A convenção de condomínio e o regimento interno são os dois documentos que dizem o que você poderá fazer no apartamento depois de arrematar: alugar por temporada, vender a vaga de garagem, reformar, mudar o uso. Eles valem para quem compra, mesmo que nunca os tenha lido. Ler antes do lance custa pouco e evita comprar um imóvel que não serve para o plano.
- A convenção obriga proprietários e possuidores, inclusive quem acabou de chegar.
- Alterar a convenção ou a destinação exige 2/3 dos votos dos condôminos.
- Multa por descumprir deveres pode chegar a 5 vezes a cota mensal.
- Comportamento antissocial reiterado pode levar a multa de 10 vezes a cota.
- Convenção
- Ato que constitui o condomínio: rateio, administração, assembleias, sanções e regimento.
- Regimento interno
- Regras do dia a dia: horários, mudanças, uso de áreas comuns, animais, obras.
- Fração ideal
- Parte do terreno e das áreas comuns ligada a cada unidade; base usual do rateio.
- Ata de assembleia
- Registro das decisões, como rateios extras, obras e mudanças de regra.
Por que a convenção vale para você antes de ser dono
Pelo Código Civil, a convenção precisa ser assinada por titulares de pelo menos dois terços das frações ideais e passa a ser obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades e para quem tenha posse ou detenção delas. Para valer contra terceiros, deve estar registrada no cartório de registro de imóveis. Ou seja, quem arremata entra num condomínio com regras já prontas, e mudar essas regras depende de assembleia.
A convenção define a cota de cada unidade e a forma de pagar as despesas, a administração, a competência e o quórum das assembleias, as sanções e o próprio regimento interno. Quem paga o quê, em regra, segue a fração ideal, salvo disposição diferente na convenção.
O que ler, item por item
- Destinação: residencial, comercial ou mista. Mudar exige 2/3 dos votos.
- Locação curta: se há regra sobre hospedagem por aplicativo.
- Garagem: se a vaga pode ser alugada ou vendida a quem não é condômino.
- Obras: regras para reforma, horários, responsável técnico e aprovação.
- Rateio: se segue a fração ideal ou outro critério, e como se paga a cobertura.
- Sanções: valores de multa e o procedimento para aplicá-las.
- Animais, mudanças e áreas comuns: horários e restrições do regimento.
Locação por temporada e aplicativos
É o ponto que mais muda o plano de investidor. Em 2021, a Quarta Turma do STJ entendeu que, se a convenção prevê destinação residencial, o proprietário não pode usar a unidade para hospedagem por plataformas, e que a convenção pode autorizar essa modalidade. Em maio de 2026, a Segunda Seção decidiu que o uso para estadias curtas exige aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, na mesma regra de mudança de destinação. Em setembro de 2026, o tema foi afetado como recurso repetitivo, com suspensão dos processos sobre o assunto no país; acompanhe o desfecho.
Garagem e partes acessórias
O Código Civil permite ao condômino vender parte acessória da unidade a outro condômino, mas só a terceiro se a convenção permitir e a assembleia não se opuser. Para alugar a vaga, os condôminos têm preferência sobre estranhos em condições iguais.
Obras e reforma
Obras em áreas comuns têm quóruns próprios: maioria para as úteis, dois terços para as voluptuárias e para acréscimos. Dentro da unidade, o condômino não pode fazer obra que comprometa a segurança nem alterar a forma e a cor da fachada. O regimento costuma detalhar o procedimento; veja também ART para reforma em condomínio.
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Por Léo, da Imobiliária Shelter (CRECI 32.240J), corretor de imóveis credenciado CAIXA.
Multas: o tamanho do problema
| Situação | Limite da multa no Código Civil |
|---|---|
| Atraso na cota | até 2% sobre o débito, mais juros e correção |
| Descumprir deveres (obra arriscada, fachada, destinação) | até 5 vezes a cota mensal |
| Descumprimento reiterado, por deliberação de 3/4 | até 5 vezes a cota |
| Comportamento antissocial reiterado | até 10 vezes a cota |
Além disso, o condômino só vota nas assembleias se estiver quite. Quem arremata com dívida antiga pendente pode ficar fora das decisões até regularizar; veja como descobrir a dívida de condomínio.
Como conseguir os documentos
A convenção registrada pode ser pedida no cartório de registro de imóveis. O regimento e as atas ficam com o síndico ou a administradora. As atas dos últimos meses valem a leitura: mostram rateios extras aprovados, obras programadas e conflitos em andamento, tudo o que vira custo para o novo dono. Para ver os imóveis da CAIXA em um mesmo prédio, use a consulta por condomínio.
O acompanhamento da compra é gratuito: habilitação, vinculação do CRECI, proposta, pagamento e registro. Quem remunera o credenciado é a própria CAIXA.
Falar com o Léo no WhatsAppResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPLéo Shelter
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- Atende Ribeirão Preto, Sertãozinho e região
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002), texto compilado no Planalto — consultada em 12/10/2026
- STJ, notícia: condomínios residenciais podem impedir uso de imóveis para locação pelo Airbnb — publicação de 20/04/2021
- STJ, notícia: oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio, define Segunda Seção — publicação de 07/05/2026
- STJ, notícia: afetação de repetitivo sobre locação de curta temporada em condomínios — publicação de 17/09/2026
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
