Comprar ou alugar imóvel é a conta que todo mundo faz errado da mesma forma: compara o aluguel com a parcela. Só que a parcela não é o custo de comprar — ela tem uma parte que vira patrimônio — e o aluguel não é o custo de alugar — falta o que a entrada renderia se ficasse investida. Este artigo mostra a conta certa, com um exemplo completo e as três variáveis que viram o resultado.
Em 30 segundos
- Comparar aluguel × parcela é errado: parte da parcela é amortização (patrimônio), não custo.
- O custo de comprar = juros + seguro + IPTU + condomínio + manutenção + o que a entrada deixaria de render.
- O custo de alugar = aluguel + condomínio/IPTU (quando são do inquilino) − rendimento da entrada investida.
- As três variáveis que decidem: taxa de juros, rentabilidade da entrada e valorização do imóvel.
- O prazo: comprar costuma ganhar em horizontes longos; alugar, em curtos ou incertos.
A comparação errada: aluguel × parcela
“Pago R$ 2.000 de aluguel; a parcela seria R$ 2.400 — vale a pena comprar.” A frase ignora dois números: na parcela de R$ 2.400, talvez R$ 800 sejam amortização (dinheiro que vira imóvel seu) e R$ 1.600 sejam juros e seguro (custo puro); e a entrada de R$ 80 mil, se ficasse investida, renderia algo por mês. Ou seja, o custo real de comprar não é R$ 2.400 e o de alugar não é R$ 2.000. Uma vez que a diferença entre os dois é o que decide, a comparação precisa ser custo com custo.
A conta certa: custo de morar em cada um
Custo de comprar (por mês)
O que não voltaJuros + seguro da parcela, IPTU, condomínio, manutenção (regra do 1% ao ano) e o rendimento que a entrada deixou de gerar. De fato, a amortização fica de fora.
Custo de alugar (por mês)
O que não voltaAluguel, mais IPTU e condomínio quando são do inquilino, menos o rendimento da entrada investida. Contudo, sem patrimônio no fim.
Feita assim, a pergunta vira: a diferença entre os dois custos, ao longo dos anos, é maior ou menor que o patrimônio que a compra constrói (amortização + valorização)? É uma conta de planilha, não de opinião — e o simulador do portal dá a parcela e a divisão entre juros e amortização: simular a parcela.
Um exemplo completo
| Imóvel de R$ 400 mil · entrada R$ 80 mil · 30 anos | Comprar | Alugar |
|---|---|---|
| Parcela / aluguel | ≈ R$ 2.900 (SAC, 1ª parcela) | R$ 2.000 (0,5% do valor) |
| Dos quais amortização (patrimônio) | ≈ R$ 890 | — |
| Juros + seguro (custo) | ≈ R$ 2.010 | — |
| IPTU + condomínio + manutenção | ≈ R$ 900 | ≈ R$ 550 (condomínio do inquilino) |
| Rendimento da entrada (0,8% a.m. líquido) | 0 (entrada no imóvel) | − R$ 640 |
| Custo mensal de morar | ≈ R$ 2.910 | ≈ R$ 1.910 |
| Diferença por mês | + R$ 1.000 a mais para comprar | |
| O que a compra constrói por mês | ≈ R$ 890 de amortização + valorização |
Mude a taxa de juros de 10% para 8% ao ano, ou o rendimento da entrada de 0,8% para 0,6% ao mês, e o vencedor troca. Portanto, não existe resposta geral — existe a sua conta, com os seus números de hoje.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETOAs três variáveis que viram a conta
O que decide o resultado
- Taxa de juros do financiamento: quanto menor, mais barato comprar. Programas como o Minha Casa Minha Vida mudam tudo.
- Rentabilidade líquida da entrada: quanto mais ela rende investida, mais caro é imobilizá-la no imóvel.
- Valorização do imóvel: a variável mais incerta — e a que mais gente chuta para cima. Use zero e veja se ainda compensa.
- A relação aluguel/preço da cidade: aluguel a 0,3% do valor favorece alugar; a 0,6%, comprar.
- O horizonte: os custos de comprar e vender (ITBI, registro, comissão) só se diluem em anos.
Quando alugar ganha — e quando comprar ganha
| Situação | Tende a ganhar | Por quê |
|---|---|---|
| Vai ficar menos de 5 anos na cidade | Alugar | Custos de compra e venda não se diluem |
| Entrada rende bem e aluguel é barato (< 0,4% do valor) | Alugar | Imobilizar a entrada custa caro |
| Taxa subsidiada (MCMV) e horizonte longo | Comprar | Juros baixos + amortização por décadas |
| Aluguel alto em relação ao preço (> 0,5%) | Comprar | O aluguel paga o custo de comprar |
| Renda instável | Alugar | Parcela de 30 anos não perdoa |
| Imóvel comprado abaixo do mercado (leilão, Caixa) | Comprar | A base da conta cai |
Quem decide comprar começa pelo crédito, não pelo imóvel — a ordem está em quanto de entrada a Caixa exige.
Análise de crédito sem custo com correspondente parceiro: Caixa e outros bancos. Com a documentação completa, o retorno costuma sair em 1 dia útil.
Pedir análise de créditoResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
É melhor comprar ou alugar imóvel?
Depende de taxa de juros, rentabilidade da entrada, valorização esperada, relação aluguel/preço e quanto tempo você fica. A conta certa compara custo com custo, não aluguel com parcela.
Por que comparar aluguel com parcela é errado?
Parte da parcela é amortização (vira patrimônio) e o aluguel ignora o que a entrada renderia investida. Os dois números precisam ser ajustados.
Qual a regra de bolso?
Aluguel abaixo de 0,4% do valor do imóvel por mês favorece alugar; acima de 0,5%, comprar. Ademais, quanto mais tempo você fica, mais comprar ganha.
Vale a pena comprar para parar de “pagar aluguel para o outro”?
Só se a conta fechar: juros também são “pagar para o outro”. O que vira seu é a amortização.
E se eu comprar um imóvel da Caixa com desconto?
A base da conta cai e comprar tende a ganhar — desde que o desconto seja real e o imóvel tenha liquidez.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
Nem sempre digo “compre” — e sou corretor. Já vi conta em que alugar ganhava por dez anos. O que eu não aceito é decidir pela frase “aluguel é dinheiro jogado fora”: juros também são.
A análise de crédito com o correspondente parceiro não tem custo. Vai financiar? Não faça isso sozinho.
Mande aluguel atual, entrada disponível, renda e cidade. Retornamos com a planilha — e a pré-aprovação, se comprar ganhar.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 22 e 23 — despesas do locador e do locatário — publicação de 18/10/1991
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Taxas, rendimentos e valorização do exemplo são premissas hipotéticas; a conta é estimativa, não recomendação de investimento.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
