Quanto custa manter um imóvel por ano é a pergunta que decide se a compra cabe — e quase ninguém soma antes de assinar. A parcela do financiamento todo mundo simula; o IPTU, o condomínio, o seguro e a manutenção chegam depois, um de cada vez, e juntos podem passar de 2% a 4% do valor do imóvel por ano.
Em 30 segundos
- Quatro custos fixos: IPTU, condomínio, seguro e manutenção.
- Somados, ficam entre 2% e 4% do valor do imóvel por ano, conforme cidade e tipo.
- Condomínio é o maior em apartamento; manutenção, o maior em casa.
- A regra prática de manutenção é reservar 1% do valor por ano.
- Imóvel vazio custa quase o mesmo que ocupado — só o consumo cai.
A conta que ninguém faz antes de comprar
O banco confere se a parcela cabe em 30% da renda. Ninguém confere se a parcela mais os custos de manter o imóvel cabem. Uma vez que esses custos são recorrentes e não param quando a renda cai, eles são a diferença entre um financiamento tranquilo e um apertado. Ademais, na compra para alugar, eles são o que separa o retorno bruto do líquido.
IPTU: o imposto que chega todo janeiro
O IPTU é calculado sobre o valor venal — o valor que a prefeitura atribui ao imóvel, em geral abaixo do de mercado — por uma alíquota que cada município define. Entre as capitais e cidades médias, as alíquotas residenciais costumam ficar entre 0,5% e 1,5%. Portanto, num imóvel de valor venal de R$ 200 mil, algo entre R$ 1.000 e R$ 3.000 por ano. Ademais, pagamento à vista costuma ter desconto, e o carnê é dividido em parcelas. Em Ribeirão Preto, o passo a passo para emitir a guia está em como emitir o boleto do IPTU.
Condomínio: o custo que não para quando o imóvel está vazio
Em apartamento, o condomínio costuma ser o maior custo fixo — e o mais imprevisível: obra na fachada, troca de elevador ou processo trabalhista de funcionário viram rateio extra. Portanto, antes de comprar, peça as três últimas atas de assembleia e o balancete: fundo de reserva saudável e inadimplência baixa são o que segura a cota. Contudo, o custo existe mesmo com o apartamento vazio — quem compra para alugar paga nos meses sem inquilino.
Cota muito abaixo de prédios semelhantes costuma significar fundo de reserva zerado e manutenção adiada. O rateio chega depois — para você. De fato, é preferível cota um pouco maior com balancete transparente.
Seguro: o que a maioria pula
No imóvel financiado, o seguro é obrigatório e vem na parcela (MIP e DFI). No imóvel quitado, ninguém obriga — e a maioria não contrata. Um seguro residencial que cubra incêndio, danos elétricos e responsabilidade civil custa em geral entre 0,1% e 0,3% do valor do imóvel por ano. Ou seja, para um imóvel de R$ 300 mil, algo como R$ 300 a R$ 900 por ano. Por fim, no imóvel alugado, o seguro pode ser negociado com o inquilino no contrato.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETOManutenção: a regra do 1%
Pintura a cada 5 a 8 anos, impermeabilização, troca de aquecedor, reparo hidráulico, telhado (na casa), portões e fechaduras. Nenhum acontece todo ano; todos acontecem em algum ano. A regra prática do mercado é reservar 1% do valor do imóvel por ano — mais para casa antiga, menos para apartamento novo. Ademais, no primeiro ano de imóvel usado a conta costuma ser maior: é quando aparece o que a vistoria não viu.
Apartamento
Condomínio pesa maisManutenção externa é rateada; a interna é menor. Contudo, a cota mensal é fixa e sobe com a idade do prédio.
Casa
Manutenção pesa maisSem cota de condomínio, mas telhado, muro, calha, jardim e fachada são todos seus. De fato, a reserva de 1% é mínima.
Um exemplo, número a número
| Custo | Apartamento de R$ 300 mil | Casa de R$ 300 mil |
|---|---|---|
| IPTU (venal R$ 200 mil, alíquota de 1%) | R$ 2.000 | R$ 2.000 |
| Condomínio (R$ 500/mês) | R$ 6.000 | — |
| Seguro (0,2%) | R$ 600 | R$ 600 |
| Manutenção (0,7% × 1,2%) | R$ 2.100 | R$ 3.600 |
| Total por ano | R$ 10.700 | R$ 6.200 |
| Por mês | ≈ R$ 890 | ≈ R$ 520 |
| % do valor por ano | 3,6% | 2,1% |
Nada disso entra na simulação do financiamento. Portanto, some ao resultado do simulador antes de decidir — a parcela está em o simulador do portal.
Como caber isso no orçamento
A regra prática
- Some parcela + custo de manter e confira contra 30–35%% da renda líquida, não bruta.
- Separe uma conta só para o imóvel e deposite 1/12 do custo anual todo mês.
- Pague o IPTU à vista se houver desconto — é retorno garantido.
- Peça as atas e o balancete do condomínio antes de comprar, não depois.
- Na compra para alugar, inclua os custos na conta de rentabilidade: a conta da rentabilidade real.
Análise de crédito sem custo com correspondente parceiro: Caixa e outros bancos. Com a documentação completa, o retorno costuma sair em 1 dia útil.
Pedir análise de créditoResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Quanto custa manter um apartamento por ano?
Somando IPTU, condomínio, seguro e reserva de manutenção, entre 3% e 4% do valor é uma referência comum. Num apartamento de R$ 300 mil, cerca de R$ 9 mil a R$ 12 mil por ano.
E uma casa?
Sem condomínio, cai para 2% a 3% — mas a manutenção é toda sua. Ademais, casa antiga puxa para cima.
Imóvel vazio tem custo?
Sim: IPTU, condomínio, seguro e manutenção continuam. Só água e luz caem para o mínimo.
O que é a regra do 1% de manutenção?
Reservar 1% do valor do imóvel por ano para reparos. Nem todo ano gasta; algum ano gasta tudo de uma vez.
O seguro é obrigatório?
No financiamento, sim (vem na parcela). No imóvel quitado, não — contudo, custa pouco perto do que cobre.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
A parcela todo mundo simula. O condomínio, o IPTU e o telhado chegam um de cada vez — e juntos são a segunda parcela que ninguém contou.
O acompanhamento é gratuito. Vai decidir? Não faça isso sozinho.
Conte o valor, a cidade e se é casa ou apartamento. Retornamos com a estimativa anual.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional), arts. 32 a 34 — IPTU: fato gerador, base de cálculo e contribuinte — publicação de 25/10/1966
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), arts. 1.336 e 1.348 — dever de contribuir com o condomínio e prestação de contas do síndico — publicação de 10/01/2002
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Alíquotas de IPTU, cotas de condomínio e prêmios de seguro variam por município, empreendimento e seguradora; os valores deste artigo são faixas de referência e exemplo.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
