Um imóvel com usufruto aparece na matrícula com dois donos de tipos diferentes: o nu-proprietário, que tem o título, e o usufrutuário, que tem o uso — morar ou alugar — em geral até morrer. É comum em doação de pais para filhos com reserva de usufruto, e por isso aparece muito em anúncio de “casa da família”. Comprar é possível; entrar para morar, não necessariamente.
Em 30 segundos
- Usufruto separa o uso (usufrutuário) da propriedade (nu-proprietário).
- O nu-proprietário pode vender a nua-propriedade; o usufruto continua com quem o tem.
- Você só entra no imóvel quando o usufruto se extingue — em regra, pela morte do usufrutuário.
- A extinção precisa ser averbada na matrícula, com a certidão de óbito.
- Imóvel com usufruto vale menos: o desconto reflete a espera.
O que é usufruto — e por que aparece tanto
Usufruto é o direito real de usar e colher os frutos de um bem alheio — morar no imóvel, alugá-lo e ficar com o aluguel — sem ser o dono. O caso clássico é o planejamento familiar: os pais doam a casa aos filhos em vida (para evitar inventário) e reservam o usufruto para si, de modo que continuam morando até o fim. Uma vez que a doação com reserva é um dos instrumentos mais usados de sucessão, há muitos imóveis assim nas matrículas — e muitos filhos querendo vender a parte que já é deles.
Nua-propriedade × usufruto: quem pode o quê
| Ato | Nu-proprietário | Usufrutuário |
|---|---|---|
| Morar no imóvel | Não | Sim |
| Alugar e receber o aluguel | Não | Sim |
| Vender | Sim — a nua-propriedade | Não (o usufruto é intransferível) |
| Dar em garantia / hipotecar | Sim, a nua-propriedade | Não |
| Pagar IPTU e condomínio | Não (em regra) | Sim |
| Fazer reforma estrutural | Sim, extraordinárias | Conservação ordinária |
| Ceder o exercício (emprestar, alugar) | — | Sim, mas não transferir o direito |
Dá para comprar imóvel com usufruto?
Comprar a nua-propriedade
Possível — e comumVocê vira dono do título; o usufrutuário segue no imóvel. De fato, é a compra com desconto de quem pode esperar.
Comprar e entrar para morar
Só com a renúncia do usufrutuárioO usufrutuário pode renunciar por escritura pública, averbada na matrícula. Contudo, sem a renúncia, o usufruto acompanha o imóvel — não importa quem compre.
A compra segura de imóvel com usufruto tem duas assinaturas no mesmo ato: o nu-proprietário vende, o usufrutuário renuncia — e a matrícula sai limpa para você. Ademais, se o usufrutuário é idoso e a renúncia é onerosa (ele recebe parte do preço), isso precisa constar. Comprar só a nua-propriedade, apostando na morte de alguém, é legal — mas exige entender que o prazo é indefinido e que o usufrutuário pode viver muito. Por fim, o financiamento bancário costuma exigir o imóvel livre: banco não aceita garantia com usufruto de terceiro.
Como o usufruto se extingue
As causas do art. 1.410
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETO- Morte do usufrutuário — a regra; o usufruto é vitalício por padrão.
- Fim do prazo, se foi constituído por tempo certo (usufruto temporário).
- Renúncia do usufrutuário, por escritura pública.
- Consolidação: o usufrutuário compra a nua-propriedade (ou vice-versa) — tudo se junta.
- Não uso ou não fruição do imóvel por prazo longo, e destruição do bem.
- Culpa do usufrutuário: deixar o imóvel arruinar-se pode levar à extinção judicial.
A morte do usufrutuário não limpa a matrícula sozinha. É preciso averbar a extinção, com a certidão de óbito e o pagamento de eventual imposto estadual sobre a consolidação, conforme o estado. Portanto, imóvel anunciado como “usufruto já extinto” precisa mostrar a averbação — não a certidão de óbito.
Quanto vale um imóvel com usufruto
Não há tabela legal para a venda; o mercado desconta pela expectativa de espera — quanto mais jovem o usufrutuário, maior o desconto. Para fins de imposto, os estados costumam atribuir ao usufruto e à nua-propriedade frações do valor do imóvel (um terço e dois terços é uma divisão frequente, mas varia por legislação estadual). Ademais, o avaliador do banco, se houver, tende a não aceitar o imóvel como garantia enquanto o usufruto existir. Portanto, a compra da nua-propriedade é, quase sempre, compra à vista com desconto — não é investimento para quem precisa do imóvel em data certa.
Quem paga IPTU, condomínio e reforma
O usufrutuário paga as despesas ordinárias — IPTU, condomínio, conservação do dia a dia — porque é quem usa e colhe os frutos. O nu-proprietário responde pelas reformas extraordinárias (estrutura, telhado). Contudo, para o município e o condomínio, a dívida é do imóvel: se o usufrutuário não pagar, a cobrança alcança o bem, e o nu-proprietário paga para não perdê-lo. Por isso, quem compra a nua-propriedade confere os débitos como em qualquer compra — o roteiro está em débitos do imóvel antes de comprar.
Os retomados pela CAIXA têm matrícula em nome do banco — sem espera por extinção de direito.
Ver imóveis da Caixa em SP Todos os estadosOrganizamos a situação e encaminhamos para advogados parceiros com experiência em imóveis: compra, locação, herança, posse e regularização. Fale com o Léo — ele faz a ponte.
Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Posso comprar um imóvel com usufruto?
Sim, a nua-propriedade. Contudo, só entra no imóvel quando o usufruto se extinguir ou o usufrutuário renunciar por escritura.
O usufrutuário pode vender o imóvel?
Não. O usufruto é intransferível; ele pode ceder o uso (alugar), não o direito.
Como tirar o usufruto da matrícula?
Averbando a extinção no registro de imóveis: certidão de óbito, escritura de renúncia ou prova do fim do prazo — com o imposto estadual, quando devido.
Quem paga o IPTU do imóvel com usufruto?
O usufrutuário, como despesa ordinária. Ademais, se não pagar, a dívida alcança o imóvel.
Banco financia imóvel com usufruto?
Em regra, não: a garantia precisa estar livre. A compra da nua-propriedade costuma ser à vista.
Filho pode vender a casa doada pelos pais com reserva de usufruto?
Pode vender a nua-propriedade. Os pais continuam morando — o comprador só entra depois da extinção ou da renúncia deles.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
A “casa da família” em que os pais ainda moram é o imóvel com usufruto mais comum que chega no balcão. Vender dá; entregar as chaves, só com a renúncia — e ela precisa ir para a matrícula.
O acompanhamento é gratuito. Vai comprar ou alugar? Não faça isso sozinho.
Mande a matrícula. Retornamos dizendo o que é preciso para a compra sair limpa.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), arts. 1.390 a 1.411 — usufruto: constituição, direitos e deveres, extinção — publicação de 10/01/2002
- Lei nº 6.015/1973 (Registros Públicos), art. 167, I, 7 e II, 2 — registro do usufruto e averbação da extinção — publicação de 31/12/1973
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Frações de valor para fins de imposto e a incidência de ITCMD na extinção do usufruto variam por estado; confirme na legislação estadual e com advogado.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
