O simulador diz R$ 350 mil; o banco aprova R$ 260 mil. A pessoa já tinha feito proposta em um imóvel de R$ 340 mil. Esse é o roteiro de metade das compras que morrem na praia — e a causa é confundir três números que parecem o mesmo: o do simulador, o da pré-aprovação e o da aprovação.
Em 30 segundos
- Simulador: conta com os seus dados declarados e a taxa de tabela. Não é análise.
- Pré-aprovação: o banco olha renda e restrição de verdade e diz quanto empresta — antes do imóvel.
- Aprovação: com o imóvel escolhido, avaliado e documentado. É o contrato.
- A diferença vem de renda bruta × líquida, outras dívidas, idade, avaliação e seguro.
- A ordem certa é simular → pré-aprovar → procurar, não o contrário.
Três números que parecem o mesmo
| Simulador | Pré-aprovação | Aprovação | |
|---|---|---|---|
| Quem calcula | Você, na ferramenta | O banco, com seus documentos | O banco, com o imóvel |
| Usa | Dados declarados + taxa de tabela | Renda comprovada, CPF, dívidas | Tudo isso + avaliação do imóvel |
| Vale por | Nada — é estimativa | Um período (em geral 30 a 90 dias) | O contrato |
| Custo | Zero | Zero | Tarifas, avaliação, ITBI, registro |
| Serve para | Ter noção | Procurar imóvel dentro do que cabe | Assinar |
Por que o banco aprova menos do que o simulador
As causas, da mais comum à menos
- Renda: você informou a líquida ou somou um bico; o banco usa a bruta comprovável — e só ela.
- Comprometimento: cartão, consignado, carro: o banco desconta as parcelas existentes dos 30%.
- Idade: prazo máximo cai com a idade do mais velho; prazo menor = parcela maior = valor menor.
- Avaliação: o banco financia sobre o menor entre preço e laudo; laudo baixo derruba o valor.
- Seguro e tarifas: entram na parcela real e apertam o limite.
- Restrição no CPF ou renda sem comprovação: o valor cai a zero.
O detalhe da avaliação — por que o laudo do banco vem diferente do preço — está em avaliação do imóvel pela Caixa: como o valor é formado.
Por que às vezes aprova mais
O contrário também acontece: cliente com relacionamento consegue taxa abaixo da tabela; renda de dois participantes somada; FGTS que a pessoa não sabia que podia usar; prazo maior do que ela tinha simulado. Ou seja, o simulador é conservador em alguns pontos e otimista em outros — e só a análise real resolve a soma.
O que a pré-aprovação acrescenta
Sem pré-aprovação
Você procura no escuroVisita imóveis pelo número do simulador, faz proposta, dá sinal — e descobre o valor real com o dinheiro preso. De fato, é o erro número um.
Com pré-aprovação
Você procura dentro do que cabeSabe o teto, o prazo e a parcela antes de visitar. Proposta com força, sinal protegido. Ademais, sai sem custo com o correspondente — aprovação de financiamento.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETOEla vale por um período (varia por banco) e depende de a sua situação não mudar: trocar de emprego, contrair dívida ou ter o nome negativado no meio do caminho refaz a conta. Portanto, entre a pré-aprovação e a proposta, não mude nada.
A ordem certa: simular, pré-aprovar, procurar
- Simule com dados honestosRenda bruta, entrada real, idade do mais velho. Como preencher está em simulador: como usar e ler o resultado.
- Pré-aproveDocumentação ao correspondente; resposta com valor, prazo e taxa. É o número para procurar.
- Procure dentro do númeroImóveis até o valor pré-aprovado, com folga para ITBI e registro.
- Proposta com condição de créditoA cláusula que devolve o sinal se a aprovação final não sair — a etapa 5 de quanto de entrada a Caixa exige.
Análise de crédito sem custo com correspondente parceiro: Caixa e outros bancos. Com a documentação completa, o retorno costuma sair em 1 dia útil.
Pedir análise de créditoResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Por que o banco aprovou menos do que o simulador mostrou?
Renda bruta menor que a declarada, outras dívidas no comprometimento, idade, avaliação do imóvel abaixo do preço ou seguro na parcela. O simulador não vê nada disso.
O que é pré-aprovação de financiamento?
A análise do banco com seus documentos reais, antes de escolher o imóvel: diz quanto ele empresta, em que prazo e a que taxa. Vale por um período.
Pré-aprovação garante o financiamento?
Não. A aprovação final depende do imóvel (avaliação, documentação) e de a sua situação não mudar. Contudo, é o número mais confiável antes da proposta.
Quanto tempo vale a pré-aprovação?
Varia por banco — em geral de 30 a 90 dias.
Posso fazer pré-aprovação em mais de um banco?
Pode. O correspondente costuma levar ao banco com mais chance para o seu caso.
A pré-aprovação tem custo?
Não, com o correspondente parceiro. Os custos aparecem só na aprovação final.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
O simulador é o mapa; a pré-aprovação é o GPS. Quem sai de casa só com o mapa chega — mas costuma chegar no imóvel errado.
O acompanhamento é gratuito. Vai financiar? Não faça isso sozinho.
Mande renda, entrada e cidade. A pré-aprovação sai sem custo com o correspondente parceiro.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Resolução CMN nº 4.676/2018 — condições gerais do crédito imobiliário; comprometimento de renda é critério de cada instituição — publicação de 31/07/2018
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Valores aprovados, prazos e validade da pré-aprovação são definidos por cada banco.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
