Consultar os débitos do imóvel antes de comprar é a etapa que ninguém acha urgente até descobrir, depois do registro, que a cota de condomínio atrasada de três anos agora é sua. Algumas dívidas seguem o imóvel, não o dono — e a lei é clara sobre quais. Este é o roteiro: o que consultar, onde, e o que fazer quando aparece algo.
Em 30 segundos
- IPTU, condomínio e taxas do imóvel acompanham o bem: o novo dono responde.
- Dívidas pessoais do vendedor não acompanham — mas podem anular a venda (fraude).
- Peça a matrícula atualizada e leia as averbações: penhora, hipoteca, indisponibilidade.
- Exija a declaração de quitação do condomínio assinada pelo síndico.
- Débito encontrado não mata a compra: abate do preço ou quita antes do registro.
O que acompanha o imóvel — e o que fica com o vendedor
Acompanham o imóvel
Obrigações propter remIPTU, taxas municipais, cotas de condomínio, contribuição de melhoria. O novo dono responde, mesmo sem saber. De fato, é a regra do Código Tributário e do Código Civil.
Ficam com o vendedor
Dívidas pessoaisCartão, empréstimo, processos. Não passam para você — contudo, se a venda esvaziar o patrimônio de quem deve, pode ser anulada como fraude contra credores.
No imóvel retomado pela CAIXA há regras próprias sobre quem paga o que — o edital costuma dizer se a dívida de condomínio e IPTU fica com o banco ou com o comprador. Está em imóveis Caixa e dívidas propter rem. Aqui tratamos da compra comum, de pessoa para pessoa.
As certidões do imóvel: onde pedir cada uma
| Documento | Onde | O que mostra |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada | Cartório de Registro de Imóveis | Dono, ônus, penhoras, averbações |
| Certidão negativa de IPTU | Prefeitura (site ou balcão) | Débitos do imposto e de taxas |
| Certidão de ônus reais | Cartório de Registro de Imóveis | Hipoteca, alienação, usufruto |
| Declaração de quitação de condomínio | Síndico ou administradora | Cotas em aberto e multas |
| Habite-se e regularidade | Prefeitura | Se a construção existe para o município |
| Débitos de água e luz | Concessionárias | Não acompanham o imóvel, mas travam a ligação |
As certidões do vendedor: a dívida que pode virar sua
Do vendedor (e do cônjuge, se casado)
- Distribuidores cíveis e de família da comarca onde mora e onde fica o imóvel.
- Justiça do Trabalho: certidão de ações trabalhistas (dívida trabalhista persegue bens).
- Justiça Federal e Receita: débitos fiscais e execuções.
- Protestos: cartório de protesto da cidade.
- Se o vendedor é empresa: contrato social, certidões da empresa e dos sócios.
O objetivo não é saber se o vendedor deve — é saber se a venda pode ser questionada. Uma vez que a fraude contra credores e a fraude à execução anulam a transferência, comprar de quem está sendo executado, mesmo pagando o preço justo, é risco de perder o imóvel e ficar cobrando o dinheiro. Portanto, certidão positiva do vendedor pede advogado antes da proposta.
Descubra como arrematar imóveis da CAIXA com descontos e lucrar na revenda
Um guia completo para você conquistar seu primeiro imóvel de leilão — mesmo sem experiência — e transformar oportunidades em lucro.
Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETOCondomínio: a declaração que não pode faltar
Condomínio é a dívida que mais surpreende: o novo dono responde por tudo o que estava em aberto, inclusive multa e juros. Ademais, o cartório não exige a declaração para registrar. Portanto, exija você: declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora, com data — e confira também a ata da última assembleia, para saber se há obra ou rateio aprovado que ainda não foi cobrado.
O que o STJ firmou (Tema 886) é outra coisa: entre o vendedor e o comprador que ainda não registrou a escritura, responde pelas cotas quem estava na posse do imóvel no período — e o condomínio precisa ter ciência da venda. Ou seja, a decisão resolve quem paga o mês em que cada um morou; ela não apaga a dívida antiga do imóvel. Pelo art. 1.345 do Código Civil, o condomínio continua podendo cobrar a unidade — e quem comprou paga e depois cobra do vendedor (direito de regresso). Portanto, a proteção real segue sendo a declaração de quitação antes de assinar, não a manchete.
A matrícula: o que ler nas averbações
A matrícula é o histórico do imóvel. Nas averbações e registros, procure: penhora (o imóvel garante uma dívida em execução), hipoteca ou alienação fiduciária (financiamento em aberto — a venda depende da quitação ou da anuência do banco), indisponibilidade (ordem judicial que impede a venda), usufruto (alguém tem direito de usar o imóvel), ação em andamento. Ademais, confira se a área e a descrição batem com o que você visitou. O que é e como pedir a matrícula está em o que é a matrícula de um imóvel.
Achou débito: e agora?
- QuantifiquePeça o extrato do débito com juros e multa até a data prevista do registro — não o valor “de cabeça” do vendedor.
- Negocie na propostaDuas saídas: o vendedor quita antes do registro (com comprovante) ou o valor é abatido do preço e você quita. Ademais, escreva isso no contrato.
- Financiamento em abertoÉ o caso mais comum e tem solução: o banco do vendedor emite o saldo devedor, e a quitação entra na operação. Contudo, exige planejamento — veja documentos para quitação na Caixa.
- Penhora ou indisponibilidadeNão compre até a baixa na matrícula. Promessa de “vai sair” não transfere propriedade.
Nele, o edital diz quem paga o condomínio e o IPTU atrasados — e o portal mostra o edital de cada imóvel.
Ver imóveis da Caixa Imóveis em SPOrganizamos a situação e encaminhamos para advogados parceiros com experiência em imóveis: compra, locação, herança, posse e regularização. Fale com o Léo — ele faz a ponte.
Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Quais dívidas acompanham o imóvel na venda?
IPTU e taxas municipais, cotas de condomínio e contribuição de melhoria — as chamadas obrigações propter rem. O novo dono responde por elas.
Dívida de condomínio passa para o comprador?
Sim, inclusive multa e juros. Por isso a declaração de quitação do síndico é indispensável.
Conta de água e luz atrasada acompanha o imóvel?
Em regra não: é dívida do consumidor, não do imóvel. Contudo, a concessionária pode travar a religação até a regularização — negocie antes.
Dívida pessoal do vendedor pode atingir o imóvel que comprei?
Pode, se a venda for considerada fraude contra credores ou à execução. Portanto, as certidões do vendedor são tão importantes quanto as do imóvel.
Onde consultar os débitos do imóvel?
Matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, IPTU na prefeitura, condomínio com o síndico ou a administradora, e certidões do vendedor nos distribuidores e cartórios de protesto.
O cartório confere os débitos antes de registrar?
Confere o ITBI e o que está na matrícula. Não confere condomínio nem certidões do vendedor — isso é com você.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
A pergunta que mais ouço é “o cartório não confere isso?”. Confere o que está na matrícula. O condomínio de três anos atrasado não está — e é o que mais aparece.
O acompanhamento da compra é gratuito. Vai comprar? Não faça isso sozinho.
Conte a cidade e o tipo do imóvel. Enviamos a lista e onde pedir cada uma.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional), art. 130 — o crédito tributário do imóvel sub-roga-se no adquirente — publicação de 25/10/1966
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1.345 — o adquirente responde pelos débitos do condomínio; arts. 158 a 165 — fraude contra credores — publicação de 10/01/2002
- Lei nº 6.015/1973 (Registros Públicos), arts. 167 e 169 — o que se registra e se averba na matrícula — publicação de 31/12/1973
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Certidão positiva do vendedor ou ônus na matrícula pedem análise de advogado antes da proposta; este artigo orienta a consulta, não substitui o parecer.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
