O simulador de financiamento imobiliário é a ferramenta mais usada e menos entendida da compra: a pessoa digita o valor do imóvel, vê uma parcela e decide a vida a partir dela. Este guia explica o que cada campo pede, o que cada número do resultado significa e onde o preenchimento costuma errar — para o número que sai ser o seu.
Em 30 segundos
- Quatro campos decidem tudo: valor do imóvel, entrada, prazo e renda.
- O resultado traz primeira parcela, última parcela, total pago e renda mínima.
- SAC começa mais alto e cai; PRICE é fixa e custa mais no total.
- O erro mais comum: informar renda líquida onde o banco usa a bruta.
- O simulador não vê restrição, idade, avaliação nem taxa negociada.
O que o simulador pede — campo a campo
| Campo | O que informar | Erro comum |
|---|---|---|
| Valor do imóvel | O preço de compra (não o de avaliação) | Colocar o valor “que você quer gastar” sem ter imóvel |
| Entrada | Dinheiro + FGTS que você tem hoje | Contar dinheiro que ainda vai receber |
| Prazo | Em meses ou anos; o máximo costuma ser 35 anos | Escolher o máximo sem olhar o total pago |
| Renda | Renda familiar BRUTA, de quem compõe | Informar a líquida — a parcela “não cabe” e o banco aprova menos |
| Data de nascimento | Do participante mais velho | Ignorar: idade + prazo limita a 80 anos e meio |
| Sistema | SAC ou PRICE | Comparar parcela do SAC com a do PRICE como se fossem iguais |
O simulador do portal usa esses mesmos campos e calcula SAC e PRICE lado a lado: simular a parcela.
O que o resultado mostra
A renda mínima é o número que mais decide: o banco costuma aceitar parcela até 30% da renda bruta familiar. Ou seja, se a primeira parcela é R$ 2.400, a renda precisa ser de pelo menos R$ 8.000. Ademais, o total pago mostra o custo real do prazo longo — e é o que quase ninguém olha. Como se calcula a renda mínima está em qual é a renda mínima para comprar o primeiro imóvel.
SAC ou PRICE: o que muda na tela
SAC
Parcela decrescenteAmortização constante: a primeira parcela é a maior e cai todo mês. Exige mais renda no início, paga menos juros no total. De fato, é o padrão da Caixa.
PRICE
Parcela fixaMesma parcela do começo ao fim (mais a correção). Cabe em renda menor, contudo paga mais juros no total. Prazo máximo costuma ser menor.
A comparação honesta não é “qual parcela é menor” — é “qual cabe agora e quanto custa no fim”. O simulador mostra os dois totais; olhe os dois.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETOOs erros de preenchimento que mudam tudo
Confira antes de acreditar no número
- Renda BRUTA, de todos que vão compor — não a líquida de um só.
- Entrada REAL: o que está na conta e no FGTS hoje, não o que “vai entrar”.
- Valor do imóvel de compra, não de avaliação — o banco financia sobre o menor dos dois.
- Idade do participante mais velho: define o prazo máximo.
- Custos fora da parcela: ITBI, registro e tarifas (4% a 6% do valor) não estão no simulador.
- A taxa: o simulador usa a de tabela; a sua pode ser outra, para cima ou para baixo.
Por que a entrada informada costuma estar errada — e como ajustar — está em simulador da Caixa: por que a entrada que você informa está errada.
O que o simulador não sabe
Ele não vê restrição no CPF, comprometimento de renda com outras dívidas, avaliação do imóvel abaixo do preço, nem a taxa que o seu relacionamento consegue. Portanto, o número do simulador é o ponto de partida — o de chegada é a análise de crédito. A diferença entre os dois está em simulador × pré-aprovação.
Análise de crédito sem custo com correspondente parceiro: Caixa e outros bancos. Com a documentação completa, o retorno costuma sair em 1 dia útil.
Pedir análise de créditoResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Como usar o simulador de financiamento imobiliário?
Informe valor do imóvel, entrada real (dinheiro + FGTS), prazo, renda bruta familiar e data de nascimento do mais velho; escolha SAC ou PRICE; leia primeira e última parcela, total pago e renda mínima.
Por que a parcela do simulador é diferente da do banco?
Taxa negociada, seguro, avaliação do imóvel e comprometimento de renda mudam o número. O simulador usa a tabela; o banco usa o seu caso.
SAC ou PRICE: qual escolher?
SAC paga menos no total e exige mais renda no início; PRICE cabe em renda menor e custa mais no fim. Ademais, compare os dois totais, não só a primeira parcela.
O simulador considera o FGTS?
Como parte da entrada, se você somar. Ele não confere se você tem direito ao saque.
Qual renda informar: bruta ou líquida?
Bruta, de todos que vão compor o financiamento. É assim que o banco calcula.
O simulador inclui ITBI e registro?
Não. Reserve de 4% a 6% do valor do imóvel fora do financiamento.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
O simulador é honesto com quem o preenche honestamente. Renda líquida, entrada que ainda não existe e prazo no máximo produzem uma parcela linda — e uma aprovação que não vem.
O acompanhamento é gratuito. Vai financiar? Não faça isso sozinho.
Mande o print do resultado e os seus dados reais. Retornamos com o número que o banco vai ver — e a análise sem custo.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 9.514/1997 e Resolução CMN nº 4.676/2018 — sistemas de amortização e condições do financiamento imobiliário — publicação de 31/07/2018
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. O simulador é estimativa; a parcela e a aprovação são definidas pelo banco na análise de crédito.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
