692 |
| Price — total pago | R$ 609.041 |
| SAC — primeira parcela | R$ 2.150 |
| SAC — última parcela | R$ 560 |
| SAC — total pago | R$ 487.866 |
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Por Léo, da Imobiliária Shelter (CRECI 32.240J), corretor de imóveis credenciado CAIXA.
Por que a Price custa mais no total
Porque os juros incidem sobre o saldo devedor, e o SAC derruba esse saldo mais rápido. Uma vez que você abate sempre a mesma fatia da dívida, o valor sobre o qual o juro é calculado encolhe de forma constante. Já na Price, a parcela fixa é composta majoritariamente de juros no começo — e o saldo demora a cair.
A Price não é “mais cara” por ter taxa maior: ela é mais cara porque você fica devendo mais, por mais tempo. Explicamos o que compõe a parcela em como simular.
Quando a Price é a escolha certa
Cenários favoráveis à Price
- A primeira parcela do SAC não cabe na sua renda hoje.
- Você precisa de previsibilidade absoluta no orçamento mensal.
- Sua renda é estável e você não pretende amortizar antes do prazo.
- Você prefere comprometer menos agora, aceitando pagar mais no total.
- O enquadramento no programa exige a parcela inicial menor.
Como a análise de crédito olha a primeira parcela, o SAC exige mais renda para o mesmo imóvel. De fato, é comum a Price ser a diferença entre conseguir e não conseguir comprar — e aí ela é a escolha certa, mesmo custando mais no papel.
Quando o SAC é a escolha certa
Cenários favoráveis ao SAC
- A primeira parcela cabe com folga na sua renda.
- Você pretende amortizar com FGTS ou recursos próprios ao longo do contrato.
- Quer que a parcela diminua com o tempo, aliviando o orçamento futuro.
- Pretende quitar ou vender o imóvel antes do fim do prazo.
- O objetivo é pagar menos no total.
O efeito de amortizar em cada um
Aqui está o argumento que costuma decidir. Quando você amortiza, o valor entra no saldo devedor. Uma vez que no SAC o saldo já é menor naquele momento, a amortização encurta ainda mais o contrato. Ademais, quem usa FGTS a cada intervalo permitido colhe esse efeito várias vezes — como mostramos em usar FGTS para amortizar.
Perguntas frequentes
Posso trocar de sistema depois de assinar?
Em regra não. Portanto, é uma decisão para tomar com calma antes da contratação.
A parcela do SAC cai quanto por mês?
A queda é constante e proporcional ao prazo. No exemplo acima, ela sai de R$ 2.150 para R$ 560 ao longo de 30 anos.
A Price é sempre pior?
Não. Ela custa mais no total, contudo exige menos renda no início — e isso viabiliza compras que o SAC inviabilizaria.
Esses valores são a taxa real da Caixa?
Não. O exemplo usa 10% ao ano apenas para ilustrar. Uma vez que a taxa vigente muda, confirme na simulação oficial.
Seguros entram nessa conta?
Não entram no exemplo, e existem nos dois sistemas. Ademais, eles são calculados sobre saldo devedor e idade, então também caem mais rápido no SAC.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
A pergunta que eu faço é sempre a mesma: a primeira parcela do SAC cabe no seu orçamento com folga? Se cabe, ele costuma ser melhor. Se não cabe, a discussão acaba ali — e a Price passa a ser a escolha certa, não a escolha ruim.
O acompanhamento da compra é gratuito: habilitação, vinculação do CRECI, proposta, pagamento e registro. Vai comprar? Não faça isso sozinho.
Mande valor, prazo e renda. Ajudamos a ver qual cabe no seu caso.
Falar com o Léo no WhatsAppMetodologia. Em resumo: O exemplo usa R$ 200.000 em 30 anos a 10% ao ano, taxa hipotética, escolhida apenas para ilustrar a mecânica — não é a taxa vigente da CAIXA, que muda e deve ser confirmada na simulação oficial. Os valores foram calculados pelas fórmulas padrão de cada sistema e não incluem seguros nem tarifas, presentes em ambos. Ademais, a diferença de custo entre SAC e Price se mantém em qualquer taxa: muda a magnitude, não o sentido. Ademais, os percentuais foram calculados sobre os totais indicados em cada caso; médias consideram apenas os registros com o dado preenchido. Nos gráficos, ademais, as barras estão em escala relativa ao maior valor de cada grupo. Em suma, trata-se de conteúdo informativo: não constitui recomendação de investimento nem promessa de rentabilidade.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Regras, prazos, taxas e condições da CAIXA e dos programas habitacionais podem ser alterados sem aviso prévio. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
