Comprar na planta é comprar uma promessa: o imóvel não existe, e o que você leva para casa é o contrato e a reputação de quem assinou. Por isso, a diligência que importa não é sobre a planta — é sobre a construtora e a incorporadora. Estes são os seis pontos que separam a promessa cumprida da obra parada.
Em 30 segundos
- Confira o registro do memorial de incorporação na matrícula do terreno — sem ele, a venda é irregular.
- Prefira empreendimento com patrimônio de afetação: o dinheiro da obra não paga outra dívida.
- Visite duas entregas anteriores da construtora e converse com moradores.
- Consulte processos contra a empresa e os sócios — atraso vira ação, e ação aparece.
- O contrato precisa dizer o prazo, a tolerância e a multa por atraso.
- O risco na planta é a empresa, não o projeto
- 1. O memorial de incorporação está registrado?
- 2. Patrimônio de afetação: o dinheiro da sua obra fica na sua obra
- 3. Histórico de entregas: o que a construtora já fez
- 4. Saúde financeira e processos
- 5. A obra em andamento: visite o canteiro
- 6. O contrato: atraso, distrato e o que está escrito
- Perguntas frequentes
O risco na planta é a empresa, não o projeto
Projeto ruim se percebe na maquete; empresa ruim só se percebe quando a obra para. E parar é o risco real: o comprador continua pagando as parcelas de um imóvel que não avança, e recuperar o dinheiro leva anos. Uma vez que as garantias legais existem — as garantias de comprar na planta — mas só funcionam contra empresa que tem patrimônio, a pergunta prática é: quem é a empresa?
Incorporadora
Quem vendeÉ quem registra o empreendimento, capta os compradores e responde pelo contrato. De fato, é o nome que precisa estar na matrícula do terreno.
Construtora
Quem constróiPode ser a mesma empresa ou uma contratada. Contudo, se são diferentes, você precisa conhecer as duas — a obra depende de ambas.
1. O memorial de incorporação está registrado?
A lei exige que a incorporação seja registrada na matrícula do terreno antes de qualquer venda. Peça a matrícula atualizada e procure o registro do memorial de incorporação, com o número e a data. Sem ele, o que você assina não é compra de unidade — é promessa sobre algo que juridicamente ainda não existe. Ademais, o memorial descritivo (o documento com acabamentos e áreas) sai desse registro; o que ler nele está em o memorial descritivo do imóvel na planta.
Lançamento com estande, maquete e tabela antes do registro acontece — e é irregular. Portanto, não assine nem dê sinal enquanto a matrícula não mostrar o memorial registrado. A frase “sai semana que vem” já custou muito sinal perdido.
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ACESSAR O GUIA COMPLETO2. Patrimônio de afetação: o dinheiro da sua obra fica na sua obra
Com patrimônio de afetação, o terreno, a obra e o dinheiro dos compradores formam um patrimônio separado do da empresa: se a incorporadora quebrar, os credores dela não alcançam a sua obra, e os compradores podem assumir e terminar. Sem afetação, o seu apartamento é apenas mais um ativo no balanço de quem deve. Ou seja, é a diferença entre um atraso e uma perda. Portanto, pergunte por escrito e confira a averbação na matrícula.
3. Histórico de entregas: o que a construtora já fez
- Peça a lista de empreendimentos entreguesCom endereço e ano. Empresa que entregou cinco prédios na cidade tem cinco lugares para você visitar.
- Visite dois, sem avisarFachada, áreas comuns, estado dos elevadores. Ademais, converse com o porteiro e com um morador: “entregou no prazo? deu problema de garantia?”
- Confira o prazo real das entregas anterioresData prometida no lançamento × data do habite-se. Atraso recorrente é padrão, não azar.
- Olhe as obras em andamentoQuantas ao mesmo tempo? Empresa com cinco canteiros e caixa para dois é a que para no terceiro.
4. Saúde financeira e processos
O que consultar sobre a empresa e os sócios
- Processos cíveis nos tribunais estaduais (atraso de obra vira ação de comprador — e aparece).
- Certidões negativas: federais, estaduais, municipais, trabalhistas e de protesto.
- Reclamações em plataformas de consumidor: o volume e, sobretudo, o padrão.
- Se for empresa de capital aberto, o balanço publicado: dívida, caixa e obras em curso.
- Os sócios: empresa nova com sócio que já quebrou outra é empresa nova só no CNPJ.
Certidão positiva não elimina a empresa sozinha — construtora grande tem processo. O que elimina é o padrão: muitas ações de compradores por atraso, execuções fiscais em volume, protestos recentes. De fato, é a mesma lógica da diligência sobre o vendedor em qualquer compra, descrita em débitos do imóvel antes de comprar.
5. A obra em andamento: visite o canteiro
Se a obra já começou, vá até lá num dia útil: há gente trabalhando? Placa com responsável técnico e alvará? Cronograma exposto e compatível com o que o vendedor disse? Ademais, obra com poucos operários e muito material parado é obra sem caixa. Por fim, pergunte pelo percentual executado e compare com o percentual do preço já pago pelos compradores — quando o segundo é muito maior que o primeiro, o dinheiro foi para outro lugar.
6. O contrato: atraso, distrato e o que está escrito
| Cláusula | O que procurar | Por que importa |
|---|---|---|
| Prazo de entrega | Data certa, não “previsão” | É a base de qualquer cobrança por atraso |
| Tolerância | Até 180 dias é o admitido em lei | Acima disso, é abusivo |
| Multa por atraso | Percentual por mês, a favor do comprador | Sem ela, o atraso sai de graça para a empresa |
| Distrato | Retenção máxima em caso de desistência | A lei limita — com afetação, o limite é maior |
| Correção do saldo | Índice (INCC na obra, depois outro) | Define quanto a parcela sobe |
| Financiamento | Quem financia o saldo e quando | Obra pronta sem crédito aprovado é chave que não vem |
Se o financiamento do saldo vai ser pela CAIXA, o fluxo é diferente do imóvel pronto — a obra é medida e o crédito liberado por etapas. Está em financiamento de imóvel na planta pela Caixa.
O portal reúne empreendimentos com construtora identificada e ficha completa.
Ver empreendimentos Simular o financiamentoVistoria, laudo, ART, regularização e acompanhamento de obra ou reforma — com responsável técnico e prazo combinado.
Pedir um orçamentoResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
Como saber se uma construtora é confiável?
Registro do memorial de incorporação na matrícula, patrimônio de afetação, histórico de entregas no prazo, certidões e processos sem padrão de atraso, e canteiro com gente trabalhando. Ademais, converse com moradores de entregas anteriores.
O que é patrimônio de afetação?
A separação do terreno, da obra e do dinheiro dos compradores do patrimônio geral da incorporadora. Se ela quebra, a obra não vai junto.
Posso comprar antes do registro da incorporação?
Não deveria. A venda antes do registro é irregular e o sinal fica desprotegido.
Qual atraso é tolerado por lei?
Até 180 dias de tolerância contratual é aceito. Acima disso, o comprador pode pedir a rescisão com devolução integral ou a multa prevista.
Construtora com processo é sinal de alerta?
Depende do padrão. Empresa grande tem processo; muitas ações de compradores por atraso, sim, é alerta.
E se a construtora e a incorporadora forem empresas diferentes?
Conheça as duas. A incorporadora responde pelo contrato; a construtora, pela obra.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
Como engenheiro, já entrei em canteiro com placa bonita e três operários para quarenta apartamentos. A maquete não mostra isso; a visita mostra em cinco minutos.
O acompanhamento é gratuito. Vai decidir? Não faça isso sozinho.
Conte o empreendimento. Retornamos com o que conferir — e o que encontramos.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 4.591/1964 (Incorporações Imobiliárias), art. 32 — registro do memorial antes da venda; arts. 31-A a 31-F — patrimônio de afetação — publicação de 16/12/1964
- Lei nº 13.786/2018 — tolerância de 180 dias, multa por atraso e limites de retenção no distrato — publicação de 27/12/2018
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Percentuais de retenção e multa dependem do contrato e da existência de patrimônio de afetação; leia o seu contrato com advogado antes de assinar.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
