A arrematação parcelada em leilão judicial é prevista no Código de Processo Civil: o interessado paga ao menos 25% à vista e divide o restante em até 30 meses, com hipoteca do próprio imóvel como garantia. Parece simples, mas a proposta tem forma, prazo e uma regra de prioridade que costuma surpreender: o lance à vista sempre passa na frente.
- Entrada mínima de 25% à vista e saldo em até 30 meses.
- Garantia: hipoteca do próprio imóvel arrematado.
- Proposta por escrito, até o início do 1º ou do 2º leilão.
- Proposta de pagamento à vista sempre prevalece sobre a parcelada.
- Atraso: multa de 10% sobre a parcela em atraso somada às que vão vencer.
Como é a proposta parcelada
O Código de Processo Civil permite a quem quer comprar o bem penhorado em prestações apresentar proposta por escrito. O valor mínimo depende do momento em que ela é feita:
Até o início do 1º leilão
Não menos que a avaliaçãoAté o início do 2º leilão
Não pode ser preço vilEm qualquer caso, a proposta oferece pelo menos 25% do valor do lance à vista e o restante em até 30 meses. Ela precisa indicar o prazo, a modalidade, o indexador de correção monetária e as condições de pagamento do saldo. Quando o bem é imóvel, a garantia é a hipoteca do próprio bem.
Uma conta de exemplo
O exemplo abaixo é hipotético, só para mostrar a mecânica, sem correção monetária, juros ou a comissão do leiloeiro, que são definidos no edital e na proposta.
| Item | Valor |
|---|---|
| Lance parcelado (hipotético) | R$ 200.000 |
| Entrada mínima de 25% | R$ 50.000 |
| Saldo | R$ 150.000 |
| Prazo máximo | 30 parcelas |
| Parcela sem correção | R$ 5.000 |
Some a essa conta a comissão do leiloeiro, que pela resolução do CNJ é de no mínimo 5% do valor da arrematação, paga pelo arrematante, e os custos de registro. A carta de arrematação só é expedida depois do depósito ou da prestação das garantias e do pagamento da comissão. Os custos de transferência estão em registro e ITBI depois da arrematação.
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Onde ficam as condições do seu leilão
O Código de Processo Civil manda o juiz da execução fixar o preço mínimo, as condições de pagamento e as garantias que o arrematante pode prestar, e manda o edital trazer o valor de avaliação, o preço mínimo, as condições de pagamento e a comissão do leiloeiro. É no edital, portanto, que se confere se há regra específica para a proposta parcelada naquele processo, como prazo para depositar a entrada ou índice de correção. O edital é publicado na internet, no site indicado pelo juízo, pelo menos 5 dias antes do leilão.
Quem tem prioridade
A apresentação da proposta parcelada não suspende o leilão. E o Código deixa claro que a proposta de pagamento do lance à vista sempre prevalece sobre as parceladas. Entre várias propostas a prazo, o juiz escolhe a mais vantajosa, entendida sempre como a de maior valor; em condições iguais, vence a apresentada primeiro.
- Apresente por escrito, antes do início do leilão em que ela vale.
- Confira o valor mínimo: a avaliação no 1º leilão; o mínimo do edital no 2º.
- Ofereça pelo menos 25% à vista e no máximo 30 parcelas.
- Indique prazo, modalidade, índice de correção e condições do saldo.
- Leia no edital como e quando a entrada deve ser depositada.
Se uma parcela atrasar
O atraso em qualquer prestação gera multa de 10% sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas que ainda vão vencer. O inadimplemento autoriza o exequente a pedir a resolução da arrematação ou a cobrar o valor devido do arrematante, nos próprios autos do processo em que a arrematação aconteceu.
Os pagamentos feitos pelo arrematante vão ao exequente até o limite do crédito dele; o que sobrar pertence ao executado. Se houver dúvida sobre sair do negócio, as regras estão em desistir da arrematação em leilão judicial.
Parcelado judicial x outras vendas
Essa regra é do leilão judicial. Nos imóveis da Caixa, as formas de pagamento são as do anúncio ou do edital, e o parcelamento acontece pelo financiamento com a própria Caixa (SBPE, ou MCMV quando o anúncio disser), quando permitido e com aprovação de crédito prévia; veja as formas de pagamento da Caixa. No Comprei, da PGFN, as condições de parcelamento são fixadas em decisão judicial; veja como funcionam os imóveis da PGFN.
Organizamos a situação e encaminhamos para advogados parceiros com experiência em imóveis: compra, locação, herança, posse e regularização. Fale com o Léo — ele faz a ponte.
Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Quanto de entrada no leilão judicial parcelado?
O parcelado ganha do lance à vista?
Qual a garantia do parcelamento de imóvel?
Até quando posso apresentar a proposta parcelada?
Léo Shelter
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- Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), texto compilado no Planalto — consultada em 12/10/2026
- Resolução CNJ nº 236/2016 (alienação judicial por meio eletrônico) — consultada em 12/10/2026
- Portaria PGFN nº 3.050/2022, que regulamenta o Comprei (Diário Oficial da União) — publicação de 06/04/2022
- Regras da Venda Online – Imóveis CAIXA, documento 19.603, versão 075 — consultada em 12/10/2026
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
