Valor venal do imóvel é o valor que a prefeitura atribui a ele para calcular o IPTU — e, em muitas cidades, a base mínima do ITBI. Não é o preço de mercado, quase nunca coincide com ele, e pode ser contestado quando está errado. Este guia explica de onde o número sai, como consultar, para que serve a certidão e como pedir revisão.
Em 30 segundos
- Valor venal = base de cálculo do IPTU, definido pela prefeitura pela Planta Genérica de Valores.
- Em regra fica abaixo do mercado; quando fica acima, há motivo para contestar.
- O ITBI usa o venal ou um valor de referência próprio — e o STJ limitou o arbitramento em 2022.
- A certidão de valor venal serve para ITBI, inventário, partilha e financiamento.
- O carnê chega em janeiro: é o prazo para impugnar o lançamento.
O que é valor venal
“Venal” vem de venda: em tese, o valor pelo qual o imóvel seria vendido à vista. Na prática, é o número que a prefeitura calcula em massa, para todos os imóveis da cidade, a partir de uma tabela — a Planta Genérica de Valores (PGV) — e das características cadastradas de cada um. Ademais, é atualizado por lei municipal e corrigido por índice nos anos em que a PGV não é revista. Ou seja, é uma estimativa administrativa, não uma avaliação individual.
Como a prefeitura calcula
- Valor do terrenoMetro quadrado da face de quadra (pela PGV) × área do terreno × fatores (esquina, topografia, testada).
- Valor da construçãoMetro quadrado por padrão construtivo (tipo, acabamento) × área construída cadastrada × fator de idade/depreciação.
- Soma e alíquotaVenal = terreno + construção. O IPTU é o venal × alíquota (residencial e territorial têm alíquotas diferentes, definidas em lei municipal), com descontos e isenções da cidade.
| Exemplo (hipotético) | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Terreno 300 m² × R$ 800/m² | 300 × 800 | R$ 240.000 |
| Construção 150 m² × R$ 1.200/m² × fator 0,8 | 150 × 1.200 × 0,8 | R$ 144.000 |
| Valor venal | 240.000 + 144.000 | R$ 384.000 |
| IPTU com alíquota de 1% | 384.000 × 1% | R$ 3.840/ano |
Valor venal × valor de mercado × valor de referência do ITBI
Valor venal (IPTU)
Abaixo do mercado, em regraA PGV envelhece e é política: reajustar dói. De fato, em muitas cidades o venal é 30% a 60% do mercado.
Valor de referência (ITBI)
Tenta chegar ao mercadoVárias prefeituras adotam uma base própria para o ITBI, mais alta. Contudo, o STJ decidiu em 2022 que a base é o valor da transação declarado, salvo prova de fraude.
O valor de mercado é outro número ainda — o que se obtém por avaliação técnica. A relação entre os três está em avaliação de imóvel: como se chega ao valor.
Onde consultar e a certidão de valor venal
Onde o número aparece
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETO- No carnê do IPTU: “valor venal do imóvel” (às vezes separado em terreno e construção).
- No site da prefeitura, pela inscrição imobiliária (o número do cadastro do imóvel).
- Na certidão de valor venal, emitida pela prefeitura — o documento que cartório, banco e inventário pedem.
- Na guia do ITBI, como base de cálculo ou como referência.
- No cadastro do imóvel, com a área construída e o padrão que a prefeitura considera — confira: erro aqui é a causa de venal errado.
Como contestar: IPTU e ITBI
Área construída maior do que a real, padrão “alto” onde é “médio”, terreno com metragem errada, construção demolida ainda cadastrada. Portanto, antes de discutir a PGV, confira o cadastro — a correção é administrativa e resolve o IPTU dos anos seguintes.
- Confira o cadastroÁrea do terreno, área construída, padrão e idade contra a matrícula, o habite-se e a realidade. Diferença é o primeiro argumento.
- Impugne o lançamento no prazoO carnê é um lançamento tributário; o prazo para impugnar está na lei municipal e costuma contar da notificação (a chegada do carnê). Peça por escrito, com protocolo.
- Junte prova técnicaLaudo de avaliação por engenheiro, com ART, mostrando o valor de mercado e a área real. É o que transforma “está caro” em “está errado” — avaliação de imóveis com laudo.
- No ITBI, declare o valor realSe a prefeitura arbitrar acima do valor da transação sem processo, cabe impugnação com base na decisão do STJ (Tema 1.113). Ademais, guarde o contrato e o comprovante de pagamento.
- Se negarem, JustiçaA via judicial (ação anulatória ou mandado de segurança) exige advogado — orientação jurídica.
O que muda em janeiro
O IPTU é lançado no início do ano: carnê, desconto para pagamento à vista, parcelas. É também quando o valor venal atualizado aparece — e quando o prazo de impugnação corre. Portanto, quem quer contestar deve preparar a documentação antes do carnê chegar, não depois. Em Ribeirão Preto, o passo a passo para emitir a guia está em como emitir o boleto do IPTU de Ribeirão Preto.
Laudo de avaliação (NBR 14653) para venda, inventário, divórcio, partilha ou banco — em Ribeirão Preto, Sertãozinho e região. Prazo e valor fechados antes de começar.
Pedir uma avaliaçãoResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
O que é valor venal do imóvel?
O valor atribuído pela prefeitura ao imóvel, pela Planta Genérica de Valores, para calcular o IPTU. Em regra fica abaixo do valor de mercado.
Como consultar o valor venal?
No carnê do IPTU, no site da prefeitura pela inscrição imobiliária, ou pedindo a certidão de valor venal.
Valor venal é o mesmo que valor de mercado?
Não. O venal é administrativo e costuma ser menor; o de mercado é o que o imóvel vale numa venda, estimado por avaliação.
Posso contestar o valor venal?
Sim: impugnando o lançamento do IPTU no prazo, com prova de erro de cadastro ou laudo de avaliação. Ademais, no ITBI, o valor arbitrado acima da transação também pode ser contestado.
Para que serve a certidão de valor venal?
Para ITBI, inventário, partilha, escritura e financiamento — cartórios e bancos pedem.
O valor venal sobe todo ano?
É corrigido por índice e revisto quando a prefeitura atualiza a PGV, por lei. Ano de revisão costuma ter salto — e é quando mais gente contesta.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
Metade das contestações que vejo se resolvem no cadastro: uma edícula demolida há vinte anos ainda pagando IPTU. Antes de brigar com a tabela, confira a área.
O acompanhamento é gratuito. Vai decidir? Não faça isso sozinho.
Mande o carnê e a matrícula. Conferimos o cadastro e, se for o caso, fazemos o laudo para a impugnação.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional), arts. 32 a 34 (IPTU) e 35 a 42 (ITBI) — base de cálculo é o valor venal — publicação de 25/10/1966
- STJ, Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821) — base do ITBI é o valor da transação declarado; arbitramento exige processo administrativo — publicação de 24/02/2022
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Planta Genérica de Valores, alíquotas, prazos de impugnação e regras do ITBI são de cada município; o exemplo é hipotético.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
