O reajuste de aluguel chega todo ano e quase ninguém sabe conferir a conta: qual índice vale, de qual mês, e se o valor que o proprietário mandou está certo. A regra é mais simples do que parece — e a conta cabe numa calculadora de celular.
Em 30 segundos
- O reajuste é anual: no máximo uma vez a cada 12 meses, no aniversário do contrato.
- O índice é o que está escrito no contrato — em geral IGP-M ou IPCA.
- A conta: aluguel atual × (1 + índice acumulado de 12 meses).
- O índice a usar é o acumulado dos 12 meses anteriores ao mês do reajuste.
- Índice negativo reduz o aluguel — salvo cláusula em contrário.
A regra: uma vez por ano, pelo índice do contrato
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) permite o reajuste do aluguel com periodicidade mínima anual, pelo índice previsto no contrato. Ou seja: se o contrato começou em março, o reajuste vale a partir do aluguel de março do ano seguinte, e assim por diante. Ademais, sem cláusula de reajuste, nenhuma das partes pode impor um — a alternativa é negociar.
Se o proprietário esqueceu de reajustar em março e lembrou em julho, ele pode aplicar o índice a partir de julho — mas cobrar a diferença dos meses passados depende do que o contrato prevê e, na prática, de acordo. Portanto, quem aluga deve marcar a data; quem paga, conferir.
IGP-M ou IPCA: a diferença que muda o aluguel
IGP-M (FGV)
O índice tradicionalMede preços no atacado, construção e consumo. Sensível ao dólar e a commodities: oscila muito, já passou de 30% em 12 meses e já ficou negativo.
IPCA (IBGE)
A inflação oficialMede o custo de vida das famílias. Mais estável e mais previsível — por isso vem substituindo o IGP-M nos contratos novos.
Nenhum dos dois é “certo”: o que vale é o que está no contrato. Contudo, para quem vai assinar um contrato novo, a escolha importa — nos anos de IGP-M disparado, inquilinos com IPCA pagaram reajustes muito menores. Por fim, dá para prever no contrato um teto ou a troca de índice se o combinado for extinto.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETOA conta, passo a passo
- Pegue o aluguel atualO valor do contrato ou do último reajuste — sem condomínio nem IPTU, que seguem regras próprias.
- Pegue o índice acumulado de 12 mesesDo índice do contrato, acumulado nos 12 meses anteriores ao mês do reajuste. Ademais, use o mês de referência que o contrato define; se não define, o costume é o último mês divulgado.
- MultipliqueAluguel novo = aluguel atual × (1 + índice ÷ 100). Por exemplo, com índice hipotético de 4,5%: R$ 2.000 × 1,045 = R$ 2.090.
- Confira o arredondamentoO resultado costuma ser arredondado para centavos. Por fim, peça o cálculo por escrito — a imobiliária tem obrigação de mostrar de onde veio o número.
| Aluguel atual | Índice de 12 meses (exemplo) | Aluguel reajustado |
|---|---|---|
| R$ 1.200 | 3,0% | R$ 1.236 |
| R$ 2.000 | 4,5% | R$ 2.090 |
| R$ 3.500 | 6,0% | R$ 3.710 |
| R$ 2.000 | −1,0% | R$ 1.980 |
Onde pegar o índice do mês certo
As fontes
- IGP-M: divulgado pela FGV no fim de cada mês, com o acumulado de 12 meses.
- IPCA: divulgado pelo IBGE por volta do dia 10, com o acumulado de 12 meses.
- A Calculadora do Cidadão do Banco Central corrige valores pelos dois índices.
- Portais de imobiliárias e sindicatos publicam o número do mês — confira a data.
- Guarde a tela ou o PDF do índice usado: é a prova da conta.
Quando o índice é negativo — ou alto demais
Índice negativo reduz o aluguel: se o acumulado ficou em −1%, o aluguel de R$ 2.000 vai a R$ 1.980 — a menos que o contrato tenha cláusula prevendo que, nesse caso, o valor se mantém. No outro extremo, quando o índice dispara, a lei não fixa teto: o que existe é negociação, e foi assim nos anos de IGP-M acima de 20%, quando muitos proprietários aceitaram aplicar o IPCA para não perder o inquilino. Uma vez que imóvel vazio custa IPTU, condomínio e vacância, reajuste que expulsa bom inquilino raramente compensa.
Reajuste não é revisão
Reajuste
Correção pelo índiceAnual, automático, pela fórmula do contrato. Não discute se o aluguel está caro ou barato.
Revisão
Adequação ao mercadoQualquer das partes pode pedir depois de 3 anos de contrato, ou do último acordo, se o valor descolou do mercado. Contudo, sem acordo, vai à Justiça.
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Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Como calcular o reajuste do aluguel?
Aluguel atual × (1 + índice acumulado de 12 meses ÷ 100). Com índice de 4,5%, R$ 2.000 vira R$ 2.090.
Qual índice usar, IGP-M ou IPCA?
O que está no contrato. Ademais, o IGP-M oscila mais; o IPCA é mais estável e vem sendo o padrão dos contratos novos.
O aluguel pode ser reajustado mais de uma vez por ano?
Não. A Lei do Inquilinato prevê periodicidade mínima anual.
E se o índice for negativo?
O aluguel diminui na mesma proporção, salvo cláusula do contrato que mantenha o valor.
O proprietário pode reajustar acima do índice?
Não por reajuste. Contudo, pode propor uma revisão do valor, que depende de acordo ou de ação judicial após 3 anos.
Condomínio e IPTU entram no reajuste?
Não. São despesas repassadas pelo valor real; o índice se aplica só ao aluguel.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
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Mande o valor, o índice do contrato e o mês. Conferimos a conta com você.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 17 a 19 — reajuste e revisão do aluguel — publicação de 18/10/1991
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Índices de reajuste são divulgados mensalmente pela FGV (IGP-M) e pelo IBGE (IPCA); os percentuais deste artigo são exemplos, não valores vigentes.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
