Desistir da arrematação em leilão judicial: hipóteses e custo de sair

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Quem pensa em desistir da arrematação em leilão judicial precisa saber, antes de tudo, que o Código de Processo Civil trata a arrematação como irretratável depois que o auto é assinado. Desistir sem perder dinheiro só é possível em três situações que a lei descreve. Fora delas, sair tem custo, e ele pode ser alto.

A regra: arrematação irretratável

O Código de Processo Civil diz que, qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é perfeita, acabada e irretratável. Isso vale ainda que depois sejam julgados procedentes os embargos do executado. Quem perdeu o bem pode buscar reparação, mas a arrematação, em regra, fica de pé.

O mesmo Código admite exceções: a arrematação pode ser invalidada, se feita por preço vil ou com outro vício; considerada ineficaz, quando credores com garantia não foram intimados como a lei manda; ou resolvida, se o preço não for pago ou a caução não for prestada. É sobre essas portas que a desistência se apoia. Se a diferença entre leilão judicial e extrajudicial ainda não está clara, leia as diferenças antes de arrematar.

As três hipóteses de desistência

O Código de Processo Civil permite ao arrematante desistir, com devolução imediata do depósito que fez, nestes casos:

A primeira hipótese é a que mais depende do comprador. O edital precisa mencionar ônus, recursos ou processos pendentes sobre o bem. Uma penhora ou hipoteca que aparece na matrícula e não estava no edital abre a porta; uma que estava no edital, não. Por isso a matrícula atualizada é lida antes do lance, e não depois. Para entender quando uma dívida do antigo dono alcança o novo, veja penhora do antigo dono.

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O prazo de 10 dias

Depois que a arrematação se aperfeiçoa, o juiz só decide sobre invalidade, ineficácia ou resolução se for provocado em até 10 dias. Passado esse prazo sem alegação, é expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou o mandado de imissão na posse. Depois da carta, a invalidação só pode ser pedida por ação própria, na qual o arrematante é parte obrigatória.

O custo de sair fora das hipóteses

Quem simplesmente não paga não está desistindo nos termos da lei. O Código prevê que, se o arrematante ou seu fiador não pagar o preço no prazo, o juiz impõe a perda da caução em favor do exequente, e o bem volta a novo leilão, do qual o arrematante e o fiador não podem participar. A arrematação é resolvida pela falta de pagamento.

Na compra parcelada, o atraso tem regra própria: multa de 10% sobre a soma da parcela em atraso com as que ainda vão vencer, e o exequente pode pedir a resolução ou cobrar o valor. O tema está em arrematação parcelada em leilão judicial.

E a comissão do leiloeiro?

A resolução do CNJ que regula o leilão judicial eletrônico fixa a comissão em, no mínimo, 5% do valor da arrematação, paga pelo arrematante. Ela prevê a devolução da comissão, corrigida, quando a arrematação é anulada ou declarada ineficaz, e não a cobra se o resultado for negativo. Para a desistência do arrematante nas três hipóteses, o texto não traz regra expressa; confira o que diz o edital do seu leilão e, no caso concreto, peça orientação jurídica.

Para quem compra imóvel da Caixa, a lógica é outra: a Venda Online tem 7 dias de arrependimento sem multa, e no leilão a cartilha da Caixa prevê multa de 5% e perda da comissão em caso de desistência. O pós-arremate da Caixa está em arrematou, e agora?.

Perguntas frequentes