O contrato de locação é o documento que vai decidir toda briga dos próximos anos — reajuste, conserto, devolução, multa. E a maioria é assinada sem leitura, num modelo copiado de outro modelo. Este artigo lista o que precisa estar escrito, o que a lei garante mesmo sem escrever, e o que não vale nem assinado.
Em 30 segundos
- A Lei do Inquilinato vale por cima do contrato: cláusula contra ela é nula.
- Doze cláusulas essenciais — de partes e imóvel a multa, garantia e vistoria.
- Só uma garantia por contrato: fiador, caução, seguro-fiança ou capitalização.
- Contrato de 30 meses ou mais termina no prazo; menor que isso, só com motivo.
- O laudo de vistoria é anexo obrigatório na prática — sem ele, a devolução vira briga.
O que a lei já garante — mesmo sem estar no contrato
A Lei do Inquilinato é de ordem pública: o que ela diz vale mesmo que o contrato diga o contrário, e o que ela proíbe é nulo mesmo assinado por todos. Ou seja, contrato de locação não é um acordo livre — é um preenchimento das lacunas que a lei deixa. Ademais, boa parte do que se escreve em contrato já está na lei: quem paga IPTU, quem conserta, o prazo de aviso, a devolução do imóvel. Portanto, o contrato serve para o que a lei deixa às partes: valor, índice, prazo, garantia, uso e detalhes do imóvel.
As 12 cláusulas que não podem faltar
O contrato mínimo
- Partes: nome, CPF, RG e endereço de locador e locatário — e do cônjuge, quando for o caso.
- Imóvel: endereço completo, matrícula e o que está incluído (vaga, depósito, móveis).
- Finalidade: residencial ou não residencial — muda o regime inteiro.
- Prazo: data de início e de fim, em meses.
- Aluguel: valor, dia de vencimento, forma de pagamento e onde pagar.
- Reajuste: índice (IGP-M ou IPCA), periodicidade anual e o mês de referência.
- Encargos: quem paga IPTU, condomínio ordinário, água, luz, gás, seguro.
- Garantia: qual das quatro, com os dados (fiador, valor da caução, apólice).
- Multa: por atraso (juros e multa moratória) e por rescisão antecipada (proporcional).
- Uso e conservação: o que o inquilino pode fazer, benfeitorias e sua indenização.
- Devolução: estado esperado, pintura, vistoria de saída e prazo para desocupar.
- Foro e assinaturas: cidade do imóvel, duas testemunhas, rubrica em todas as páginas.
Cada uma dessas linhas responde a uma pergunta que vai surgir. A do reajuste, por exemplo, decide a conta do ano seguinte — como fazê-la está em reajuste de aluguel: como calcular.
Quem paga o quê: a divisão que a lei fixa
| Despesa | Quem paga | Pode inverter no contrato? |
|---|---|---|
| IPTU e taxas do imóvel | Locador | Sim, se escrito expressamente |
| Condomínio ordinário (limpeza, porteiro, consumo) | Locatário | Não — é despesa de uso |
| Condomínio extraordinário (obra, fundo de reserva, pintura de fachada) | Locador | Não |
| Água, luz, gás, internet | Locatário | — |
| Reparo de uso (torneira, lâmpada, fechadura) | Locatário | — |
| Reparo estrutural (telhado, encanamento embutido, elétrica) | Locador | Não |
| Seguro contra incêndio | Locador | Sim, se escrito |
| Taxa de administração da imobiliária | Locador | Não pode ser cobrada do inquilino |
Prazo: 30 meses ou menos, e o que muda
30 meses ou mais
Denúncia vaziaNo fim do prazo, o locador pode pedir o imóvel sem motivo, com 30 dias de aviso. De fato, é o prazo que o mercado adotou por causa disso.
Menos de 30 meses
Só com motivoVencido o prazo, o contrato se prorroga por tempo indeterminado e o locador só retoma nas hipóteses da lei (uso próprio, reforma, etc.) ou após 5 anos. Contudo, o inquilino sai quando quiser, com 30 dias de aviso.
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Escrito por Léo da Imobiliária Shelter, corretor de imóveis oficialmente CREDENCIADO CAIXA. CRECI 32.240J
ACESSAR O GUIA COMPLETOSe o inquilino sai antes do prazo, paga multa proporcional ao tempo que falta: três aluguéis de multa num contrato de 30 meses, saindo no mês 20, viram um aluguel. Ademais, transferido pelo empregador para outra cidade, com aviso de 30 dias, não paga multa. Contrato que fixa multa cheia até o fim é nulo nessa parte.
O que é nulo mesmo assinado
Cláusulas que não valem
- Exigir mais de uma garantia (fiador e caução juntos, por exemplo).
- Caução acima de 3 aluguéis.
- Cobrar do inquilino condomínio extraordinário, fundo de reserva ou taxa de administração.
- Multa de rescisão sem proporcionalidade, ou cobrança de multa na transferência de emprego.
- Reajuste em prazo menor que 12 meses, ou em moeda estrangeira.
- Renúncia antecipada a direitos da lei — “o locatário abre mão de…” não vale.
Anexos: vistoria, garantia e a cópia de tudo
Três documentos andam com o contrato e valem tanto quanto ele: o laudo de vistoria de entrada, com fotos — é ele que decide o que é dano e o que é desgaste na saída (como fazer o laudo de vistoria); o instrumento da garantia — termo de fiança assinado pelo fiador e cônjuge, recibo da caução com a conta em que foi depositada, ou apólice do seguro (as quatro garantias do aluguel); e a cópia assinada de tudo, para cada parte, com as rubricas. Ademais, se o imóvel é de condomínio, anexe a convenção e o regimento: o inquilino responde por eles.
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Simular a parcela Ver imóveis da Caixa em SPOrganizamos a situação e encaminhamos para advogados parceiros com experiência em imóveis: compra, locação, herança, posse e regularização. Fale com o Léo — ele faz a ponte.
Pedir orientação jurídicaResposta pelo WhatsApp da Shelter — Ribeirão Preto/SPPerguntas frequentes
O que não pode faltar em um contrato de locação?
Partes, imóvel, finalidade, prazo, aluguel e vencimento, índice de reajuste, encargos, garantia, multas, regras de uso, devolução e foro — com vistoria e garantia anexadas.
Contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?
Não para valer entre as partes. Reconhecer firma ajuda como prova; registrar na matrícula só importa para garantir a locação se o imóvel for vendido (cláusula de vigência).
O inquilino pode pagar o condomínio extraordinário?
Não. Obra, fundo de reserva e pintura de fachada são do proprietário — cláusula em contrário é nula.
Qual a multa por sair antes do prazo?
A prevista no contrato, sempre proporcional ao tempo que falta. Ademais, na transferência de emprego para outra cidade, com aviso de 30 dias, não há multa.
Posso fazer o contrato de aluguel sem imobiliária?
Sim. Contudo, use um modelo que siga a Lei do Inquilinato e anexe vistoria e garantia — o contrato é simples; o que dá errado é o que ficou de fora.
O que acontece se o contrato vencer e ninguém falar nada?
Ele continua por prazo indeterminado, nas mesmas condições. Qualquer das partes pode encerrar com 30 dias de aviso — o locador, conforme o prazo original.
Léo Shelter
Engenheiro civil e especialista em imóveis CAIXA, principalmente em Ribeirão Preto e região
- Engenheiro civil
- Imobiliária Shelter — credenciada CAIXA
- Atuação principalmente em Ribeirão Preto e região
Quem escreve aqui é Léo Shelter, engenheiro civil e responsável pela Shelter, imobiliária credenciada CAIXA em Ribeirão Preto e região.
Em locação, o contrato que dá problema não é o mal escrito — é o que não escreveu quem paga o extraordinário e não anexou a vistoria. Dois parágrafos que evitam dois anos de briga.
O acompanhamento é gratuito. Vai alugar ou colocar para alugar? Não faça isso sozinho.
Conte se é para morar ou para colocar para alugar. Retornamos com o que não pode faltar no seu caso.
Falar com o Léo no WhatsAppFONTES OFICIAIS
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 3 a 13 (disposições gerais), 17 a 23 (aluguel, reajuste e obrigações), 37 a 42 (garantias), 46 e 47 (prazo e retomada) — publicação de 18/10/1991
- Lei nº 12.112/2009 — alterações na Lei do Inquilinato (multa proporcional, fiança, despejo) — publicação de 09/12/2009
As informações acima refletem o conteúdo dos documentos na data indicada. Regras, prazos, taxas e condições são definidos pela CAIXA e podem mudar sem aviso prévio, portanto confirme sempre a versão vigente no Portal de Imóveis CAIXA e no anúncio ou edital do imóvel pretendido antes de decidir. Este artigo orienta a leitura do contrato; cláusulas específicas do seu caso pedem revisão de advogado.
Aviso importante
Este conteúdo tem finalidade informativa e reflete as regras vigentes na data de publicação. Não constitui recomendação de compra, de venda ou de investimento, tampouco parecer jurídico. Antes de decidir, confirme as informações nas fontes oficiais e consulte sempre um especialista da área — corretor de imóveis com CRECI ativo ou advogado. Leia o aviso legal completo.
