Em 30 segundos
- Irregular é a casa que existe e a matrícula não conta: ampliação, edícula, segundo piso sem habite-se.
- O caminho tem duas pontas — aprovação na prefeitura de Sertãozinho e averbação no Registro de Imóveis.
- Sem regularizar, a venda financiada trava: o banco avalia a área da matrícula, não a da casa.
- A vistoria do engenheiro decide o que dá para aprovar como está e o que precisa de ajuste.
Regularizar um imóvel em Sertãozinho é fazer a matrícula contar a casa que existe. Na cidade, o caso típico é a casa térrea que ganhou edícula, garagem coberta ou um quarto nos fundos — feita pelo morador, sem projeto, sem habite-se. Enquanto ninguém vende ou financia, ninguém sente. Na primeira venda com financiamento, o banco avalia a área que está registrada, e a diferença aparece.
Vistoria, laudo, ART, regularização e acompanhamento de obra ou reforma — com responsável técnico e prazo combinado.
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O que é “irregular” na prática
| Situação | O que falta | Consequência |
|---|---|---|
| Casa ampliada sem projeto | Aprovação da ampliação + habite-se | Área da matrícula menor que a real; venda financiada trava |
| Edícula ou segundo piso não averbado | Averbação da construção no cartório | Imóvel vale menos no papel do que na rua |
| Construção em lote sem habite-se | Habite-se da prefeitura + averbação | Não dá para escriturar como casa, só como terreno |
| Área construída diferente no IPTU | Atualização do cadastro municipal | Cobrança errada e divergência na hora de vender |
| Recuo ou taxa de ocupação fora do permitido | Projeto de adequação ou análise pela lei local | Pode exigir ajuste físico antes da aprovação |
O caminho: prefeitura e depois cartório
- Levantamento do que existeO engenheiro mede a construção inteira e compara com a matrícula, o IPTU e o projeto aprovado (se houver). É aqui que se descobre o tamanho do problema.
- Projeto de regularizaçãoDesenho do que está construído, com ART, no formato que a prefeitura de Sertãozinho exige. Se algo fere a lei de uso do solo, o projeto já propõe a adequação.
- Aprovação e habite-seProtocolo na prefeitura, atendimento das exigências e emissão do habite-se (ou do documento de regularização que o município adota). Prazos e taxas são municipais — informamos antes.
- Averbação na matrículaCom o habite-se e a certidão de regularidade do INSS da obra, o Registro de Imóveis de Sertãozinho averba a construção. A partir daí, a matrícula conta a casa inteira.
O comprador que financia não consegue: o banco avalia a matrícula. O que sobra é vender à vista, com desconto, ou perder o comprador no meio. Regularizar antes do anúncio custa menos do que o desconto que a irregularidade cobra na venda.
O que a vistoria decide
Nem toda construção existente é aprovável como está. A vistoria olha três coisas: se a ampliação respeita recuos e ocupação da lei de zoneamento de Sertãozinho; se a estrutura tem condições de receber ART (uma laje malfeita não recebe); e se há anistia municipal vigente para construções antigas, que muda o caminho. O passo a passo geral está em como regularizar um imóvel já construído; o que muda na cidade é a leitura da lei local.
O que separar antes de chamar o engenheiro
- Matrícula atualizada do imóvel (certidão do Registro de Imóveis de Sertãozinho).
- Carnê do IPTU com a área construída cadastrada.
- Projeto aprovado e habite-se antigos, se existirem.
- Notas ou fotos da época da ampliação — ajudam a datar a obra para o INSS.
- Nome e CPF de quem consta na matrícula (quem assina o pedido).
Quanto tempo e quanto custa
O prazo depende da fila da prefeitura e da complexidade; o custo tem três partes — honorários de engenharia, taxas municipais e emolumentos do cartório, mais o INSS da obra quando devido. Nenhuma delas é inventada por aqui: o orçamento vem por escrito com o que é nosso e a estimativa do que é do poder público.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETOVistoria, laudo, ART, regularização e acompanhamento de obra ou reforma — com responsável técnico e prazo combinado.
Pedir um orçamentoResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Dá para regularizar sem mexer na casa?
Na maioria dos casos sim, quando a construção respeita a lei de uso do solo. Quando não respeita, o projeto propõe a adequação mínima — e a vistoria diz isso antes de começar.
Preciso de habite-se para vender?
Para vender à vista, o comprador pode aceitar como está. Para venda financiada, o banco avalia a matrícula: sem averbação, a área ampliada não conta no valor.
Casa antiga paga INSS da obra?
A certidão do INSS é exigida para averbar; obras antigas podem ter a contribuição decadente ou ser dispensadas conforme o caso. Faz parte do levantamento.
Quanto tempo leva?
Depende da fila e das exigências da prefeitura de Sertãozinho. Informamos a estimativa antes e acompanhamos o protocolo.
Vocês fazem em Ribeirão também?
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atende Ribeirão Preto, Sertãozinho e região
Quem atende é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA. Mora em Sertãozinho e atende também Ribeirão Preto.
Regularizar é o serviço que mais devolve dinheiro ao proprietário: a casa passa a valer no papel o que vale na rua.
FONTES OFICIAIS
- Lei nº 5.194/1966 — exercício da engenharia; Resolução CONFEA nº 1.025/2009 — ART — publicação de 24/12/1966
- ABNT NBR 16280 — Reforma em edificações (responsável técnico em condomínios) — edição vigente
- Lei nº 6.015/1973 — Registros Públicos (averbação de construção, art. 167, II) — publicação de 31/12/1973
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Taxas, prazos e regras de uso do solo são da prefeitura de Sertãozinho e podem mudar; confirmamos no protocolo.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
