ART para reforma é o documento que diz quem responde tecnicamente pela obra — e, desde a NBR 16280, a maioria dos condomínios exige antes de liberar a reforma do apartamento. Não é burocracia do síndico: é o que protege o prédio (e você) quando uma parede errada é derrubada. Este guia explica quando é obrigatória, o que o condomínio pode pedir, como tirar e quanto custa.
Em 30 segundos
- ART = Anotação de Responsabilidade Técnica, registrada no CREA pelo engenheiro (o arquiteto emite RRT no CAU).
- Obrigatória em reforma que mexe em estrutura, fachada, instalações embutidas, impermeabilização ou área comum.
- O condomínio pode exigir plano de reforma + ART antes de liberar (NBR 16280).
- Sai em dias: o profissional preenche no sistema do CREA e paga a taxa.
- Reforma sem ART pode ser embargada e o dano é seu — sem seguro que cubra.
O que é a ART — e o que ela garante
A ART é o registro, no CREA, de que um engenheiro assume a responsabilidade técnica por um serviço: projeto, execução, laudo. Ela identifica o profissional, o contratante, o local e o escopo. Ou seja, se a reforma causar dano — infiltração no vizinho, trinca na estrutura, curto na prumada —, há alguém habilitado respondendo por ela, com seguro e conselho. Ademais, é o documento que o condomínio, a prefeitura e a seguradora reconhecem. Sem ART, o responsável é você.
Quando a reforma exige ART
| Intervenção | Exige ART? | Por quê |
|---|---|---|
| Pintura, troca de piso sobre o existente, marcenaria | Não (em regra) | Não afeta estrutura nem sistemas |
| Retirar ou abrir parede | Sim | Pode ser estrutural ou de vedação com carga |
| Mexer em hidráulica ou elétrica embutida | Sim | Afeta prumadas e circuitos do prédio |
| Trocar piso com remoção do contrapiso / impermeabilização | Sim | Impermeabilização protege o vizinho de baixo |
| Fachada, esquadria externa, varanda, ar-condicionado na fachada | Sim | Área comum e segurança externa |
| Instalar banheira, ofurô, piscina, deck pesado | Sim | Sobrecarga na laje |
| Fechar varanda com vidro | Sim | Fachada + carga + ventilação |
Em prédios antigos e em muitos novos, a alvenaria é de vedação — mas há casos de alvenaria estrutural em que TODA parede carrega. Só o projeto (ou o engenheiro) diz. Portanto, derrubar parede é o caso em que a ART não é papel: é a diferença entre reforma e sinistro.
O que o condomínio pode exigir (NBR 16280)
O pacote da reforma para o síndico
- Plano de reforma: o que vai ser feito, onde, por quem, em quanto tempo.
- ART ou RRT do responsável técnico pela execução (e pelo projeto, se houver).
- Cronograma e horários compatíveis com a convenção.
- Lista de funcionários e seguro de acidentes, se a convenção pedir.
- Termo de responsabilidade por danos às áreas comuns e a vizinhos.
- Ao terminar: termo de encerramento e, em alguns prédios, laudo de conclusão.
A norma diz que o síndico pode recusar a reforma sem esses documentos — e responde se liberar sem eles. Portanto, o síndico que “complica” está fazendo o papel dele. O que mais o condomínio pode exigir e o que é abuso está na convenção; na dúvida, orientação jurídica.
Como tirar a ART, passo a passo
- Contrate o responsável técnicoEngenheiro civil (ART no CREA) ou arquiteto (RRT no CAU). Ele visita o apartamento e define o escopo.
- Ele preenche a ART no sistema do CREADados do contratante, do imóvel, do serviço (execução de reforma, com a descrição) e o valor do contrato.
- Pagamento da taxaTaxa do CREA, cobrada por ART, com valor tabelado (varia pelo valor do contrato). Ademais, sai em dias.
- Entrega ao condomínioART assinada + plano de reforma. Por fim, o responsável acompanha a obra — a ART não é só o papel, é a presença.
Quanto custa
A taxa da ART é fixada pelo CONFEA por faixa de valor de contrato — é pequena. O que varia são os honorários do profissional, que dependem do escopo: assinar e acompanhar uma troca de piso é uma coisa; projetar e acompanhar a retirada de uma parede é outra. Em Ribeirão Preto e região, a proposta vem por escrito antes — engenheiro civil em Ribeirão Preto.
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Por Léo, da Imobiliária Shelter (CRECI 32.240J), corretor de imóveis credenciado CAIXA.
Reformar sem ART: o que acontece
Com ART
Alguém respondeDano ao vizinho ou ao prédio tem responsável técnico, seguro e conselho. De fato, o condomínio libera e você dorme.
Sem ART
Você respondeO síndico pode embargar; o vizinho de baixo com infiltração cobra de você; a seguradora nega. Contudo, o pior é o dano estrutural — que ninguém cobre.
Vistoria, laudo, ART, regularização e acompanhamento de obra ou reforma — com responsável técnico e prazo combinado.
Pedir um orçamentoResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Reforma de apartamento precisa de ART?
Se mexer em estrutura, instalações embutidas, impermeabilização, fachada ou área comum, sim (NBR 16280). Pintura e acabamento sobre o existente, em regra, não.
O condomínio pode exigir ART?
Pode — e deve, pela norma. O síndico responde se liberar reforma sem responsável técnico.
Quanto custa uma ART de reforma?
A taxa do CREA é tabelada e pequena; os honorários do engenheiro dependem do escopo da reforma.
Arquiteto pode assinar no lugar do engenheiro?
Sim, com RRT no CAU, dentro das atribuições dele. Intervenção estrutural pesada costuma pedir engenheiro.
Quanto tempo leva para sair a ART?
Dias: o profissional preenche no sistema do CREA e paga a taxa.
Preciso de ART para trocar o piso?
Sobre o piso existente, não. Com remoção do contrapiso ou da impermeabilização, sim.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
A ART que mais evitou prejuízo na minha carreira foi a de uma “parede que não era estrutural”. Era. O pedreiro tinha certeza; o projeto, não.
Atendemos Ribeirão Preto e região. Obra sem responsável técnico é obra sem ninguém para responder.
Mande o que pretende fazer e fotos. Retornamos com a proposta — ART, plano de reforma e acompanhamento.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- ABNT NBR 16280 — Reforma em edificações: sistema de gestão de reformas (plano de reforma, responsável técnico, papel do síndico) — edição vigente
- Resolução CONFEA nº 1.025/2009 — ART; Lei nº 6.496/1977 — publicação de 30/10/2009
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), arts. 1.336 e 1.348 — deveres do condômino e do síndico — publicação de 10/01/2002
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Exigências específicas dependem da convenção do condomínio e da natureza da intervenção.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
